Üblicherweise wird das fertig erstellte Bauwerk vom Ersteller (General- oder Totalunternehmer, Architekt) und vom Besteller (Bauherr, Käufer) gemeinsam geprüft und geht nach erfolgreicher Prüfung und der Abnahme in das Eigentum des Bestellers über. Baurechtlich ein wichtiger Akt, dem nicht immer die entsprechende Aufmerksamkeit geschenkt wird. Von beiden Parteien!
In vielen Werkverträgen taucht etwa die Formulierung auf, es gelte SIA 118. Was heisst das genau? Ein kleiner Überblick.
Ein Bauherr, der Arbeiten an Handwerker vergibt, schliesst mit seinen Vertragspartnern einen Werkvertrag ab. An sich ist der Werkvertrag im Obligationenrecht (OR) geregelt. Gemäss OR («Werkvertrag») gilt für ein unbewegliches Bauwerk – also zum Beispiel ein Haus – eine Verjährungsfrist von fünf Jahren. Für Haushaltsapparate beträgt die Frist normalerweise ein Jahr.
Während dieser Zeitspanne ist der Verkäufer oder Ersteller verpflichtet, Mängel zu beheben, sofern diese sofort angezeigt werden. Auch für den Anstrich der Fenster oder Innenräume gilt eine Verjährungsfrist von einem Jahr.
In der Bau- und Planungsbranche haben zudem die Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) grosse Bedeutung. In vielen Werkverträgen taucht etwa die Formulierung auf, es gelte SIA 118.
Dabei handelt es sich gewissermassen um «allgemeine Vertragsbedingungen», die einige wichtige Präzisierungen zum Gesetz bieten.
Vor allem bezüglich Gewährleistung (Garantie) und Verjährungsfristen für Mängel bietet die SIA-Norm 118 eine deutliche Besserstellung des Bauherrn:
Gemäss diesen Regeln gilt grundsätzlich eine Garantiefrist (Rügefrist) von zwei Jahren, die vom Tag der Abnahme des Bauwerks an zu laufen beginnt. «Während der Garantiefrist (Rügefrist) kann der Bauherr in Abweichung vom Gesetz Mängel aller Art jederzeit rügen», heisst es wörtlich in der SIA-Norm 118 (Artikel 173). Diese Regelung kommt den Interessen des Bauherrn sehr entgegen. Nach Ablauf der Garantiefrist gilt gemäss SIA 118 eine weitere Frist von noch einmal drei Jahren, während der verdeckte Mängel gerügt werden können, sofern diese unverzüglich angezeigt werden.
Laut SIA 118 gilt zudem eine zehnjährige Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Mängel.
Diese Bestimmung kommt zum Beispiel dann zur Anwendung, wenn es bereits in der Ausführung zu Fehlern kam oder das Bauwerk von Anfang an mit Mängeln behaftet war und der Unternehmer dies absichtlich verschwiegen hat. In der Praxis ist es indes nicht so einfach, einen solchen Nachweis zu führen.
Von Vorteil für den Bauherrn ist die SIA-Norm 118 auch deshalb, weil sie die Beweislast während der zweijährigen Verjährungsfrist umkehrt:
Nicht der Bauherr muss den Nachweis erbringen, dass ein Mangel vorliegt, sondern der Unternehmer hat zu zeigen, dass alles in Ordnung ist.
Quelle: beobachter.ch
Bei Werkverträgen, die auf der SIA Norm 118 reicht der Unternehmer mit seiner Schlussrechnung einen Garantieschein über 10% der Vertragssumme ein, als Sicherstellung für seine Garantieleistungen.
Grundsätzlich liegen Rissprotokolle im Interesse des Bauherrn, ist er doch gegenüber seinen Nachbarn beweispflichtig.