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Häuser brauchen regelmässige Pflege und Unterhalt. Nur so kann ihre Bausubstanz und ihr Wert langfristig erhalten bleiben. Die Kontroll- und Serviceintervalle müssen dabei ebenso umsichtig geplant werden wie bei einem Auto.

Wer als Hausbesitzer von den Erstellern seines Gebäudes eine detaillierte Checkliste für die Pflege und den Unterhalt erwartet, wird in den meisten Fällen enttäuscht. Selten werden dafür die notwendigen Informationen abgegeben.

Gebäudeeigentümer sind gut beraten, wenn sie die Unterhaltsarbeiten abgestimmt auf die Baukonstruktion und die Nutzungsart planen.

So können aufwendige Reparaturarbeiten oder Schäden durch eintretendes oder stauendes Wasser umgangen werden. Ein vernachlässigter oder aufgeschobener Unterhalt am Gebäude macht sich in den allermeisten Fällen nicht bezahlt.

Weichen schon bei der Gebäudeplanung stellen

Mit einer sorgfältigen Konstruktions- und Materialwahl können die Lebensdauerkosten bereits bei der Planung beeinflusst werden. Nicht immer geschieht dies mit der notwendigen Voraussicht über die Bauabrechnung hinaus. So werden die Erstellungskosten meistens zu wenig den Unterhaltskosten für die Lebensdauer eines Bauteils gegenübergestellt. Eine vorgehängte Fassade aus Stein oder Eternit ist bei der Erstellung teurer als eine verputzte Fassade. Die Unterhaltskosten über die Lebensdauer der Fassade fallen aber einiges tiefer aus. Womit sich je nach Gebäude die teurere Fassadenkonstruktion bereits nach ein paar Jahren rechnen kann.

Was kann ein Eigentümer selber machen und wo müssen Profis ans Werk?

Je nach handwerklichem Geschick des Eigentümers können Arbeiten in Eigenregie ausgeführt werden. Bereits mit kleineren Massnahmen kann ein Besitzer zum Gebäudeunterhalt beitragen. Der

  • regelmässige Ersatz der Luftfilter der kontrollierten Lüftung,
  • die Pflegebehandlung von Holzböden oder
  • das Ölen von Fensterbeschlägen alle paar Jahre

tragen bereits zur längeren Dauerhaftigkeit bei. Auch das Verlegen eines neuen Laminatbodens oder die Ausführung von Malerarbeiten im Gebäudeinnern können selber vorgenommen werden. Für Unterhaltsarbeiten an der Gebäudehülle oder der Bausubstanz empfiehlt sich jedoch der Beizug von Fachleuten.

Schutz vor Feuchtigkeit und Wasser als oberstes Gebot

Schon während der Garantiezeit muss der Bauherr Kontrollen und notwendige Unterhaltsarbei-ten vornehmen, damit er allfällige Garantieansprüche auf einzelne Bauteile nicht verliert. Die Kittfugen in den Nassräumen, vor allem bei Dusche- und Badewanne, müssen regelmässig auf ihre Dichtigkeit hin geprüft werden. Ebenso die Abdichtungen im Bereich der Fassadenkon-struktion und bei den Fenstern. Die Kontrollen sollen dabei mindestens einmal jährlich erfolgen.

Dachwasserabläufe und Kanalisationsleitungen reinigen

Dachwasser- und Terrassenabläufe werden durch Blätter verstopft. Mit einer regelmässigen Kontrolle können diese Verunreinigungen entfernt und kann Verstopfungen vorgebeugt werden. Der Beizug eines Dachdeckers ist dafür empfehlenswert, kann er doch ebenfalls visuell den Zustand des Daches prüfen und frühzeitig Schwachstellen erkennen. Der Abschluss eines jährlichen Serviceabonnements für einen solchen Check ist sicherlich eine gute Investition.

Kanalisationsleitungen sollten je nach Lage des Gebäudes alle 2 bis 3 Jahre von einer Fachfirma gereinigt werden um Schmutz- und Kalkablagerungen und den damit verbundenen Rückstau von Wasser ins Gebäude zu verhindern.

Rückstellungen und Erneuerungsfonds

Der Zahn der Zeit nagt an jedem Gebäude.

Um einen sorgsamen Gebäudeunterhalt über die Jahre sicher zustellen, müssen je nach Gebäude und der Nutzungsart jährlich 1 bis 2 % der Gebäudekosten eingeplant und für die notwendigen Arbeiten zurückgestellt werden.

Sanierungsarbeiten – was sind die häufigsten Fehler?

Die unterschiedlichen Sanierungsetappen werden nicht oder zu wenig aufeinander abgestimmt. Es entsteht ein Flickwerk, welches die nachfolgenden Arbeiten erschwert oder verunmöglicht.

  • So wird die Heizanlage erneuert, bevor die Gebäudehülle saniert ist. Die Dimensionierung der Heizanlage ist somit nicht optimal auf die zusätzlich gedämmte Gebäudehülle abgestimmt.
  • Oder die Fenster werden gewechselt, ohne dass eine Rahmenverbreiterung vorgesehen wurde für das spätere Isolieren der Fensterleibungen.

Der Beizug eines Baufachmanns in einer frühen Phase kann dazu beitragen, die längerfristigen Massnahmen frühzeitig zu planen

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hbq-bauberatung.ch: Beim Bauen gut beraten - Gebäudeunterhalt

Nach Bauvollendung oder bei vorzeitiger Auflösung eines Architekturvertrags gibt es oft Diskussionen über den Umfang der vom Architekten zu liefernden Pläne und Dokumente sowie über die Frage, ob der Architekt zum Zurückhalten dieser Unterlagen berechtigt ist, bis der Bauherr die Honorar-Schlusszahlung leistet.

Welche Unterlagen der Architekt als Dokumentation über das Bauwerk dem Bauherrn abzugeben hat, muss vereinbart werden. Wird der Architekturvertrag auf der Grundlage der SIA-Ordnung 102 (Ordnung für Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten) abgeschlossen, regelt diese, welche Dokumente in den Grundleistungen des Architekten inbegriffen (z. B. Eintragung der während der Bauausführung vorgenommenen Änderungen in den wichtigsten Bauplänen, Einholen der von den Spezialisten nachgeführten Pläne, Ge- brauchsanweisungen usw.) und welche besonders zu vereinbaren sind (z. B. Erstellen von neuen Bauplänen entsprechend der Ausführung, Eintragen von umfangreichen Gebäudeinstallationen, Verkaufsprospekte). Nach der SIA Ordnung 102 ist die Dokumentation über das Bauwerk in der letzten Teilphase der Architektenleistungen enthalten.

Werkvertragliche Regeln

Haben die Parteien keine Vereinbarungen über die Fälligkeit des Honorars getroffen, gelten für die Erstellung der Pläne die werkvertraglichen Regeln, wonach die Vergütung erst nach Vollendung und Ablieferung fällig wird. Die SIA-Ordnung 102 sieht vor, dass der Architekt Anspruch auf Abschlagszahlungen von mindestens 90 % der vertragsgemäss erbrachten Leistungen hat. Mit der Schlussabrechnung wird das restliche Honorar für die erbrachten Leistungen zur Zahlung fällig.

  • Hat der Architekt in diesem Zeitpunkt die vertraglich geschuldete Dokumentation dem Bauherrn noch nicht übergeben, ist die Schlusszahlung nicht fällig.
  • Hat der Architekt zwar vollständig seine Leistungen erbracht, aber schlecht erfüllt, kann der Bauherr Nachbesserung verlangen und gleichzeitig die geschuldete Schlusszahlung verweigern, bis die Nachbesserung ausgeführt ist (Art. 82 OR).
  • Verweigert der Architekt die Nachbesserung, beispielsweise der Dokumentation, entfällt zwar das Rückbehaltungsrecht, hin- gegen kann der Bauherr wegen Schlecht-Erfüllung (Art. 97 OR) die Herabsetzung des Honorars verlangen.

Es empfiehlt sich, bereits vor Vertragsunterzeichnung sowohl Zeitpunkt wie Umfang, Inhalt und Form (Datenträger, Papier) der zu liefernden Dokumente klar festzulegen.

Dazu gehören

  • Bewilligungsakten,
  • Pläne,
  • Unternehmerverzeichnis,
  • Baubeschrieb,
  • Bauabrechnung,
  • allfällige Gebrauchsanweisungen und Weisungen für den Gebäudeunterhalt,
  • Garantiescheine sowie
  • Unterlagen der Fachingenieure und Spezialisten.

Bei vorzeitiger Vertragsauflösung erlischt die Vorleistungspflicht des Architekten, und die beidseitigen Leistungen sind Zug um Zug, das heisst gleichzeitig zu erfüllen. Nach der SIA- Ordnung 102 verbleibt das Eigentum an den Erzeugnissen seiner Arbeit beim Architekten. Er muss dem Bauherrn jedoch auf dessen Rechnung Kopien erstellen. Steht dem Bauherrn aus der Schlecht-Erfüllung des Vertrags ein Anspruch auf Schadenersatz zu, kann er diesen unter den Voraussetzungen von Art. 120 ff. OR verrechnen. Selbst wenn der Honoraranspruch durch die Verrechnung auf null schrumpft, darf der Architekt die Herausgabe der Dokumen tation nicht verweigern.

Quelle: Marie-Theres Huser Rechtsanwältin baurecht.ch