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Hausbau mit einem Generalunternehmer: Zahlungsabwicklung nur via GU-Konto

So viel Geld wie beim Hausbau nehmen die meisten Menschen nur einmal im Leben in die Finger. Klar, dass dieses auch dafür eingesetzt werden soll, wofür es gedacht ist: für die Errichtung der eigenen vier Wände. Ein Generalunternehmer-Konto bei einer Bank hilft bei der Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer (GU), die Ausgaben unter Kontrolle zu halten.

Denn entscheidet man sich für einen Generalunternehmer, leistet der Bauherr sämtliche Zahlungen direkt an diesen. Im Gegenzug ist der GU für die vollständige Abwicklung des Bauwerks zuständig. Er plant

  • das Gebäude,
  • engagiert Handwerker,
  • überwacht die Arbeiten und
  • ist für die Bezahlung der beteiligten Unternehmen zuständig.

Der Bauherr wird so zwar massiv entlastet, ist aber den Machenschaften eines einzelnen (General-)Unternehmers ausgesetzt. Er leistet dem GU in der Regel eine Vorabzahlung und begleicht weitere Raten nach Abschluss bestimmter Bauetappen. Dafür erhält der Bauherr am Ende ein schlüsselfertiges Objekt.

Doch: «Vertrauen ist gut, Kontrolle bekanntlich besser.» Leider gibt es in der Branche einige schwarze Schafe, die sich Generalunternehmer nennen. Denn die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt.

Deshalb sollten vor Abschluss eines Vertrags immer Referenzen eingeholt und ein Betreibungsauszug des gewünschten Generalunternehmers angefordert werden.

Generalunternehmer-Konto: Die Bank als Kontrollinstanz

Weiter sollte bei Vertragsabschluss vereinbart werden, dass der Bauherr seine Zahlungen nicht direkt an den Generalunternehmer leistet, sondern das Geld auf ein GU-Konto bei einer Bank einbezahlt wird. Das Finanzinstitut beaufsichtigt in diesem Fall die zweckmässige Verwendung. D. h. Rechnungen und Zahlungsausgänge werden kontrolliert, womit verhindert wird, dass der Generalunternehmer das Geld für andere Projekte verwendet oder in den eigenen Sack steckt.

Das GU-Konto bietet aber nur bis zu einem gewissen Grad die gewünschte Sicherheit. Ist der Generalunternehmer plötzlich insolvent und bezahlt die Handwerker nicht, so können diese den Bauherrn direkt belangen, in dem sie auf der Liegenschaft das Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lassen. So wird der Bauherr erneut zur Kasse gebeten, obwohl er dem Generalunternehmer bereits das Geld für die Arbeiten überwiesen hatte.

Geht der GU Konkurs, so ist auch das Geld auf dem GU-Konto weg. Es kann nicht an den Bauherrn zurückbezahlt werden, sondern geht in die Konkursmasse über.

Damit es gar nicht soweit kommt, sind bei der Wahl eines Generalunternehmers – wie bereits eingangs erwähnt – wichtige Abklärungen zu dessen Vertrauenswürdigkeit und Solvenz zu treffen. Beim Abschluss des Generalunternehmervertrags ist zudem sorgfältig auf Vollständigkeit sowie auf Details wie z. B. ausführliche Beschreibungen zu achten (Parkett ist nicht gleich Parkett!). Das Bestehen auf eine Zahlungsabwicklung via GU-Konto sowie den Abschluss einer Erfüllungsgarantie runden die Sicherheitsmassnahmen ab. Letztere wird von einer Bank oder Versicherung angeboten und sorgt dafür, dass auch im Falle eines Konkurses des Generalunternehmers die Handwerkerrechnungen bezahlt werden.

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Sichern Sie sich mit einer Erfüllungsgarantie ab

Ein Hausbau erfordert viel Aufwand: finanziell und zeitlich. Um nicht bei jedem einzelnen Handwerker Offerten einholen zu müssen, ist die  Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer eine Möglichkeit. Dieser koordiniert sämtliche Arbeiten und liefert dem Kunden das Eigenheim schlüsselfertig ab.

Soweit, so gut. Doch die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer birgt auch Tücken: Er ist der einzige Vertragspartner des künftigen Hausbesitzers und sämtliche Zahlungen – sei es vorab oder nach dem Erfüllen bestimmter Bauetappen – gehen an ihn.

Geht der Generalunternehmer Konkurs ist das Geld futsch.

Und nicht nur das: Hat der Generalunternehmer die bezogenen Handwerkerleistungen nicht bezahlt, so muss der Bauherr diese direkt begleichen, auch wenn er dem Generalunternehmer das Geld bereits überwiesen hat. Es drohen horrende Zusatzkosten.

Referenzen einholen und auf eine Erfüllungsgarantie bestehen

Soweit muss es aber nicht kommen. Holen Sie vor der Verpflichtung eines Generalunternehmers Referenzen ein. Denn die Bezeichnung «Generalunternehmer» ist nicht geschützt. Jeder, der will, kann sich so nennen. Die Erfahrungen anderer Kunden sind Gold wert und bestärken Sie in Ihrer Entscheidung.

Sichern Sie sich zudem bei Vertragsabschluss ab und bestehen Sie auf eine Erfüllungsgarantie. Diese ist vom Generalunternehmer bei einer Bank oder einer Versicherung abzuschliessen und sorgt dafür, dass die Handwerkerrechnungen auch bei Zahlungsunfähigkeit des GU beglichen werden. Sie minimiert also Ihr Risiko, im Falle eines Konkurses vor einem hohen Schuldenberg zu stehen. Die Garantiesumme beträgt in der Regel 10 Prozent der Werkvertragssumme.

Die Erfüllungsgarantie basiert auf OR-Artikel 111 und ist nicht akzessorisch. Das heisst, dass der Versicherer dem Bauherrn im Schadensfall den Betrag ausbezahlt, auch wenn der Generalunternehmer die Vertragsverletzung nicht anerkannt.

Achtung: Viele Generalunternehmer schliessen nur ungern eine Erfüllungsgarantie ab. Denn die Summe wird vom Garant an die Kreditlimite angerechnet. Dies schränkt den finanziellen Spielraum und somit auch die Liquidität des Generalunternehmers ein. Dabei werden die Prämien bei richtiger Kalkulation gar durch den Bauherrn gedeckt. Lassen Sie sich von einer ablehnenden Haltung nicht beeinflussen und bestehen Sie zu Ihrer eigenen Sicherheit auf die Erfüllungsgarantie!

(Beispiel Schema der Schwyzer Kantonalbank)

 

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Der Architekt Ihres Vertrauens

Beim Hausbau kommt die Stunde der Fachpersonen, die man unbedingt beiziehen sollte, um die Eignung und den Preis genauer abzuklären. Ein Architekt oder ein Bauherrenberater prüfen, ob das Grundstück in der gewünschten Art bebaubar ist, ob der Baugrund keine bösen Überraschungen birgt und ob der Preis dem ortsüblichen entspricht. Auch die Finanzierung muss vor dem Kauf geregelt sein. Es nützt nichts, wenn die Bank wohl den Erwerb des Grundstücks finanziert, nicht aber den gesamten Bau. Eine schriftliche Bestätigung, die den maximalen Kreditrahmen festhält, sollte man in der Hand haben.

Spätestens jetzt ist es an der Zeit, sich die Dienste eines Architekten zu sichern, den man auch dann braucht, wenn das Haus später durch einen Generalunternehmer erstellt wird. Einzig beim Kauf eines Fertig- oder Systemhauses wird der Architekt in der Regel durch den Anbieter gestellt.

Die Entscheidung für einen Architekten ist ein bedeutender Schritt – schliesslich geht es darum, eine Vertrauensperson zu engagieren, der man die Verantwortung für eine grosse Summe Geld übergibt, die die eigenen Ideen umsetzen soll und mit der man während gut eines Jahres eng zusammenarbeiten kann. Ein guter Architekt sollte nicht nur sympathisch sein und schöne Häuser entwerfen, sondern auch die Kosten im Griff haben – und bremsen, wenn die Bauherrschaft Dinge wünscht, die zu unnötig hohen Kosten führen und unter Umständen das Budget sprengen können.

Fachleute raten davon ab, einen befreundeten Architekten zu beauftragen. Gerät man sich während des Bauens in die Haare, ist nicht nur die Beziehung zum Architekten angespannt, sondern unter Umständen auch die Freundschaft im Eimer.

Wie findet man den besten Architekten? Es gibt verschiedene Kanäle: Bekannte, die ebenfalls gebaut haben, Fach- und Wohnzeitschriften, in denen man Projekte sieht, die einem gefallen, Architektenverzeichnisse im Internet, Fachverbände.

Wenn der Architekt auch die Bauleitung übernimmt, empfiehlt es sich, einen Architekten in der näheren Umgebung zu engagieren. So ist sichergestellt, dass er auch kurzfristig auf der Baustelle sein kann, wenn die Handwerker Rat brauchen.

Ist ein Generalunternehmer involviert, fällt eine längere Fahrdistanz weniger ins Gewicht, da der Architekt nur sporadisch auf der Baustelle präsent sein muss. Stehen mögliche Kandidaten fest, studiert man ihre Referenzobjekte und spricht mit den Bauherren über die gemachten Erfahrungen. Dies ist der beste Weg, um einiges über den Architekten zu erfahren und zu prüfen, ob der Stil den Vorstellungen entspricht.

Danach führt man persönliche Gespräche.

Dabei geht es darum, herauszufinden, ob der Architekt gut zuhören und auf die Bedürfnisse der Bauherrschaft eingehen kann. Und ob man bezüglich der architektonischen Vorstellungen das Heu auf derselben Bühne hat.

Dabei sollte man sich auf sein Bauchgefühl verlassen, aber auch die Ehrlichkeit des Gegenübers testen: Gibt der Architekt auf Nachfrage nicht zu, dass auf einer seiner Baustellen auch schon Fehler passiert sind, nimmt er es mit der Wahrheit wahrscheinlich nicht zu genau.

Mit einem Vertrag bindet man die passende Person. Der Inhalt sollte sich an den Vorgaben des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins orientieren.

Es empfiehlt sich, vorerst nur eine Vereinbarung für die Erstellung eines Vorprojekts samt Kostenschätzung abzuschliessen.

Stellt sich in dieser ersten Phase heraus, dass Architekt und Bauherr nicht zueinander passen, hat man die Möglichkeit, die Zusammenarbeit nach Ende des Vorprojekts zu beenden, den Aufwand zu bezahlen und einen anderen Architekten zu engagieren.

Quelle www.beobachter.ch

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