Unterhaltsarbeiten von den Steuern abziehen

Bei jeder Liegenschaft müssen von Zeit zu Zeit Unterhaltsarbeiten ausgeführt werden, damit der Wert des Objekts erhalten bleibt. Nachfolgende Ausführungen zeigen, dass vor grösseren Bauvorhaben unbedingt auch die steuerlichen Aspekte beachtet werden sollten.

Von den steuerbaren Einkünften (Mietzinserträge, Eigenmiete) aus unbeweglichem Vermögen können die zur Erzielung dieser Erträge notwendigen Aufwendungen abgezogen werden. Insbesondere die Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung.

Der Abzug umfasst entweder die tatsächlichen Auslagen oder er wird in Form einer Pauschale gewährt. Die Pauschale ist ein Prozentsatz der Mieterträge bzw. der Eigenmiete. In einigen Kantonen ist diese Pauschale zusätzlich abgestuft, abhängig vom Alter der Liegenschaft. Für Immobilien, die sich im Geschäftsvermögen befinden, sind nur die effektiven Kosten abziehbar. Wählt der Steuerpflichtige den Abzug der tatsächlichen (effektiven) Auslagen, stellt sich die Frage, was steuerlich als Unterhalts- und Verwaltungskosten gilt. Diese sind einerseits von den Betriebs- und Lebenshaltungskosten und andererseits von den sog. wertvermehrenden Aufwendungen abzugrenzen, denn nur die Unterhalts- und Verwaltungskosten können bei den Einkommenssteuern in Abzug gebracht werden.

Unterhaltskosten
Zu den Unterhaltskosten gehören alle Aufwendungen, die in längeren oder kürzeren Zeitabständen wiederkehren und bereits Bestehendes im bisherigen Zustand erhalten oder ersetzen und die notwendig sind, um die Liegenschaft im ertragsfähigen Zustand zu erhalten. Konkret gehören zu den abzugsfähigen Unterhaltskosten die laufenden Reparaturen und Servicearbeiten an Gebäuden und damit fest verbundenen Bestandteilen, der laufende Gartenunterhalt, aber auch die Sachversicherungsprämien sowie die Liegenschaftssteuer. Ferner gehören bei vermieteten Liegenschaften – soweit sie der Hauseigentümer zu tragen hat – die Grundgebühren für die Kehricht- und Abwasserentsorgung, die Kosten für Strassenunterhalt und Beleuchtung, die Kosten für die gemeinsam genutzten Räume und die Infrastruktur (z. B. Lift) sowie die Hauswartsentschädigung. Bei selbstgenutzten Liegenschaften sind die Betriebskosten der Liegenschaft sowie die Kosten der Lebenshaltung nicht abzugsfähig: Als solche gelten beispielsweise die Wasser- und Energiekosten (Strom, Heizöl, Gas), die Kosten für TV, Telefon und Informatik, für den Kaminfeger sowie die ARA- und Kehrichtgebühren.

Verwaltungskosten
Steuerlich abzugsfähig sind auch die Kosten der Liegenschaftsverwaltung durch Dritte. Bei der Eigen-verwaltung kann der Marktwert der eigenen Tätigkeit nicht geltend gemacht werden. Abzugsfähig sind aber die eigenen Auslagen im Zusammenhang mit der Vermietung (Porti, Telefonkosten, Bankspesen, etc.). Zu den Vermietungsauslagen gehören auch die externen Kosten für das Mietzinsinkasso. Nicht zu den Verwaltungskosten zählen dagegen die Auslagen im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Finanzierung sowie dem Verkauf der Liegenschaft.

Stockwerkeigentümer
Der Stockwerkeigentümer kann die Kosten für den Unterhalt wie ein Alleineigentümer vom Einkommen abziehen. Auch er hat die Wahl zwischen dem effektiven und dem pauschalen Abzug. Wählt er den Pauschalabzug, kann er die Einlagen in den Erneuerungsfonds nicht zusätzlich geltend machen. Bei der effektiven Methode können sowohl die Einlage in den Erneuerungsfonds als auch die weiteren angefallenen Unterhalts- und Verwaltungskosten abgezogen werden. Werden Gelder aus dem Erneuerungsfonds «zweckentfremdet» und für wertvermehrende Investitionen eingesetzt, sind diese den Stockwerkeigentümern anteilsmässig wieder als Einkommen aufzurechnen. Zinserträge, die der Erneuerungsfonds abwirft, werden beim Stockwerkeigentümer als Einkommen versteuert. Gleichzeitig stellt dieser Zinsertrag (sofern er nicht an den Stockwerkeigentümer ausbezahlt wird) eine Einlage in den Erneuerungsfonds dar, welche steuerlich wiederum als Unterhaltskosten geltend gemacht werden kann.

Abgrenzung Unterhalt / Wertvermehrung
Oft ist es nicht einfach zu differenzieren, wann genau Unterhaltskosten und wann wertvermehrende Investitionen vorliegen. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass Auslagen, die den Gebrauchswert der Liegenschaft erhöhen oder die regelmässig Betriebskosten senken, zu einer Erhöhung des Liegenschaftswertes führen und damit als wertvermehrend gelten. Einige Kantone verfügen über detaillierte Listen, was als Unterhalt und was als wertvermehrende Investition gilt. Eine Sonderbehandlung betreffend die steuerliche Abzugsfähigkeit erfahren die wertvermehrenden Investitionen im Bereich des Energie- und Umweltschutzes.

Fazit
Durch eine gut durchdachte zeitliche Planung lassen sich Steuern sparen. Massgebend sind immer die individuellen Gegebenheiten. Einen entscheidenden Einfluss auf die Steuerersparnis haben die Steuerprogression sowie die Möglichkeit des jährlichen Wechsels vom effektiven zum pauschalen Unterhaltskostenabzug.

Quelle www.shev.ch

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