Wohneigentum finanzieren

Beim Erwerb von Wohneigentum nehmen Sie so viel Geld in die Hand wie sonst kaum einmal in Ihrem Leben. Dabei werden Sie wohl oder übel nicht darum herumkommen, zusätzliches Kapital zu organisieren. Die Ausgangslage ist klar: Damit Sie den Kauf von Wohneigentum überhaupt ins Auge fassen können, müssen Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital aufbringen. Erfüllen Sie diese Voraussetzung, so finanzieren die Banken in der Regel weitere 65 Prozent der Bausumme mit einer 1. Hypothek und die restlichen 15 Prozent mit einer Hypothek im 2. Rang.

Die Aufnahme eines Hypothekar-Kredits bedeutet eine grosse finanzielle Belastung. Daher tun Sie gut daran, vor dem Gang zur Bank zu prüfen, ob es nicht Alternativen gibt. Sie können beispielsweise Mitglieder Ihrer Familie um ein zinsgünstiges Darlehen bitten oder Ihre Eltern für einen Erbvorbezug anfragen. Eine weitere Möglichkeit um zu Geld zu kommen, bilden auch die Guthaben der Säule 3a und der Pensionskasse. Sie können sich diese ausbezahlen lassen und sie als Eigenkapital nutzen. Diese Form der Finanzierung birgt jedoch zwei grosse Nachteile:

• Einerseits müssen Sie das ausbezahlte Guthaben versteuern und
• andererseits wird die Alters- und Risikoleistung (bei Invalidität oder Todesfall) geschmälert.

Deshalb wird empfohlen, das Guthaben nicht zu beziehen, sondern es für eine höhere Hypothek zu verpfänden.

Verschiedene Hypothekenmodelle

Für die Aufnahme einer Hypothek gibt es verschiedene Möglichkeiten:

1. Hypotheken-Mix

Ein Mix aus Hypotheken mit verschiedenen Laufzeiten deckt das Zinsrisiko bei Fremdkapital. Holen Sie dafür Offerten von zwei bis drei Banken ein, bevor Sie sich entscheiden. Für die Erstellung der Offerten werden von Ihnen Ausweis, Steuererklärung, Pensionskassen- und Lohnausweis, Eigenkapitalaufstellung, Betreibungsauszug sowie die Unterlagen zum Kaufobjekt verlangt.

Beispiel: Sie schliessen drei Fünftel in Form einer Festhypothek ab. Dabei wird ein Zinssatz auf eine bestimmte Zeit, meist über fünf Jahre, vereinbart. Zudem wird je ein Fünftel als variable Hypothek (auf zwei Jahre) und als kurzfristige Saronhypothek abgeschlossen.

2. Öko-Hypotheken

Einige Banken bieten günstige Konditionen für ökologisches Bauen an. Die Alternative Bank ABS beispielsweise hat eine Hypothek mit einem Immobilien-Rating im Angebot. Dieses bewertet bei einem Haus verschiedene Kriterien, wie Betriebsenergie, Bauökologie, Standortqualität, Nutzungsqualität oder Ökonomie. Je nach Nachhaltigkeitsstufe winkt dem Kreditnehmer eine Reduktion des Zinssatzes.

3. Hypotheken zum Discountpreis:

Hypotheken bringen den Banken viel Ertrag. Deshalb sind auch viele neue Anbieter auf den Markt getreten. Dadurch zeichnet sich allerdings eine Überhitzung des Hypothekenmarkts ab. Die Banken sind gezwungen zu reagieren und vergeben seither Hypotheken mit geringeren Margen. Oft stimmen die Banken nun auch einer Hypothek zu, wenn der Antragssteller keinen Eigenkapitalanteil von 20 Prozent aufzeigen kann. Dies ist jedoch gefährlich für den Schuldner: Steigt der Zins plötzlich stark an, steigt die Gefahr einer finanziellen Überforderung.

Amortisierung eines Hypothekar-Kredits

Da nach der Pensionierung das Einkommen meist massiv schrumpft, möchten viele Hausbesitzer ihre Hypothek so verringern, dass sie im Ruhestand weniger Hypothekar-Zinsen bezahlen müssen. Dies kann direkt oder indirekt geschehen:

a) Direkt:

Sie amortisieren die Hypothek in Raten und verringern damit die steuerlich abziehbaren Schuldzinsen. Dadurch vergrössert sich Ihr Vermögen, weshalb Sie mehr Einkommen und mehr Vermögen versteuern müssen.

b) Indirekt:

Sie amortisieren die Hypothek indem Sie jährlich einen Betrag in die steuerfreie, gebundene Vorsorge 3a einzahlen. Bei der Pensionierung können Sie dann dieses Kapital in einem Stück für die Tilgung der Hypothek einsetzen; dann sind aber Steuern fällig.

Während die 2. Hypothek in der Regel bis zum Rentenalter abbezahlt wird, erfolgt bei der 1. Hypothek meist keine Amortisation.

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