Baurecht: Abtretung von Garantieansprüchen

Was beim Wohnungskauf alles schief laufen kann

Bei Baumängeln gilt es genau aufzupassen: Ohne eindeutige Garantien im Vertrag kann ein Hausbau im Nu aus allen Fugen geraten.

Weil beim Hausbau immer etwas schief gehen kann, sichert man sich vorgängig besser ab. Einige Punkte im Baurecht sind dabei zu beachten.

Angesichts der regen Bautätigkeit und tiefer Zinsen ist der Traum vom Eigenheim zum Greifen nah. Besonders populär ist der Kauf einer Wohnung ab Plan; dabei verpflichtet sich eine Firma, die sich heute meist Generalunternehmer nennt, die Wohnung gemäss ihren Plänen auf einen bestimmten Termin hin fertigzustellen; der Vertrag wird vorgängig beim Notar beurkundet. Aus rechtlicher Sicht sind diese Transaktionen allerdings mit Problemen behaftet, wie der Freiburger Rechtsprofessor Hubert Stöckli feststellt: «Die öffentliche Beurkundung ist noch keine Garantie dafür, dass alles, was vereinbart ist, auch gilt.» Stöcklis Kritik bezieht sich auf die in der Praxis häufig anzutreffende Abtretung von Mängelrechten.

Viele Vertragsbeispiele zeigen, dass der Generalunternehmer zum einen jede eigene Haftung für Mängel am Objekt ausschliesst und zugleich die ihm gegen die Handwerker zustehenden Mängelrechte an die Käufer «abtritt». Viele Laien interpretieren dies fälschlicherweise als Verbesserung ihrer Position. Stöckli erachtet die Abtretung dieser Mängelrechte vor allem bei einer grösseren Stückzahl von Wohnungen als problematisch. Denn ein Recht zur Behebung von Mängeln kann ein Unternehmer natürlich nur einmal abtreten – im Prinzip an den ersten Käufer in einer Überbauung. Dem zweiten, dritten und so weiter können diese Rechte nicht auch noch übertragen werden.

Der Notar muss aufklären
Weil allen weiteren Käufern also gar keine Mängelrechte mehr zustehen, kann laut Stöckli auch die damit verbundene Freizeichnung des Generalunternehmers nicht greifen. Der Notar müsse die Käufer im Rahmen seiner gesetzlichen Rechtsbelehrungspflicht darüber ins Bild setzen. Das beschriebene Problem erstreckt sich vor allem auf gemeinschaftliche Gebäudeteile bei Stockwerkeigentum, nicht aber auf den Innenausbau der einzelnen Wohnungen. Gleich gelagert sind die Probleme aber beim Verkauf von Reihenhäusern.

Wohl bei fast jedem Bau ist etwas zu beanstanden, seien es Wasserschäden am Dach oder falsch gelieferte Fassadenteile. Für jeden Wohnungskäufer stellen die Mängelrechte, wie sie im Gesetz oder in Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA formuliert sind, etwas Entscheidendes dar:

  • Die wirksamste und einfachste Lösung bei Mängeln ist an sich die unentgeltliche Nachbesserung durch den Unternehmer.
  • Weiter ist auch eine finanzielle Entschädigung (Minderwert) denkbar.
  • Das Gesetz sieht auch die Möglichkeit der Wandlung vor (d. h. Geld zurück – Material zurück), wobei dies bei einem Hausbau ohne praktische Bedeutung ist.
  • Der Käufer einer Wohnung kann auch Schadenersatz für Folgeschäden verlangen, sofern den Unternehmer ein Verschulden trifft.

Nach der bisherigen Rechtsprechung sind allerdings die Mängelrechte Minderung oder Wandlung des Vertrags gar nicht abtretbar. «Auch darüber muss der Notar die Käufer informieren», betont Hubert Stöckli.

Auch wenn in den Verträgen in aller Form festgehalten wird, dass die Parteien über die Bestimmungen belehrt wurden und diese verstanden haben, wird die Tragweite vielen Käufern nicht wirklich klar sein. Hinzu kommt, dass die ganze Abwicklung oft unter Zeitdruck erfolgt. So ist nicht einmal auszuschliessen, dass manche Käufer den Vertrag bei der Beurkundung überhaupt zum ersten Mal zu Gesicht bekommen. Es ist daher dringend zu empfehlen, sich vorgängig einen Vertragsentwurf vom Verkäufer aushändigen zu lassen oder sich an das Notariat zu wenden.

Regelung mit vielen Unbekannten
Die Abtretung von Mängelrechten ist noch aus vielen anderen Gründen problematisch. Wenn tatsächlich Mängel zu beanstanden sind, weiss der Wohnungskäufer meist gar nicht, was der Generalunternehmer mit seinen Subunternehmern und Handwerkern vereinbart hat. Käufer sind meist auch nicht auf dem Laufenden, wer alles am Bau beteiligt war und wer überhaupt einen Mangel verursacht haben könnte. Der Verband Schweizerischer Generalunternehmer (VSGU) ergreift in diesem heiklen Punkt Partei für Wohnungskäufer und Bauherren. «Die Behebung von Mängeln gehört zu den Aufgaben des GU», findet Beat Büchler vom VSGU. Der vom VSGU herausgegebene Mustervertrag hält denn auch ausdrücklich fest, dass sich die Mängelhaftung des GU auch auf die Leistungen und Lieferungen seiner Subunternehmer und Lieferanten erstreckt. Daran halten sich auch grosse Firmen und VSGU-Mitglieder, etwa Allreal AG und Alfred Müller AG. David Spiess von der Alfred Müller AG empfiehlt: «Kaufinteressenten sollten vor der Kaufentscheidung vermehrt auf solche Lücken im Vertrag achten.»

Den ganzen Artikel in der Berner Zeitung vom 24.05.09.

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