Aus Baumängeln und Bauschäden klug werden

Schäden und Mängel am Bau sind teuer und ärgerlich, und vielen Bauherren fehlen Erfahrungen im Umgang damit. Der Aufwand zum Vermeiden der Fehler wäre viel geringer als der Reparaturaufwand im Nachhinein.

Rund 3 Prozent der Summe des Neubauvolumens werden für Baumängel und Bauschäden aufgewendet. Ein Grossteil dieser Kosten lässt sich jedoch durch eine verbesserte Qualitätssicherung im Vorfeld des Bauens einsparen. Die Gründe und Ursachen für Bauschäden sind vielseitig. Zum einen erfordern die heute oft sehr aufwendigen Konstruktionsarten eine präzise Planung und Ausführung, zum anderen kann auch die immense Auswahl an Baumaterialien zu Problemen an den Schnittstellen führen. Zudem verleitet finanzieller und zeitlicher Druck häufig dazu, bei Ausschreibungsverfahren eher auf Kosten denn auf Qualität zu achten und den Bauprozess beispielsweise unabhängig von Witterungseinflüssen möglichst schnell voranzutreiben.

Hektik beim Bauen mit teuren Folgen

Laut Angaben von Roland Büchli, Geschäftsleiter der QC-Expert AG, die eine neutrale Beratung bei Bauschäden anbietet, sind rund drei Viertel der Bauschäden auf Ausführungsfehler zurückzuführen, während nur etwa ein Viertel auf Planungsfehlern basiere.

Ausführungsfehler entstehen oft auch durch ungenaues Arbeiten etwa bei Kondensatschäden im Dachbereich aufgrund einer nicht vollkommen flächendeckend verklebten Luftdichtigkeitsschicht. Auch unzulässige Einsparungen haben negative Folgen, wie beispielsweise zu dünn aufgetragener Fassadengrundputz, der zur Rissbildung im Deckputz führen kann.

Während Ausführungsfehler mehr oder weniger leicht behoben werden können, handelt es sich bei Planungsfehlern häufig um konstruktive Mängel, deren Sanierung wesentlich aufwendiger ist.

Nach den Erfahrungen der QC-Expert tritt ein Grossteil der Bauschäden im Bereich der Gebäudehülle auf. Diese Schäden sind besonders heikel, da sie zum Teil schwerwiegende Auswirkungen auf andere Bauteile haben. So können Risse im Putz dazu führen, dass Wasser ins Mauerwerk eindringt. Bei Bauschäden im Innenbereich, beispielsweise in Form von Schimmelpilzen, besteht vor allem die Gefahr einer gesundheitlichen Beeinträchtigung.

Während innerhalb der Bauzeit noch der Unternehmer für allfällig auftretende Schäden verantwortlich ist, läuft mit der Bauabnahme die Garantiezeit für die einzelnen Bauteile an. Daher ist die Abnahme eines Gebäudes entscheidend für die rechtliche Abklärung von Baumängeln beziehungsweise Bauschäden, und dieser Vorgang sollte gemeinsam von Bauherrschaft, Bauleitung und Unternehmer schriftlich festgehalten werden. Aus rechtlicher Sicht wird ein Mangel als eine Abweichung vom Vertrag definiert, während ein Schaden erst infolge eines Mangels entsteht. Bildet die Norm SIA 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» Bestandteil des Vertrags, so ist die Verjährungsfrist für Mängelrechte bei allen Bauteilen auf fünf Jahre festgelegt, und die Beweislast liegt bei dem Unternehmer.

Aussergerichtliche Einigung suchen

Gilt dagegen das allgemeine Obligationenrecht, beträgt die Verjährungsfrist ein Jahr für bewegliche Teile und fünf Jahre für unbewegliche Teile, und die Beweislast liegt bei dem Bauherrn.

In der Praxis hat sich mittlerweile die Norm SIA bewährt, schon allein um rechtliche Diskussionen darüber zu vermeiden, welche Bauteile als beweglich gelten und welche nicht. Im Fall eines Bauschadens sollten die beteiligten Parteien zur Einschränkung von Zeit- und Kostenaufwand zunächst eine aussergerichtliche Einigung anstreben. Gelingt dies nicht, kann immer noch vor Gericht eine vorsorgliche Beweisaufnahme erzwungen oder, im nächsten Schritt, eine Klage eingereicht werden.

Im Fall eines optischen Baumangels kann der Bauherr alternativ zur Nachbesserung auch einen Minderwert in der Höhe der Sanierungskosten geltend machen. Für einen späteren Verkauf wäre ein Preisnachlass damit abgegolten. Handelt es sich dagegen um einen technischen Baumangel, so muss dieser zur Vermeidung von Folgeschäden möglichst rasch behoben werden. Die Abklärung der Schadensursache ist jedoch oft nicht einfach.

Lässt sich der garantiepflichtige Unternehmer nicht eindeutig feststellen oder lehnt er die Verantwortung ab, kann der Bauherr eine neutrale Expertise in Auftrag geben. Der Gutachter legt von Fall zu Fall fest, ob die Bauuntersuchung zerstörungsfrei vor Ort erfolgen kann oder ob anhand von Materialproben weitere Laboranalysen benötigt werden.

Analog dem jeweiligen Untersuchungsergebnis werden die notwendigen Massnahmen bestimmt. Laut Hansjörg Epple, Mitinhaber der Tecnotest AG, die solche Laboruntersuchungen durchführt,

entstehen viele Bauschäden in Zusammenhang mit Feuchtigkeit, die schon während des Bauprozesses verarbeitet oder im Bau eingeschlossen wird.

Für die Minimierung von Bauschäden seien deshalb eine angemessene Zeitplanung und Bauweise unter Berücksichtigung der Witterungseinflüsse unabdingbar.

Eine weitere prophylaktische Massnahme stellt die Qualitätskontrolle während des Bauprozesses dar. Professionelle Bauherren wie das Amt für Hochbauten und teilweise auch Grosskonzerne und Banken führen diese Kontrolle in Form eines internen Qualitätsmanagements durch. Da private Bauherren diese Leistung meist nicht selbst erbringen können, wenden sie sich inzwischen immer häufiger an externe Bauherrenberater, deren Honorar in der Regel zwischen 1 bis 2,5 Prozent der Bausumme, in Spezialfällen bis zu 4 Prozent beträgt.

Um die Qualität der ausführenden Baufirmen zu sichern, rät Roland Büchli von der QC-Expert dazu, bei den Referenzen auch die Angaben zu Bauschadensfällen zu verlangen.

Jede Firma verfüge über Erfahrungen in der Schadensbehebung, und im Zweifelsfall sei es sehr aussagekräftig, wie kulant und nachhaltig eine Firma einen Schaden behebe.

Mit einer Optimierung von Planung, Bauleitung und der Zusammenarbeit mit Unternehmern seien nach seiner Einschätzung etwa 80 bis 90 Prozent aller Bauschäden vermeidbar.

Quelle: NZZ online, 25.6.2009 – überarbeitet am 14.2.2023 / Bauszene.ch