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Die grössten Fehler bei der Bauabnahme vermeiden

Die grössten Fehler bei der Bauabnahme vermeiden

Die Investition in eine Immobilie ist für viele die grösste Investition in ihrem Leben. Entsprechend umsichtig sollten daher die Vorbereitung, die Prüfung und die Abnahme erfolgen.

Vor – und Bauabnahme – Merkpunkte für die Bauherren

Sia 118: Vor – und Bauabnahme – Merkpunkte für die Bauherren

Üblicherweise wird das fertig erstellte Bauwerk vom Ersteller (General- oder Totalunternehmer, Architekt) und vom Besteller (Bauherr, Käufer) gemeinsam geprüft und geht nach erfolgreicher Prüfung und der Abnahme in das Eigentum des Bestellers über. Baurechtlich ein wichtiger Akt, dem nicht immer die entsprechende Aufmerksamkeit geschenkt wird. Von beiden Parteien!

Glaskratzer: Merkblätter

Glaskratzer als Ärgernis bei der Bauabnahme

Beschädigungen, Kratzer und Schimmel an Fensterscheiben bieten immer wieder Anlass zu Diskussionen bei der Bauabnahme.

Auf der Webseite der www.glastroesch.ch finden sich diverse Merkblätter mit wichtigen Informationen rund um das Fensterglas.

 

Bauabnahme einer Immobilie

Bei Bauabnahme geht das Bauwerk in die Obhut des Bauherrn über

Bei Bauabnahme einer Immobilie geht das Bauwerk in die Obhut des Bauherrn über

Der Bau oder der Kauf einer Immobilie bedeutet für viele die grösste Investition im Leben. Anlässlich der Bauabnahme wird dabei das vollendete Bauwerk auf seine Vollständigkeit und seine vertragskonforme Ausführung genau geprüft. Ein wichtiger Akt, der sehr gut vorbereitet und mit ausreichend Zeit vorgenommen werden muss.

Bauabnahme schon in den Bauverträgen klar regeln

Nicht selten werden auf dem Bau die vorgegebenen Termine nicht eingehalten. So sind Bauherren oder Käufer von Wohneigentum oftmals unmittelbar vor der Bauabnahme mit der Tatsache konfrontiert, dass nicht alle Arbeiten abgeschlossen sind. Unter Umständen sind die Umgebungsarbeiten, die Zugänge zum Haus oder die Tiefgarage nicht fertiggestellt. Trotzdem verlangt der Ersteller die Bezahlung des vollen Kaufpreises bei der Bauabnahme, wie dies in den meisten Bauverträgen vorgesehen ist. Eine unkomfortable Situation für den Bauherrn. Gut, wer in weiser Voraussicht eine Regelung in den Bauverträgen ausbedungen hat, die eine vollständige Bezahlung erst nach der kompletten Fertigstellung vorsieht.

Vorbereitung und Zeitrahmen

Die sorgfältige Prüfung der Immobilie zusammen mit dem Ersteller und das Erstellen eines präzisen Abnahmeprotokolls sowie einer vollständigen Mängelliste benötigt Zeit. Für eine Eigentumswohnung sollen dabei mindestens 2 Stunden und für ein Einfamilienhaus mindestens 3 Stunden einberechnet werden. Je nach Qualität und Stand der Arbeiten gibt es dabei mehr oder weniger Diskussionen um die fachgerechte Ausführung der Arbeiten. Womit der Zeitrahmen durchaus auch variieren kann. Trotzdem soll man sich bei der Abnahme nicht unter Zeitdruck setzen lassen, damit ausreichend Zeit für eine sorgfältige Kontrolle bleibt.

Was muss geprüft werden?

Grundsätzlich muss alles geprüft werden. Anlässlich der Bauabnahme nicht mehr sichtbare Bauteile wie zum Beispiel Wasserabdichtungen und Wärmedämmungen sollten bereits während der Bauausführung regelmässig kontrolliert werden. Denn ca. zwei Drittel der Bauschäden entstehen durch Wassereintritte an der Gebäudehülle. Genau kontrolliert werden müssen die sichtbaren Oberflächen (Boden, Wand, Decken) und korrekte Ausführungen der Käuferwünsche (Materialien, Farben, Anordnung der Elektroinstallation, etc.) da diese wie gesehen akzeptiert werden.

Allgemeine Bauteile an der Liegenschaft

Beim Erwerb von Mit- oder Stockwerkeigentum gehört ein Anteil der Tiefgarage, der allgemeinen Räume, der Fassadenkonstruktion und der Umgebung ebenfalls zum Wohneigentum. Auch diese müssen geprüft werden, denn diese gehen auch in die Obhut der einzelnen Eigentümer der Gemeinschaft über.

Resultate der Bauabnahme

Gemäss der SIA-Norm 118 allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten, die Bestandteil in den meisten Bauverträgen ist, kann eine Prüfung des Bauwerkes folgende Resultate ergeben: die Abnahme des mängelfreien Werkes, was in der Praxis aber nur selten der Fall ist; die Abnahme mit unwesentlichen Mängeln mit einer Behebung der Mängel in einer angemessener Frist; die Zurückstellung des Bauwerkes bei wesentlichen Mängeln liegt vor, wenn die Immobilie infolge nicht oder schlecht ausgeführter Arbeiten nicht im üblichen Rahmen benutzbar ist. Eine Abnahme kann auch stillschweigend erfolgen, wenn sich keine der beiden Vertragsparteien um eine Abnahme bemüht. Wird die Wohnung oder das Haus bezogen, gilt es innerhalb von 30 Tagen als abgenommen, wenn keine gemeinsame Prüfung und Abnahme vorgenommen wurde.

Abnahmeprotokoll und Mängelliste

Das Abnahmeprotokoll und die Mängelliste müssen von beiden Parteien unterzeichnet und somit gegenseitig akzeptiert werden. Mit diesem Dokument besteht allenfalls die Möglichkeit, nicht ausgeführte Arbeiten zu einem späteren Zeitpunkt auf dem Rechtsweg durchzusetzen. Vielleicht mitunter ein Grund, dass der korrekten Erstellung der Abnahmedokumente im Baualltag nicht immer die notwendige Aufmerksamkeit geschenkt wird.

Mängelbehebung und Garantiefristen

Der Ersteller hat die anlässlich der Bauabnahme festgestellten Mängel in angemessener Frist zu beheben. Die SIA-Norm 118 gibt dabei vor, dass diese Frist vom Bauherrn oder Käufer angesetzt werden kann. Diese Frist soll im Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Mit der Bauabnahme beginnen die Garantiefristen zu laufen. Gemäss der SIA-Norm 118 betragen diese 2 Jahre für sichtbare und total 5 Jahre für verdeckte Mängel. Diese Regelungen können aber je nach Bauvertrag individuell abweichen.

Bauabnahme Checkliste

Bauabnahme – darauf müssen Sie acht geben!

Nach einer meistens intensiven Zeit der Bauausführung muss das Bauwerk muss vom Ersteller und vom Bauherrn gemeinsam geprüft werden. Erfolgt die Abnahme, geht das Bauwerk wie gesehen in die Obhut und in die Verantwortung des Bauherrn über. Dementsprechend sorgfältig muss bei der Bauabnahme vorgegangen werden. Die wichtigsten Tipps finden Sie auf der Checkliste für die Bauabnahme. Es kann sich durchaus bezahlt machen, sich bei einzelnen Punkten von einem Bausachverständigen beraten zu lassen.

  1. Bereits im Bauvertrag – Schon ein präziser Bauvertrag ist entscheidend. Sind die Formulierungen im Baubeschrieb schwammig so lassen sich nicht erbrachte Leistungen und vereinbarte Ausführungsqualitäten nur schwerlich einfordern.
  2. Vorbereitung Baubegehung – Bei einer Baubegehung vor der eigentlichen Abnahme soll die Bauausfüh-rung in Ruhe geprüft werden. Notieren Sie sich diese Punkte, damit diese anlässlich der Bauabnahme nicht vergessen gehen.
  3. Zeitplanung Bauabnahme – Für die Abnahme einer Eigentumswohnung soll mit gut 2 Stunden und mit der Abnahme eines Einfamilienhauses mit ca. 3 Stunden gerechnet werden. Verlangen Sie einen ausreichenden Zeitrahmen, damit eine sorgfältige Prüfung möglich ist.
  4. Abnahmeprotokoll und Mängelliste – Das Abnahmeprotokoll mit einer Mängelliste schreibt der Ersteller anlässlich der Bauabnahme. Die ausstehenden Arbeiten und die festgestellten Mängel sollen vollständig und nachvollziehbar protokolliert werden, damit diese falls notwendig für nicht an der Bauabnahme Beteiligte verständlich sind. Nun haben Sie falls notwendig die Möglichkeit, die Mängel zu einem späteren Zeitpunkt auf dem Rechtsweg durchzusetzen.
  5. Was muss geprüft werden? – Grundsätzlich alles. Wichtig sind aber die sichtbaren Oberflächen (Boden, Wand, Decken etc.), da diese wie gesehen akzeptiert werden. Die Beurteilung von Oberflächen und Ausführung richtet sich nach den jeweiligen SIA-Normen und den Empfehlungen der Schweizerischen Fach-verbände.
  6. Allgemeine Teile nicht vergessen – Diese werden nicht selten vergessen. Wer prüft die allgemeinen Teile der Liegenschaft (Tiefgarage, Dach, Umgebung etc.)? Auch diese Teile sollen sorgfältig von den Stockwerkeigentümern geprüft werden, gehen sie doch in das Eigentum aller über.
  7. Abnahme verweigern – Das Bauwerk muss abgenommen werden, wenn es im normalen Rahmen benutz- und somit bewohnbar ist. Wenn dies nicht der Fall ist, soll und muss die Abnahme zurückgestellt werden. Verlangen Sie im Zweifelsfall die schriftliche Bezugsbewilligung der Behörden, welche die Bewohnbarkeit bestätigt. Ist dies nicht gegeben, verweigern Sie die Abnahme.
  8. Was, wenn man sich nicht einig ist? – Lassen Sie auf dem Protokoll festhalten, was Sie beanstanden oder hinterfragen. Verlangen Sie die Prüfung durch einen unabhängigen Experten als Schiedsrichter. So haben Sie die Möglichkeit einen Bauexperten nach seiner unabhängigen Meinung an zu fragen oder zum Beispiel bei einem Fachverband ein Gutachten über die wellige Ausführung der Weissputzdecke einzuho-len.
  9. Termin für Mängelbehebung – Der Termin für späteste Erledigung sämtlicher Mängel soll bestimmt und schriftlich fixiert werden. Die Normen sehen dafür „eine angemessene Frist“ vor, die teilweise auch von Lieferfristen für notwendige Bauteile abhängig ist.
  10. Protokoll unterzeichnen – Das Protokoll muss gegenseitig schriftlich anerkannt werden. Bestehen sie auf eine Kopie oder machen Sie zumindest ein Foto der Unterlagen.