Bauherren können sich absichern

Bauschäden – Wasserdichtigkeit der Gebäudehülle als Hauptproblem

Die Studie der ETH Zürich, die im Auftrag des Schweizerischen Baumeisterverbandes Ende des letzten Jahres veröffentlicht wurde, hat deutlich aufgezeigt, wo die Qualitätsprobleme im Hochbau liegen. So wurden im Jahre 2011 im Hochbau rund 21 Mrd. verbaut. 8%, oder  rund 1.6 Mrd. pro Jahr müssen gemäss der Studie allerdings in die Mängelbehebung investiert werden, was pro erstellter  Wohneinheit 15 Mängel à Fr. 2‘500.- CHF entspricht.

Bekannte Bauschäden, Wasser als Hauptproblem

Die ETH Zürich hat im Zuge der Studie von 64 Bauprojekten die Bauabnahmeprotokolle sowie rund 1013 Fachgutachten, welche für die Beurteilung von mangelhaften Baukonstruktionen erstellt wurden, ausgewertet. Die grösste Studie im deutschsprachigen Raum, wurde auf umfassenden Grundlagen aufgebaut. Dabei wurde der Hauptanteil der Bauschäden, insgesamt 60% der Wasserdichtigkeit der Gebäudehülle zugeordnet. Rund 60% der Mängel entstanden bei der fehlerhaften Ausführung durch Bauunternehmer. 20% wurden als Planungsfehler und 6% als Bauleitungsfehler identifiziert. 20 % der erstellten Fachgutachten und Expertisen wurden für Balkonen und Terrassen und rund 30% für die fehlerhafte Ausführung des Liegenschaften Entwässerung erstellt.

Massnahmen für die Qualitätsverbesserungen ungenügend

Die Probleme und daraus erwachsenden Reparatur- und Sanierungskosten waren schon vor der Studie der ETH bekannt. Wer jetzt aber vermutet, dass die Bauwirtschaft daraus ihre Lehren zieht und die entsprechenden Massnahmen in die Wege leitet, damit diese bekannten Probleme reduziert werden, sieht sich im Baualltag meist getäuscht. So gelangen Ausführungspläne von Planern und Architekten weiterhin ohne zusätzliche Prüfung durch ein 4 Augenprinzip auf die Baustelle, dies obwohl 20% der Schäden auf dem Papier entstehen. Ebenso wenig werden spezielle Qualitätsschwerpunkte für die Ausführung und Kontrolle der Wasserdichtigkeit der Gebäudehülle gesetzt und angewendet. So zeigen sich oftmals an unterschiedlichen Immobilien die gleichen Schadensbilder ab.

Ursachen teilweise unbekannte Baunormen

Die Verhinderung von Baumängeln und Bauschäden beruht auf einer konsequenten Planung und Ausführung nach dem Stand der Technik und somit den Regeln der Baukunde.

Das Grundgerüst für die Ausführung von Bauarbeiten bilden die SIA-Normen, welche aber nur ca. alle 10 Jahre erneuert werden und somit teilweise nicht mehr den neuen Baumaterialien und Erkenntnissen bei der Bauausführung entsprechen. Die Schweizerischen Fachverbände der einzelnen Arbeitsgattung präzisieren und ergänzen den vorgegebenen Rahmen der SIA-Normen laufend und können schneller und detaillierter auf die einzelnen Arbeitsausführungen eingehen. In der Regel dauert es aber dann mehre Jahre, bis diese Merkblätter und Empfehlungen in der Baupraxis ankommen. So wurde zum Beispiel bereits im Jahre 2006 geregelt, dass hinter Plattenbelägen im Spritzwasserbereich eine Abdichtung angebracht werden muss. Eine Vorgaben, die sich mehrheitlich erst in den letzten 2-3 Jahren auf den Baustellen durchgesetzt hat. Die ungenügende Kenntnis der aktuellen Baunormen und Empfehlungen bei Planern und Bauunternehmern ermöglicht so, dass bekannte Bauprobleme über Jahre weiter ausgeführt werden. Dabei ist die Rechtsprechung im Zweifelsfall klar, stellen doch SIA-Normen sowie Merkblätter und Empfehlungen der Fachverbände zwingende Vorgabe für die Bauausführung dar.

Zu wenig konsequente Planung und Kontrolle der Qualität

Der Preis- und der Zeitdruck im Baualltag geben den Takt bei den Bauprojekten vor. Nicht selten wird diesen Randbedingungen die Bauqualität und die längerfristige Werterhaltung einer Immobilie untergeordnet. So bildet der Preis oftmals das Hauptkriterium für die Vergabe von Arbeiten. Das Einholen von Referenzen oder die Überprüfung des Know-How eines Bauunternehmers spielt nicht selten eine untergeordnete Rolle. So werden Arbeiten von Unternehmern geleistet, welche weder über die notwendigen Facharbeiter noch das notwendige Grundlagenwissen verfügen. Der Bauherr ist gut beraten, die Qualitätsvorgaben für sein Bauwerk vorzugeben und die notwendigen Kontrollmassnahmen bereist vor der Bauausführung zu bestimmen. Immer mehr Bauherren lassen sich dabei von externen und nicht an der Bauausführung beteiligten Sachverständigen und Bauherrenberatern unterstützen, welche gezielte Bauqualitätskontrollen vornehmen. Der Berater prüft dabei bereits im Vorfeld die Vertragsunterlagen und die Ausführungspläne der neuralgischen Bauteile. Auf der Baustelle kontrolliert er die korrekte Bauausführung und leitet allenfalls Korrektur- und Sanierungsmassnahmen frühzeitig ein. Eine mängelfreies und von Bauschäden verschontes Bauwerk mit einer langfristen Werterhaltung stellen die klare Zielvorgabe für seine Arbeit dar.

Unterschätzte Risiken des Bauherrn

Nicht selten unterschätzen Bauherren ihre Risiken, die mit dem Bau einer Liegenschaft verbunden sind. Sie bereiten sich zu wenig dafür vor oder sichern die erkennbaren Risiken nicht ausreichend ab. In der Bauausführung zeigt sich dann aber schnell, dass der Bauherr gegenüber den Unternehmern vom Gesetzt sehr schlecht geschützt ist. So können Unternehmer ihre Ansprüche gegenüber dem Bauherrn mit geringem Aufwand mit einem Bauhandwerkerpfandrecht im Grundbuch auch 4 Monate nach der Fertigstellung ihrer Arbeiten sicherstellen. Der Bauherr muss für Durchsetzung seiner vertraglichen Ansprüche und Garantieleistungen aber nicht selten einiges an zeitlichem und finanziellem Aufwand bereitstellen, da die meisten Unternehmer ihren Garantieverpflichtungen ungenügend nachkommen.

Für die Ausführung ihrer Arbeiten haftet der Unternehmer gegenüber dem Bauherrn in der Regel 5 Jahre.  Vor allem bei Flachdächern und Fassadenkonstruktionen eine kurze Zeitspanne, die teilweise auch sehr fehlerhafte Bauausführungen überstehen. Bauschäden, die dann unter Kostenfolge für den Bauherren behoben werden müssen.

Darum gilt für jeden Bauherren

Eine sorgfältige und umsichtige Auswahl der Baupartner ist ebenso Pflicht, wie die klare Qualitätsvorgaben bei der Bestellung von Planer- und Unternehmerleistungen. Diese beginnt bereits mit der Kontrolle der Ausführungspläne und der Werkverträge. Eine laufende Prüfung der ausgeführten Bauarbeiten ist bereits während dem Bauablauf notwendig. Nicht alle Bauteile und Wasserabdichtungen sind anlässlich der Bauabnahme mehr einsehbar. Die Berater der Kammer unabhängiger Bauherrenberater unterstützen dabei private und professionelle Bauherren bei der Qualitätsplanung und den Bauqualitätsprüfungen.

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hbq-bauberatung.ch: Beim Bauen gut beraten - Bauherren

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