Sicherheiten für Bauherren in den Werkverträgen

In den Bauverträgen sind üblicherweise Sicherheitsleistungen nach der Norm SIA 118 allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten vorgesehen, vorausgesetzt diese sind Bestandteil des Werkvertrags:

• Rückbehalt – der Unternehmer hat das Recht monatlich Teilzahlungen in der Höhe von 90 % seiner Leistungen zu verlangen. Der Rückbehalt von 10 % dient dem Bauherrn als Sicherheit, sollten z. B. Mängel zum Vorschein kommen.
• Solidarbürgschaften – für die Garantieleistungen haftet ein Dritter (Bank oder Versicherung) solidarisch für die Mängel des Unternehmers, welche innerhalb der Garantie- (1. bis 2. Jahre) oder der Verjährungsfrist (3. bis 5. Jahre) entstehen können. Der Garantieschein wird dabei meistens über 10 % der Auftragssumme festgelegt. In der Baupraxis decken die Garantiescheine aber oftmals nur Mängel ab, die nach der gemeinsamen Abnahme entstehen oder festgestellt werden können, womit dem Bauherrn eine «Deckungslücke» entsteht, wie sie in der Norm SIA 118 nicht vorgesehen ist. Solche Garantiescheine müssen von der Bauleitung zurückgewiesen werden.

Vor allem professionelle und institutionelle Bauherren verlangen von den Unternehmern weitergehende Sicherheitsleistungen:

• Bietergarantie – Sicherheitsleistungen eines Dritten, dass der Unternehmer während 30 Tagen an sein Angebot gebunden ist. Zieht er sein Angebot vorzeitig ohne Zustimmung der Bauherren zurück, haftet er für allfällige daraus entstandene Schäden.
• Anzahlungsgarantie – der Bauherr verlangt die Sicherstellung seiner Anzahlung, wenn nicht eine entsprechende Leistung des Unternehmers gegenübersteht. Solche Vorauszahlung sind bei einem Lift oder Metallbauarbeiten durchaus üblich.
• Erfüllungsgarantie – Sichert die Vertragserfüllung bis zur Abnahme zu. Die Sicherheitsleistung wird basierend auf der Risikoanalyse mit einem Geldbetrag bestimmt. Üblicherweise sind dies 5 bis 15 % der Totalsumme für das Werk des Unternehmers. Die Erfüllungsgarantie kommt auch dann zum Tragen, sollte ein Unternehmer während der Bauausführung in Konkurs gehen.
• Mängel- oder Werkgarantie – löst nach der Abnahme den Rückbehalt ab und stellt diesen mittels einer Solidarbürgschaft einer Versicherung oder einer Bank sicher. Der Garantieschein des Unternehmers muss Mängel aus der gemeinsamen Abnahme und welche innerhalb der Garantiefrist festgestellt werden.

Die grössten Vertragsstörungen sind die Nichterfüllung, die Schlechterfüllung oder die Zahlungsunfähigkeit des Unternehmers.

Die grössten Risiken aus Sicht der Bauherren sind:

• Technische und organisatorische Schwierigkeiten (Baugrund, Platz- und Zeitverhältnisse).
• Leistungsfähigkeit des Unternehmers (Arbeitsqualität, Arbeitsquantität).
• Bonität des Unternehmers.
• Einhaltung Gesamtarbeitsverträge und Arbeitsgesetzt durch den Unternehmer.

Bauherren sind gut beraten ihre Risiken zu prüfen und zu bewerten und daraus die entsprechenden Sicherheitsmassnahmen für ihr Bauprojekt  abzuleiten.