Beschädigungen, Kratzer und Schimmel an Fensterscheiben bieten immer wieder Anlass zu Diskussionen bei der Bauabnahme.
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Bauabnahme – darauf müssen Sie acht geben!
Nach einer meistens intensiven Zeit der Bauausführung muss das Bauwerk muss vom Ersteller und vom Bauherrn gemeinsam geprüft werden. Erfolgt die Abnahme, geht das Bauwerk wie gesehen in die Obhut und in die Verantwortung des Bauherrn über. Dementsprechend sorgfältig muss bei der Bauabnahme vorgegangen werden. Die wichtigsten Tipps finden Sie auf der Checkliste für die Bauabnahme. Es kann sich durchaus bezahlt machen, sich bei einzelnen Punkten von einem Bausachverständigen beraten zu lassen.
- Bereits im Bauvertrag – Schon ein präziser Bauvertrag ist entscheidend. Sind die Formulierungen im Baubeschrieb schwammig so lassen sich nicht erbrachte Leistungen und vereinbarte Ausführungsqualitäten nur schwerlich einfordern.
- Vorbereitung Baubegehung – Bei einer Baubegehung vor der eigentlichen Abnahme soll die Bauausfüh-rung in Ruhe geprüft werden. Notieren Sie sich diese Punkte, damit diese anlässlich der Bauabnahme nicht vergessen gehen.
- Zeitplanung Bauabnahme – Für die Abnahme einer Eigentumswohnung soll mit gut 2 Stunden und mit der Abnahme eines Einfamilienhauses mit ca. 3 Stunden gerechnet werden. Verlangen Sie einen ausreichenden Zeitrahmen, damit eine sorgfältige Prüfung möglich ist.
- Abnahmeprotokoll und Mängelliste – Das Abnahmeprotokoll mit einer Mängelliste schreibt der Ersteller anlässlich der Bauabnahme. Die ausstehenden Arbeiten und die festgestellten Mängel sollen vollständig und nachvollziehbar protokolliert werden, damit diese falls notwendig für nicht an der Bauabnahme Beteiligte verständlich sind. Nun haben Sie falls notwendig die Möglichkeit, die Mängel zu einem späteren Zeitpunkt auf dem Rechtsweg durchzusetzen.
- Was muss geprüft werden? – Grundsätzlich alles. Wichtig sind aber die sichtbaren Oberflächen (Boden, Wand, Decken etc.), da diese wie gesehen akzeptiert werden. Die Beurteilung von Oberflächen und Ausführung richtet sich nach den jeweiligen SIA-Normen und den Empfehlungen der Schweizerischen Fach-verbände.
- Allgemeine Teile nicht vergessen – Diese werden nicht selten vergessen. Wer prüft die allgemeinen Teile der Liegenschaft (Tiefgarage, Dach, Umgebung etc.)? Auch diese Teile sollen sorgfältig von den Stockwerkeigentümern geprüft werden, gehen sie doch in das Eigentum aller über.
- Abnahme verweigern – Das Bauwerk muss abgenommen werden, wenn es im normalen Rahmen benutz- und somit bewohnbar ist. Wenn dies nicht der Fall ist, soll und muss die Abnahme zurückgestellt werden. Verlangen Sie im Zweifelsfall die schriftliche Bezugsbewilligung der Behörden, welche die Bewohnbarkeit bestätigt. Ist dies nicht gegeben, verweigern Sie die Abnahme.
- Was, wenn man sich nicht einig ist? – Lassen Sie auf dem Protokoll festhalten, was Sie beanstanden oder hinterfragen. Verlangen Sie die Prüfung durch einen unabhängigen Experten als Schiedsrichter. So haben Sie die Möglichkeit einen Bauexperten nach seiner unabhängigen Meinung an zu fragen oder zum Beispiel bei einem Fachverband ein Gutachten über die wellige Ausführung der Weissputzdecke einzuho-len.
- Termin für Mängelbehebung – Der Termin für späteste Erledigung sämtlicher Mängel soll bestimmt und schriftlich fixiert werden. Die Normen sehen dafür „eine angemessene Frist“ vor, die teilweise auch von Lieferfristen für notwendige Bauteile abhängig ist.
- Protokoll unterzeichnen – Das Protokoll muss gegenseitig schriftlich anerkannt werden. Bestehen sie auf eine Kopie oder machen Sie zumindest ein Foto der Unterlagen.
Lesen Sie dazu auch: Bauabnahme: Die finale Nervenprobe
Mit der Bauabnahme gehen alle Rechte und Pflichten eines Bauwerks an den Bauherrn oder den Eigentümer über. Die Garantiefrist beginnt damit zu laufen. Gut zu wissen, welche Ansprüche einem Immobilienbesitzer zustehen.
Die Grundlage für die Garantieleistungen eines Unternehmers bildet der Werk- oder Kaufvertrag. Die Garantieleistungen werden in den Verträgen unterschiedlich geregelt. Nicht immer bildet die SIA-Norm 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» den diesbezüglichen Vertragsbestandteil, dann gelten die Bedingungen aus dem Obligationenrecht.
Garantie SIA-Norm 118
Wurde die SIA-Norm 118 als Vertragsbestandteil vereinbart, beginnt mit der Bauabnahme die 2-jährige Garantiefrist, die eigentliche Rügefrist für offensichtliche Mängel, zu laufen. Kleinere Mängel wie feinere Rissbildungen, die sich nicht vergrössern, können vor Ablauf der 2-jährigen Garantiefrist gemeldet werden. Mängel, wie etwa der Wassereintritt an einer Dachkonstruktion, müssen hingegen umgehend gemeldet werden, damit Folgeschäden verhindert werden können.
Die Garantiefrist für verdeckte Mängel, die nach der Garantieabnahme auftreten, beträgt 5 Jahre. Diese Mängel müssen umgehend innerhalb von 7 Tagen dem Unternehmer mitgeteilt werden, damit die Garantieansprüche Gültigkeit haben.
Vorteile SIA-Norm 118 gegenüber Obligationenrecht
Im Gegensatz zum Obligationenrecht können gemäss SIA-Norm 118 kleinere Mängel bis zur Garantieabnahme gesammelt und zusammen angemeldet werden. Der wesentliche Vorteil der Garantieleistungen der SIA-118 Norm liegt darin, dass die Beweislast während der ersten 2 Jahre darüber ob ein Mangel vorliegt oder nicht, beim Unternehmer liegt. Sicherlich ein Vorteil, muss doch der Bauherr als Baulaie dem Unternehmer nicht den Mängelnachweis erbringen. Erst nach Ablauf der 2-jährigen Garantiefrist kehrt sich die Beweislast für die verdeckten Mängel um und obliegt von nun an dem Bauherrn.
Garantieabnahme – letzte Gelegenheit
Die Garantieabnahme bildet für den Eigentümer die letzte Möglichkeit, bereits erkannte oder erkennbare Mängel zu rügen, die innerhalb von 2 Jahren nach der Bauabnahme aufgetreten sind. Nimmt der Bauherr dies nicht war, verliert er seinen Garantieanspruch für diese Mängel. Ratsam ist es daher, in jedem Fall 2 bis 3 Monate vor Ablauf der Frist beim Architekten oder Generalunternehmer nachzufragen, damit die Schlussabnahme nach 2 Jahren nicht vergessen geht. Denn sämtliche Unternehmer müssen nachweislich spätestens am letzten Tag der Rügefrist Kenntnis der Mängel haben, ansonsten erlöschen die Garantieansprüche.
Garantieabnahme mit einem Architekten
Im üblichen Leistungsumfang des Architekten gemäss SIA-Ordnung 102 «Leistung und Honorare der Architekten» sind
- das Einsammeln der Mängel,
- das Organisieren der Arbeiten,
- das Aufbieten der Unternehmer und
- das Überwachen der Garantiearbeiten enthalten.
Das Durchsetzen der Garantieansprüche ist jedoch Sache des Bauherrn oder muss dem Architekten separat vergütet werden. Ist ein Unternehmer konkurs oder weigert er sich, die Garantiearbeiten zu leisten, können je nachdem die Leistungen der Nachbesserungsarbeiten mit einem Bank- oder Versicherungsgarantieschein gedeckt werden.
Garantieabnahme mit einem Generalunternehmer
Der Generalunternehmer ist üblicherweise für das Erbringen der Garantieleistungen zuständig. Versucht der Generalunternehmer die Schlussprüfung über den Ablauf der Rügefrist hinaus zu verschieben oder weigert er sich eine Garantieabnahme vorzunehmen, muss der Bauherr den Generalunternehmer rechtzeitig über die vorhandenen Mängel in Kenntnis setzen. So kommt der Bauherr seinen Pflichten innerhalb der 2-jährigen Rügefrist und der 5-jährigen Garantiedauer nach.
Ablauf einer Garantieabnahme
Der Bauherr und der Architekt oder Generalunternehmer nehmen die Schlussprüfung gemeinsam zur Beweissicherung vor. Der Architekt oder der Generalunternehmer erstellt ein Protokoll, welches von beiden Parteien unterzeichnet werden muss. Oftmals gibt die Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt oder nicht und welche Massnahme für die Nachbesserung erfolgen soll, zu Diskussionen Anlass. Die für einen Bauherrn nicht nachvollziehbaren Verweise auf zulässige Toleranzen nach einer SIA-Norm oder die unverhältnismässige Nachbesserung, sind oftmals Anlass dafür. Ein Bausachverständiger oder Bauberater kann den Bauherrn anlässlich einer solchen Abnahme unterstützen und ihm bei der Durchsetzung seiner Mängelrechte helfen.
Neubeginn der Garantiefristen
Für die instand gestellten Teile findet gemäss SIA-Norm 118 auf verlangen des Unternehmers eine Abnahme statt. Es liegt aber vor allem im Interesse des Bauherrn bei umfassenden Mängelbehebungen eine solche Abnahme vorzunehmen und zu protokollieren.
Mit der Abnahme der Nachbesserungsarbeiten beginnt die Garantiefrist dieser Werkteile neu zu laufen.
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Die Bauarbeiten sind abgeschlossen, jetzt gehts ans Wohnen. Und an die mitunter langwierige Geschichte mit Mängeln, Rügen und Fristen. Es lohnt sich, bei der Bauabnahme genau hinzuschauen und vielleicht sogar Hilfe beizuziehen.
Endlich! Die letzten Handwerker haben den Bau verlassen. Der Architekt hat die Schlüssel übergeben. Das Haus ist bezugsbereit.
Gross ist die Vorfreude auf das neue Heim – gross ist aber auch die Gefahr, dass in der Euphorie ein wichtiger Schritt vernachlässigt wird: die Bauabnahme.
Ähnlich wie bei der Wohnungsabnahme für Mieter geht es bei der Bauabnahme darum, sämtliche Mängel am eigenen Haus festzustellen und zu rügen.
Den Neubau ohne Mängel gibt es nicht
Kratzer im Parkett, eine klemmende Eingangstür, eine an der falschen Wand angebrachte Steckdose, Farbe, die von der Badezimmerdecke blättert: Den Neubau ohne Mängel gibt es nicht.
Darum empfiehlt es sich, bereits im Kauf-, Werk- oder Generalunternehmervertrag eine ordentliche Bauabnahme zu vereinbaren. Vorgenommen wird diese, sobald der Bau abgeschlossen ist – am besten zusammen mit dem Architekten oder dem Bauleiter. Während des Rundgangs durch und um das Haus werden die Mängel in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Darin wird notiert, wo ein Mangel entdeckt wurde, was genau nicht in Ordnung ist und bis wann spätestens der Mangel von den Handwerkern behoben worden sein muss.
Mängel mit Fotos und Notizen genau dokumentieren
Wichtig ist, dass dieses Protokoll von beiden Parteien unterschrieben wird. Ist man sich mit Architekt oder Bauleiter nicht einig, ob es sich bei einem bestimmten Punkt um einen Mangel handelt, sollte man die Situation mit Fotos und Notizen möglichst genau dokumentieren.
Das ist eine der Schwierigkeiten des Bauherrn bei der Abnahme: Als Nicht-Fachmann wird er unter Umständen gewisse Mängel gar nicht erkennen.
Wobei es sich um einen Mangel handelt und was noch knapp toleriert werden muss, ist für ihn schwierig abzuschätzen. Deshalb kann sich der Beizug eines unabhängigen Experten zur Bauabnahme lohnen. Die Kosten für die Unterstützung bewegen sich im Rahmen von 400 bis 1100 Franken – je nachdem, ob sich der Bauherrenberater im Vorfeld in die Verträge einlesen soll und wie viele Termine vor Ort nötig sind.
Mit der Bauabnahme laufen die Garantie- und Rügefristen an
Die Garantiefrist für unbewegliche Objekte wie ein Haus beträgt gemäss Obligationenrecht (OR) fünf Jahre. Während dieser Zeit ist der Handwerker verpflichtet, die Mängel zu beheben. Jedoch nur, wenn diese sofort schriftlich gerügt werden, nachdem sie entdeckt worden sind (Ausnahme: siehe «SIA-Norm 118»). Wird ein offensichtlicher Mangel – also einer, der bei genauer Prüfung erkannt werden sollte – bei der Bauabnahme nicht gerügt, gilt das Werk selbst mit dem Mangel als abgenommen. Mit der Folge, dass keinerlei Garantieanspruch mehr besteht.
Bauherren brauchen einiges an Nervenstärke
Ist das Abnahmeprotokoll vollständig verfasst und unterschrieben, wird der Architekt oder der Generalunternehmer die Mängel gegenüber den Handwerkern rügen. Sind die Garantieleistungen jedoch vertraglich an den Käufer abgetreten, muss der Bauherr die Behebung der Mängel selber einfordern.
Die Bauabnahme und die Zeit bis zur vollständigen Behebung aller Mängel erfordert von den Bauherren einiges an Nervenstärke. Umso wichtiger ist es, darauf vorbereitet zu sein.
Damit man nach dem Einzug ins neue Heim nicht dauernd die Handwerker im Haus hat – sofern sie überhaupt zur Arbeit antreten –, rät Christoph Kratzer von der KUB dazu, kurze Zeit vor der Fertigstellung des Hauses bereits eine Vorabnahme zu machen. So können die meisten Mängel noch vor dem Einzug und der eigentlichen Bauabnahme behoben werden.
Quelle: www.beobachter.ch
