Bauabnahme Umbau: Wir sehen nur, was wir wissen …
Der Umbau von Haus, Wohnung oder Geschäftsimmobilie ist endlich fertig. Jetzt geht es «nur noch» um die Bauabnahme der Umbauarbeiten. Achtung: Hier geht es um die Wurst. Es ist die letzte Chance, Baumängel aufzudecken und deren Instandstellung vom zuständigen Handwerker einzufordern. Die Bauabnahme hier im Fokus – damit sich Haus- und Wohnungseigentümer beim Umbauen sicher fühlen.
«Man sieht nur, was man weiss.» Dieses Zitat stammt von niemand anderem als dem deutschen Dichter, Politiker und Naturforscher Johann Wolfgang von Goethe. Wie recht er doch hat. Unser Wissen beeinflusst uns, sei es zum Guten oder zum Schlechten. So auch bei der Abnahme von Umbauarbeiten.
Ein kleiner Exkurs, was wen wie täuschen kann. Damit dies etwas einfacher geht, ordnen wir kurz nach Kopf-, Herz-, oder Bauchmenschen ein.
Herzmenschen
Herzmenschen achten auf Beziehungen und auf das Zwischenmenschliche («der nette Bauarbeiter»).
Kopfmenschen
Kopfmenschen achten auf Sicherheit (die Wasserdichtigkeit wurde überprüft)
Bauchmenschen
Bauchmenschen auf Autonomie und Gerechtigkeit (die geleisteten Arbeiten wurden allen Parteien gemäss Verteilschlüssel verrechnet).
So hat jeder seine Brille, die seinen Fokus unterstützt – und daneben unter Umständen vieles nicht sieht …
Was heisst das für die immens wichtige Bauabnahme von Umbauarbeiten?
Herzmenschen
Herzmenschen finden den Zugang zu anderen Menschen, sehen dafür die Mängel nicht so.
Kopfmenschen
Kopfmenschen sehen fast zu viele Mängel, sehen aber die Menschen nicht so.
Bauchmenschen
Bauchmenschen kommen schnell zur Sache, haben konkrete Vorstellungen und können Menschen mit ihrer Direktheit «überfahren».
Man staunt, wie sehr diese Prägungen uns beeinflussen können, wenn wir uns derer nicht bewusst sind. Darum ist es wichtig, dass wir uns untereinander immer wieder ergänzen. Und in gewissen Fällen ist ganz klar Expertenwissen von Vorteil. In unserem Fall ein Bauabnahme-Mitstreiter.
Experten, die im besten Fall
- unsere Brille kennen,
- mit ihrem geschulten Blick schauen und beurteilen,
- Dinge sehen, die wir nicht ahnen können,
- empfundene Baumängel in unsere Sprache übersetzen oder
- unser Sprachrohr sein können.
«Wenn du schnell gehen willst, dann gehe allein. Wenn du weit gehen willst, gehe mit anderen.» (Afrikanisches Sprichwort)
Immobilien begleiten uns über Jahre und Jahrzehnte. Beim Bauen und auch beim Umbauen sollte es daher nicht um «möglichst schnell» gehen. Und schon gar nicht bei einer Bauabnahme!
Um was geht es bei einer Bauabnahme?
Einfach ausgedrückt geht es darum, dass Sie nach der Bauabnahme des Umbaus Ihr Wohneigentum geniessen, ruhig schlafen und Ihr Leben planen können.
Baumängel müssen innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Frist erkannt und gerügt werden, wenn auch nicht gleich mit erhobenem Zeigefinger. Da ein Gebäude ein komplexes System ist, kann schon der kleinste Mangel grosse Auswirkungen haben. Das kann empfindlich ins Geld gehen und die oben genannten Ziele massiv sabotieren. Das muss nicht sein!
Darum prüfe, wer sich ewig bindet!
Das ist im Zwischenmenschlichen so und hat in gewisser Weise auch im Bauwesen seine Wichtigkeit. Denn eine Immobilie mit Baumängeln bringt man nicht mehr los. Und Zwangsbeziehungen fühlen sich nie gut an.
Die Bauherrschaft ist gemäss Prüfungs- und Rügepflicht verpflichtet, das fertiggestellte oder umgebaute Haus oder Wohnung zu prüfen und alle Mängel innerhalb der gesetzlichen oder vertraglichen Fristen zu rügen.
Wer ist anwesend?
Die Bauunternehmung, die Architekturschaffenden und die Bauherrschaft.
An was orientiert sich die Bauabnahme?
An den im Dienstleistungsvertrag definierten Vorgaben.
Auf was muss man achten?
Wurden die vereinbarten Leistungen vollständig, einwandfrei und normentsprechend umgesetzt? Auch kleinere Arbeiten müssen sorgfältig geprüft und abgenommen werden.
Von höchster Wichtigkeit ist alles, was mit Abdichtung zu tun hat (Dach, Fassade, sämtliche Fugen, Fenster, Küche, Nasszellen, Heizung etc.). Denn Wasser geht durch die kleinste Ritze und tröpfelt oder fliesst geduldig – immer in Richtung Meer …
Ebenso wichtig ist alles Bewegliche. Fenster, Jalousien, Türen, Garagentor etc.
Die verschiedenen Baumängel
In der Fachsprache unterscheidet man zwischen Werkmängeln, offenen Mängeln und verdeckten Mängeln.
Werkmängel
Soll- und Ist-Zustand müssen überprüft werden. Alle Mängel müssen detailliert aufgelistet werden. Die Mängelrüge schriftlich verfasst und eingeschrieben verschickt.
Offene Mängel
Offensichtliche Mängel, die Sie (Bauherrschaft) bei der Bauabnahme entdecken, müssen umgehend bei der Abnahme angezeigt werden. Nach SIA-Norm 118 können offene Mängel innerhalb von zwei Jahren gerügt werden.
Verdeckte Mängel
Grundsätzlich bleibt nichts, wie es ist. Material kann ermüden und Wasser kann trotz gutem Abdichtungsmaterial noch einen Weg finden. So kommt es zum Beispiel zu Schimmelbefall. Die SIA-Norm 118 erlaubt, verdeckte Mängel innerhalb von fünf Jahren zu rügen.
Wie weit muss man gehen?
Arbeiten unter Zeitdruck, Missverständnisse durch unterschiedliche Sprachen und Kulturen, Fachkräftemangel – das Bauwesen hat ähnliche Herausforderungen wie wir sie alle kennen.
Darum sind klare Forderungen und fixe Termine sehr wichtig. Doch nicht nur das. Man muss die gesetzlichen Bestimmungen gut kennen. Als Laie ist man zudem in der schwächeren Position und kann schnell mal in einer Endlosschleife landen.
Doch genau bei der Bauabnahme sind Gleichwertigkeit und Wissen immens wichtig.
Dabei geht es nicht um Gewinnen oder Verlieren, sondern um die Abnahme einer abgemachten und vertraglich festgehaltenen Leistung.
Darum lohnt sich nach einem Umbau der Beizug eines professionellen Bauberaters!
Damit Sie möglichst weit kommen. Ganz egal, ob als Herz-, Kopf- oder Bauchmensch.
© Bauszene.ch, 19.2.2025
