Die Bauarbeiten sind abgeschlossen, jetzt gehts ans Wohnen. Und an die mitunter langwierige Geschichte mit Mängeln, Rügen und Fristen. Es lohnt sich, bei der Bauabnahme genau hinzuschauen und vielleicht sogar Hilfe beizuziehen.

Endlich! Die letzten Handwerker haben den Bau verlassen. Der Architekt hat die Schlüssel übergeben. Das Haus ist bezugsbereit.

Gross ist die Vorfreude auf das neue Heim – gross ist aber auch die Gefahr, dass in der Euphorie ein wichtiger Schritt vernachlässigt wird: die Bauabnahme.

Ähnlich wie bei der Wohnungsabnahme für Mieter geht es bei der Bauabnahme darum, sämtliche Mängel am eigenen Haus festzustellen und zu rügen.

Den Neubau ohne Mängel gibt es nicht

Kratzer im Parkett, eine klemmende Eingangstür, eine an der falschen Wand angebrachte Steckdose, Farbe, die von der Badezimmerdecke blättert: Den Neubau ohne Mängel gibt es nicht.

Darum empfiehlt es sich, bereits im Kauf-, Werk- oder Generalunternehmervertrag eine ordentliche Bauabnahme zu vereinbaren. Vorgenommen wird diese, sobald der Bau abgeschlossen ist – am besten zusammen mit dem Architekten oder dem Bauleiter. Während des Rundgangs durch und um das Haus werden die Mängel in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Darin wird notiert, wo ein Mangel entdeckt wurde, was genau nicht in Ordnung ist und bis wann spätestens der Mangel von den Handwerkern behoben worden sein muss.

Mängel mit Fotos und Notizen genau dokumentieren

Wichtig ist, dass dieses Protokoll von beiden Parteien unterschrieben wird. Ist man sich mit Architekt oder Bauleiter nicht einig, ob es sich bei einem bestimmten Punkt um einen Mangel handelt, sollte man die Situation mit Fotos und Notizen möglichst genau dokumentieren.

Das ist eine der Schwierigkeiten des Bauherrn bei der Abnahme: Als Nicht-Fachmann wird er unter Umständen gewisse Mängel gar nicht erkennen.

Wobei es sich um einen Mangel handelt und was noch knapp toleriert werden muss, ist für ihn schwierig abzuschätzen. Deshalb kann sich der Beizug eines unabhängigen Experten zur Bauabnahme lohnen. Die Kosten für die Unterstützung bewegen sich im Rahmen von 400 bis 1100 Franken – je nachdem, ob sich der Bauherrenberater im Vorfeld in die Verträge einlesen soll und wie viele Termine vor Ort nötig sind.

Mit der Bauabnahme laufen die Garantie- und Rügefristen an

Die Garantiefrist für unbewegliche Objekte wie ein Haus beträgt gemäss Obligationenrecht (OR) fünf Jahre. Während dieser Zeit ist der Handwerker verpflichtet, die Mängel zu beheben. Jedoch nur, wenn diese sofort schriftlich gerügt werden, nachdem sie entdeckt worden sind (Ausnahme: siehe «SIA-Norm 118»). Wird ein offensichtlicher Mangel – also einer, der bei genauer Prüfung erkannt werden sollte – bei der Bauabnahme nicht gerügt, gilt das Werk selbst mit dem Mangel als abgenommen. Mit der Folge, dass keinerlei Garantieanspruch mehr besteht.

Bauherren brauchen einiges an Nervenstärke

Ist das Abnahmeprotokoll vollständig verfasst und unterschrieben, wird der Architekt oder der Generalunternehmer die Mängel gegenüber den Handwerkern rügen. Sind die Garantieleistungen jedoch vertraglich an den Käufer abgetreten, muss der Bauherr die Behebung der Mängel selber einfordern.

Die Bauabnahme und die Zeit bis zur vollständigen Behebung aller Mängel erfordert von den Bauherren einiges an Nervenstärke. Umso wichtiger ist es, darauf vorbereitet zu sein.

Damit man nach dem Einzug ins neue Heim nicht dauernd die Handwerker im Haus hat – sofern sie überhaupt zur Arbeit antreten –, rät Christoph Kratzer von der KUB dazu, kurze Zeit vor der Fertigstellung des Hauses bereits eine Vorabnahme zu machen. So können die meisten Mängel noch vor dem Einzug und der eigentlichen Bauabnahme behoben werden.

Quelle: www.beobachter.ch