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Eigenheim Standortwahl: Wo bauen?

Die Lage Ihres zukünftigen Heims ist ungemein wichtig, damit Sie sich wohlfühlen. Genau wie die Einrichtung des Hauses muss sie mit Ihren Bedürfnissen und Wünschen übereinstimmen. Überprüfen Sie bei Ihrem Wunschstandort, ob in der Nähe Einkaufsmöglichkeiten vorhanden sind und wo sich Post, Kindergarten, Schulen befinden. Ausserdem sollten Sie abklären, wie es mit den Verkehrsbedingungen, sprich Zufahrtsstrassen und öffentliche Verkehrsmittel, steht. Es kann gut sein, dass Sie mit einem Haus im Grünen ein (Zweit-)Auto brauchen.

Bevor Sie ein Grundstück kaufen, lohnt sich der Gang zur Gemeindekanzlei. Werfen Sie dort einen Blick auf das Altlastenkataster. So finden Sie heraus, ob beispielsweise der Untergrund des Bauplatzes belastet ist oder eine neue Strasse geplant ist, von welcher Lärmemissionen zu erwarten sind. Ausserdem erfahren Sie auf dem Bauamt, ob vor Ihrem zukünftigen Haus allenfalls eine Überbauung geplant ist. Klären Sie zudem beim Grundbuchamt ab, ob Dienstbarkeiten bestehen, z. B. ein Wegrecht. Sie können sich auf der Gemeindekanzlei gleich auch noch nach den Baulandpreisen und dem Steuerfuss der Gemeinde erkundigen.

Bauen im Baurecht

Wenn Sie selber bauen wollen, kann der Landanteil gut und gerne 30 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. Günstiger fahren Sie, wenn Sie im Baurecht bauen. Das heisst, Sie zahlen jährliche Baurechtszinsen für ein Grundstück, das einem Baurechtgeber (Private, Gemeinden) gehört. Solche Baurechtsverträge können für eine Dauer von bis zu 100 Jahren abgeschlossen werden. Wird der Vertrag danach nicht verlängert, geht die Immobilie gegen eine Entschädigung an den Baurechtgeber. Beachten Sie allerdings, dass Banken solche Projekte weniger gerne finanzieren. Und Achtung: Es gibt günstige Baurechtszinsen und es gibt Wucher. Informieren Sie sich deshalb gut, bevor Sie auf einen Baurechtsvertrag eintreten.

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Bauen im Baurecht

Bauen im Baurecht bedeutet nichts anderes, als eine Immobilie auf fremdem Boden zu erstellen. Dies ist eine kostengünstigere Variante im Vergleich zum Kauf von Bauland. Baurechtsgeber sind meist Gemeinden, seltener auch Private. Diese werden vom Bauherren für die Nutzung des Grundstücks entschädigt.

Das Baurecht ist zeitlich begrenzt, der Vertrag muss mindestens für 30 Jahre und maximal für eine Dauer von 100 Jahren abgeschlossen werden. Nach Ablauf wird er entweder erneuert – oder die Immobilie geht an den Landbesitzer bzw. dessen Nachkommen über. Natürlich muss die Liegenschaft nicht gratis abgegeben werden, dem Baurechtsnehmer steht eine sogenannte Heimfallentschädigung zu. Diese muss bereits bei Abschluss des Baurechtsvertrags definiert werden.

Auch der Baurechtszins wird bei Vertragsabschluss beschlossen. Dieser ist in der Regel jährlich zu entrichten, wodurch der Bauherr weniger hohe Kosten auf einen Schlag begleichen muss. Meist ist der Zins aber an einen Index gekoppelt, wodurch er im Laufe der Jahre markant ansteigen kann. Bauen im Baurecht muss also nicht zwingend günstig sein. Zudem gibt es attraktive Zinsen – und es gibt Wucher. Informieren Sie sich deshalb gut, bevor Sie auf einen Baurechtsvertrag eintreten. Holen Sie Rat – z.B. bei einem unabhängigen Bauherrenberater.

Die Elemente des Baurechtsvsertrags

Ein Baurechtsvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

  • Vertragsdauer: mindestens 30, maximal 100 Jahre
  • Landpreis: Dieser ist entscheidend für die Berechnung des Zinses.
  • Zins: Das Gesetz gewährt hier praktisch unbeschränkte Freiheit. Lassen Sie sich nicht übers Ohr hauen!
  • Zinsanpassung: Der Zins wird meist an einen Index gekoppelt. Doch auch hier gibt es grossen Spielraum. Zu Empfehlen ist eine erstmalige Anpassung nach zehn Jahren, danach in fünf- oder Zehnjahresschritten.
  • Zahlungspflicht: Diese beginnt in der Regel nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung. Es sind aber auch andere Abmachungen möglich.
  • Heimfall: Die Entschädigung, die der Baurechtsnehmer erhält, wenn seine Immobilie nach Vertragsablauf in den Besitz des Baurechtsgeber übergeht.

Der Baurechtsvertrag wird von einem Notar abgeschlossen, öffentlich beurkundet und schliesslich im Grundbuch eingetragen.

Vorsichtige Banken

Obwohl Bauen im Baurecht eine echte Alternative für Bauherren darstellt, zeigt die Praxis dass Banken solche Projekte nicht besonders gerne unterstützen. Die Verträge sind kompliziert und bedürfen einer umfassenden Prüfung. Da wird ein entsprechender Antrag lieber rasch abgelehnt, als dass sich die Kreditinstitute in die Spezialitäten des Vertragswerks einarbeiten.

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Baurecht: Abtretung von Garantieansprüchen

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Was beim Wohnungskauf alles schief laufen kann. Bei Baumängeln gilt es genau aufzupassen: Ohne eindeutige Garantien im Vertrag kann ein Hausbau im Nu aus allen Fugen geraten. Weil beim Hausbau immer etwas schief gehen kann, sichert man sich vorgängig besser ab. Einige Punkte im Baurecht sind dabei zu beachten.

Angesichts der regen Bautätigkeit und tiefer Zinsen ist der Traum vom Eigenheim zum Greifen nah. Besonders populär ist der Kauf einer Wohnung ab Plan; dabei verpflichtet sich eine Firma, die sich heute meist Generalunternehmer nennt, die Wohnung gemäss ihren Plänen auf einen bestimmten Termin hin fertigzustellen. Der Vertrag wird vorgängig beim Notar beurkundet. Aus rechtlicher Sicht sind diese Transaktionen allerdings mit Problemen behaftet, wie der Freiburger Rechtsprofessor Hubert Stöckli feststellt:

«Die öffentliche Beurkundung ist noch keine Garantie dafür, dass alles, was vereinbart ist, auch gilt.»

Stöcklis Kritik bezieht sich auf die in der Praxis häufig anzutreffende Abtretung von Mängelrechten.

Viele Vertragsbeispiele zeigen, dass der Generalunternehmer zum einen jede eigene Haftung für Mängel am Objekt ausschliesst und zugleich die ihm gegen die Handwerker zustehenden Mängelrechte an die Käufer «abtritt». Viele Laien interpretieren dies fälschlicherweise als Verbesserung ihrer Position. Stöckli erachtet die Abtretung dieser Mängelrechte vor allem bei einer grösseren Stückzahl von Wohnungen als problematisch. Denn ein Recht zur Behebung von Mängeln kann ein Unternehmer natürlich nur einmal abtreten – im Prinzip an den ersten Käufer in einer Überbauung. Dem zweiten, dritten und so weiter können diese Rechte nicht auch noch übertragen werden.

Der Notar muss aufklären

Weil allen weiteren Käufern also gar keine Mängelrechte mehr zustehen, kann laut Stöckli auch die damit verbundene Freizeichnung des Generalunternehmers nicht greifen. Der Notar müsse die Käufer im Rahmen seiner gesetzlichen Rechtsbelehrungspflicht darüber ins Bild setzen.

Das beschriebene Problem erstreckt sich vor allem auf gemeinschaftliche Gebäudeteile bei Stockwerkeigentum, nicht aber auf den Innenausbau der einzelnen Wohnungen.

Gleich gelagert sind die Probleme aber beim Verkauf von Reihenhäusern.

Wohl bei fast jedem Bau ist etwas zu beanstanden, seien es Wasserschäden am Dach oder falsch gelieferte Fassadenteile. Für jeden Wohnungskäufer stellen die Mängelrechte, wie sie im Gesetz oder in Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA formuliert sind, etwas Entscheidendes dar:

  • Die wirksamste und einfachste Lösung bei Mängeln ist an sich die unentgeltliche Nachbesserung durch den Unternehmer.
  • Weiter ist auch eine finanzielle Entschädigung (Minderwert) denkbar.
  • Das Gesetz sieht auch die Möglichkeit der Wandlung vor (d. h. Geld zurück – Material zurück), wobei dies bei einem Hausbau ohne praktische Bedeutung ist.
  • Der Käufer einer Wohnung kann auch Schadenersatz für Folgeschäden verlangen, sofern den Unternehmer ein Verschulden trifft.

Nach der bisherigen Rechtsprechung sind allerdings die Mängelrechte Minderung oder Wandlung des Vertrags gar nicht abtretbar. «Auch darüber muss der Notar die Käufer informieren», betont Hubert Stöckli.

Auch wenn in den Verträgen in aller Form festgehalten wird, dass die Parteien über die Bestimmungen belehrt wurden und diese verstanden haben, wird die Tragweite vielen Käufern nicht wirklich klar sein. Hinzu kommt, dass die ganze Abwicklung oft unter Zeitdruck erfolgt. So ist nicht einmal auszuschliessen, dass manche Käufer den Vertrag bei der Beurkundung überhaupt zum ersten Mal zu Gesicht bekommen. Es ist daher dringend zu empfehlen, sich vorgängig einen Vertragsentwurf vom Verkäufer aushändigen zu lassen oder sich an das Notariat zu wenden.

Regelung mit vielen Unbekannten

Die Abtretung von Mängelrechten ist noch aus vielen anderen Gründen problematisch.

Wenn tatsächlich Mängel zu beanstanden sind, weiss der Wohnungskäufer meist gar nicht, was der Generalunternehmer mit seinen Subunternehmern und Handwerkern vereinbart hat.

Käufer sind meist auch nicht auf dem Laufenden, wer alles am Bau beteiligt war und wer überhaupt einen Mangel verursacht haben könnte. Der Verband Schweizerischer Generalunternehmer (VSGU) ergreift in diesem heiklen Punkt Partei für Wohnungskäufer und Bauherren.

«Die Behebung von Mängeln gehört zu den Aufgaben des GU»,

findet Beat Büchler vom VSGU.

Der vom VSGU herausgegebene Mustervertrag hält denn auch ausdrücklich fest, dass sich die Mängelhaftung des GU auch auf die Leistungen und Lieferungen seiner Subunternehmer und Lieferanten erstreckt. Daran halten sich auch grosse Firmen und VSGU-Mitglieder, etwa Allreal AG und Alfred Müller AG. David Spiess von der Alfred Müller AG empfiehlt: «Kaufinteressenten sollten vor der Kaufentscheidung vermehrt auf solche Lücken im Vertrag achten.»

(Quelle: Berner Zeitung, 24.05.2009)

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