Zustandsanalysen: Damit Immobilien nicht zum Arzt müssen
Wie viel kostet ein Haus? Da ist erst einmal der fixe Verkaufspreis, eine Art Startpunkt. Dann kommen weitere Kosten dazu. Diese sind nicht fix, sondern abhängig davon, wie der Zustand des Gebäudes ist und in Zukunft bleiben wird. Es handelt sich um Kosten für die Wert- und Qualitätserhaltung des Hauses oder öffentlicher Gebäude wie Schulhäuser, Gemeindezentren, Altersheime etc. Eine laufende Zustandsanalyse von Gebäuden lohnt sich darum sehr.
«Welches Service-Paket hätten Sie gerne?», so werden wir gefragt, wenn wir eine neue Heizung einbauen lassen oder andere teure Investitionen tätigen. Welches ist das richtige? Diese Frage ist gar nicht so einfach zu beantworten. Wahrscheinlich würden wir bei hohen Anschaffungskosten auch das umfangreichere Paket wählen. Warum? Weil eventuelle Reparaturen voraussichtlich teuer ausfallen würden und wir ihnen lieber vorbeugen möchten.
Wir investieren, damit wir teure Schäden vermeiden können.
Genau hier kommt die Zustandsanalyse zum Einsatz.
Daten zum Immobilienlebenszyklus
Mit zirka 25 Jahren ist unser Körper ausgewachsen. Mit den Wechseljahren verändert er sich nochmals. Irgendwann kommen auch Spuren einer vielleicht jahrelangen einseitigen Haltung und anderen «Jugendsünden» zum Vorschein. So hätten wir die Folgen unseres Lebenswandels nie erwartet …
Auch Gebäude haben gewisse Zeiträume, in denen man genauer hinsehen muss. Sind sie doch aus verschiedenen Baumaterialien zusammengestellt, die unterschiedlich behandelt werden müssen. Nach ihrer Jugendzeit brauchen Gebäude einen Gesundheitscheck. Je nach äusseren Einflüssen können verdeckte Bauschäden, kleinere Risse und mehr viel früher zutage treten. Und das meistens unerwartet.
Zustandsanalysen für Gebäude zu planen, bedeutet, auf relevante und aussagekräftige Daten zugreifen zu können.
Manchmal löst sich ein Ziegel, manchmal ein Stück Fassade – die Umwelt ist oft nicht berechenbar. Doch die geschilderten Fälle können bei Schulhäusern, Altersheimen etc. frappante Folgen haben.
Eine regelmässige Zustandsanalyse senkt nicht nur langfristig die Sanierungskosten, sondern auch Gefahren und Risiken, bei denen Menschen Schaden nehmen können.
Basisdaten einer Zustandsanalyse
Beim medizinischen Gesundheits-Check überprüft der Arzt ganz gezielt alle wichtigen Organe und Funktionen unseres Körpers. Ist und Soll unter der Lupe. Je nach Alter und Befund können die Messpunkte erweitert werden.
Genauso ist es bei der Zustandsanalyse von Gebäuden. Diese zeigt den, wie der Name schon sagt, den aktuellen Zustand eines Gebäudes sowie allfällige, daraus resultierende Massnahmen und zugehörige Kosten auf. Potenzielle Risiken werden erfasst und können so laufend überprüft werden. Ist und Soll unter der Lupe.
Vorbereitet sein entspannt.
Vorbereitet sein bedeutet schlussendlich auch Werterhaltung und später bei einem allfälligen Verkauf einen besseren Preis.
Kosten können geplant werden
Gesundheit und Gebäude haben einen wichtigen Touchpoint: Was wir versäumen, bezahlen wir später. So leiden beide. Gesundheit und Gebäude.
Was fällt wann genau an und welche Kosten sind zu erwarten? Diese Fragen betreffen nicht nur Eigenheimbesitzer, sondern auch Schulhäuser, Alters- und Pflegeheime und andere öffentliche Gebäude. Auch die öffentliche Hand muss operative Betriebs- und Unterhalts-Prozesse möglichst genau budgetieren können.
Das strategische Know-how mag vorhanden sein, jedoch fehlen Basisdaten für nachhaltige Entscheidungen.
Nichts kann in der Baubranche so emotionsgeladen diskutiert werden wie unerwartete Kosten. Nichts macht einen so wütend und raubt einem wertvollen Schlaf, wie wenn hohe Reparatur- und Sanierungskosten anstehen und das Geld fehlt.
Darum braucht es die richtigen Fragen und eine umfassende Erfahrung zur Beurteilung eines Gebäudes.
Für Gebäudeanalysen braucht es Bausachverständige
Welche Operationen und welche Sanierungen wann wirklich nötig sind, dazu braucht es Ärzte und Bausachverständige, denen ihre «Patienten» wichtig sind.
Da ist eine bewährte Checkliste oder vielleicht sogar eine Software, mit denen der Zustand eines Gebäudes erfasst wird. Doch aufgepasst: Erfassung geht nicht ohne Beurteilung.
Hier braucht es Bausachverständige, die von Bauteilen, deren Belastungen und Entwicklungen wie auch von Sanierungen eine Ahnung haben.
Die mögliche Baumängel oder anstehende Sanierungen im wahrsten Sinne des Wortes riechen können.
Vor allem aber braucht es einen ersten Schritt. Denjenigen zum Bausachverständigen. Ein erstes Gespräch schafft Klarheit und eröffnet eine entspanntere Zukunft.
© Bauszene.ch, 14.2.2024
