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«Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser» – selten trifft diese Redewendung so sehr zu, wie beim Erwerb von Wohneigentum. Vor einer Vertragsunterschrift sollten Käufer die Papiere eingehend auf einseitige Klauseln überprüfen, sodass sie nicht über den Tisch gezogen werden. Gewiefte Verkäufer stellen Verträge nicht selten zu ihrem eigenen Vorteil aus. Unterschreibt ein Käufer unbedarft, kann er unter Umständen das blaue Wunder erleben. Es drohen massive finanzielle Folgen.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn man eine Immobilie ab Plan kauft und seine Unterschrift unter einen Generalunternehmervertrag setzt. Denn das unseriöses Vorgehen eines Generalunternehmers kann verheerende Folgen haben. Da die Berufsbezeichnung nicht geschützt ist, gibt es leider auch einige schwarze Schafe in dieser Branche.
Genauen Baubeschrieb verlangen
Der Generalunternehmervertrag entspricht einem Werkvertrag, der die Erstellung eines fertigen Hauses mit Termin- und Kostengarantie enthält.
- Stellt der Generalunternehmer auch das Bauland, ergibt sich eine Mischung von Werk- und Kaufvertrag.
- Bei der Unterschrift ist unbedingt darauf zu achten, dass der Generalunternehmervertrag nicht als reiner Kaufvertrag abgefasst ist.
- Detaillierte Baupläne und ein ausführlicher Baubeschrieb sollten Bestandteil des Papiers sein.
Lässt ein Vertrag grossen Interpretationsspielraum zu, besteht bei Streitigkeiten die Gefahr, dass sich die beiden Vertragsseiten auf unterschiedliche Grundlagen beziehen.
Deshalb sollte der Baubeschrieb so präzise wie nur möglich verfasst sein und eine genaue Definition von Material, Konstruktionsmerkmalen und technischen Details enthalten.
Schliesslich ist «Parkett» nicht gleich «Parkett»; es gibt unterschiedliche Arten und Preisklassen. Auch das zur Verfügung stehende Budget sollte genau aufgelistet werden (z. B. Badezimmer 10 000 Franken).
Abtritt von Garantierechten ablehnen
Ein Generalunternehmer koordiniert die gesamten Arbeiten bei einem Bau. Für den Bauherrn ist er der einzige Ansprechpartner und er regelt alles Notwendige direkt mit den beteiligten Unternehmen. Häufig treten Generalunternehmer aber mit einer Klausel im Vertrag die Garantierechte an den Käufer ab.
- Das bedeutet, dass Mängel oder Baupfusch direkt mit den Handwerkern verhandelt werden müssen.
- Der Generalunternehmer haftet auch nicht, sollte ein am Bau beteiligtes Unternehmen unterdessen Konkurs gegangen und nicht mehr in der Lage sein, die Garantieansprüche zu erfüllen. Der Abtritt von Garantierechten sollte deshalb bei der Vertragsunterschrift nicht akzeptiert werden.
Doppelzahlungen als Risiko
Trickreich ist die Situation auch, sollte der Generalunternehmer plötzlich zahlungsunfähig sein. Denn in diesem Fall können Handwerker das ausstehende Honorar für ihre Leistungen direkt beim Bauherrn einfordern. Dieser hat meist aber bereits vor Baubeginn eine ziemlich hohe Teilzahlung an den Generalunternehmer geleistet und läuft deshalb Gefahr, Handwerkerleistungen doppelt bezahlen zu müssen. Eine Bonitätsprüfung des Generalunternehmers sowie die Einholung von Referenzen sind daher vor Projektantritt Pflicht.
Zudem sollten Fixtermine für Teilzahlungen im Vertrag vermieden werden – ausser sie sind an den Baufortschritt gekoppelt. Sonst muss der Käufer auch dann bezahlen, wenn eine Bauetappe nicht termingerecht erreicht wird.
Kurz und bündig: Worauf es zu achten gilt
Vor dem Unterschreiben eines Generalunternehmervertrags sollten folgende Punkte kontrolliert werden:
- Sind Architekten- oder Handwerkerklauseln vorhanden? Das würde bedeuten, dass nur mit bestimmten Firmen gebaut werden darf.
- Gibt es einen klaren Leistungsbeschrieb? Eine Liste der Vertragspartner, Offerten, Baubeschrieb, Planunterlagen usw. sollten Bestandteil des Generalunternehmervertrags sein.
- Sind Termine und Fristen klar definiert?
- Gibt es die Möglichkeit von Konventionalstrafen und wie sehen diese aus?
- Ist eine Regelung bei Streitigkeiten enthalten (Gerichtsstand)?
- Wie sind die Zahlungsmodalitäten geregelt?
- Gibt es Kleingedrucktes? Achtung: Oft werden die Garantierechte an den Bauherrn/Käufer abgetreten!
Der Baubeschrieb bildet beim Bauen oder beim Erwerb von Wohneigentum eine sehr wichtige Vertragsgrundlage. Müssen doch darin sämtliche Arbeiten, Leistungen und Materialien des Bauwerkes präzise umschrieben sein. Ein unzureichend abgefasster Baubeschrieb kann sich dabei als Wundertüte erweisen, weil er nicht alle zu erwartenden Leistungen beinhaltet. Dem Bauherrn können so zusätzliche, nicht budgetierte Kosten entstehen.
Der Baubeschrieb als Vertragsbestandteil
Der Baubeschrieb soll dem Käufer zusammen mit den Bauplänen Auskunft darüber geben,
- welche Ausführungsqualität gebaut wird und
- welche Budgets für die individuelle Auswahl beispielsweise der Bodenbeläge oder der Kücheneinrichtung, zur Verfügung stehen.
Da zwischen den Bauplänen und dem Baubeschrieb Widersprüche auftreten können, gilt es, im Werk- oder Kaufvertrag die Rangfolge der einzelnen Beilagen zu regeln, damit klar ist, welches Dokument bei Widersprüchen Vorrang hat.
Sind sämtliche Leistungen aufgeführt?
Beim Erwerb von Stockwerkeigentum gibt der Baubeschrieb oftmals ungenügend Auskunft über die allgemeinen Räume der Liegenschaft. Der Fokus der Käufer richtet sich verständlichherweise mehr auf ihre Wohnung.
Die Materialisierung von Treppenhäusern und Zugängen zu den Wohnungen hat aber einen relevanten Einfluss auf das Erscheinungsbild und somit die Wertigkeit der Immobilie. Rohe Zementüberzüge oder unbehandelte Sichtbetonflächen mögen architektonisch spannend sein, finden aber längst nicht Gefallen bei allen Eigenheimbesitzern.
Bei Fertighäusern wird üblicherweise das eigentliche Gebäude zu einem Festpreis angeboten.
Die notwendigen Nebenkosten wie die Erschliessung mit Werkleitungen, deren Anschlussgebühren, die Umgebungsarbeiten usw. werden dem Bauherrn aber nach effektivem Aufwand verrechnet.
Damit das schlüsselfertige Angebot möglichst attraktiv erscheint, werden die Nebenkosten aber zu tief veranschlagt und verursachen dem Bauherrn nicht eingeplante Mehrkosten.
Abweichungen zum Baubeschrieb
Die im Baubeschrieb vereinbarten Leistungen sind vom Bauträger verbindlich geschuldet. Kleine Änderungen, welche während der Bauausführung aus technischen Gründen notwendig werden, sind dabei von den Käufern zu tolerieren. Diese dürfen jedoch die vereinbarte Qualität des Bauwerkes nicht negativ beeinflussen. Hat das vollendete Bauwerk eine der vertraglich vereinbarten Eigenschaften nicht, stellt diese Abweichung einen Werksmangel dar. Dieser muss entweder nachgebessert werden oder falls dies technisch nicht machbar oder der Aufwand unverhältnismässig ist, besteht die Möglichkeit, einen Minderpreis zu vereinbaren. Die anlässlich der Bauabnahme festgestellten Abweichungen müssen auf dem Abnahmeprotokoll möglichst präzise festgehalten werden.
Budgetbeträge sind schwierig einzuschätzen
Budgetbeträge werden für individuelle Käuferauswahlen festgelegt.
- Doch welchen Standard kann man von Fr. 10‘000.- für die Sanitärapparate erwarten und müssen die Glasduschentrennwand sowie Waschmaschine und Tumbler auch aus diesem Betrag finanziert werden? Eine klare Formulierung sowie ein Blick in die Preislisten der Sanitärapparateaussteller helfen bei der Einschätzung und Budgetierung allfälliger Mehrkosten für die Auswahl eines höheren Standards.
- Welche Qualität Parkett ist mit Fr. 100.-/m2 fertig verlegt gemeint, wenn in der Parkettausstellung nur die Bruttomaterialpreise angegeben werden?
- Wie werden die notwendigen Arbeiten und Nebenleistungen für das Verlegen des Parkettmaterials kalkuliert? Die Bestimmung des Materialpreises oder die Deklaration des Materials bieten eine klare Grundlage für die Auswahl.
Abrechnung von Zusatzwünschen
Die Bestimmung, wie Bestellungsänderungen der Immobilienkäufer abgewickelt werden, muss vertraglich klar geregelt werden. Wird eine kostenlose Offerte erstellt? Welche pauschalen Honorarzuschläge zu den eigentlichen Arbeiten werden veranschlagt? Werden die Zuschläge auch bei einem teureren Parkett oder einem höheren Standard von Küchengeräten fällig, für welche dem Bauersteller kein eigentlicher Mehraufwand entsteht?
Prüfung des Baubeschriebs
Eine professionelle Kontrolle der Bauverträge kann den Bauherrn oder Immobilienkäufer vor unliebsamen Überraschungen oder nicht einberechneten Zusatzkosten schützen. Die Anpassungen oder Zugeständnisse der Baupartner nach Vertragsabschluss basieren dann allenfalls noch auf Kulanz.
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Nach Bauvollendung oder bei vorzeitiger Auflösung eines Architekturvertrags gibt es oft Diskussionen über den Umfang der vom Architekten zu liefernden Pläne und Dokumente sowie über die Frage, ob der Architekt zum Zurückhalten dieser Unterlagen berechtigt ist, bis der Bauherr die Honorar-Schlusszahlung leistet.
Welche Unterlagen der Architekt als Dokumentation über das Bauwerk dem Bauherrn abzugeben hat, muss vereinbart werden. Wird der Architekturvertrag auf der Grundlage der SIA-Ordnung 102 (Ordnung für Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten) abgeschlossen, regelt diese, welche Dokumente in den Grundleistungen des Architekten inbegriffen (z. B. Eintragung der während der Bauausführung vorgenommenen Änderungen in den wichtigsten Bauplänen, Einholen der von den Spezialisten nachgeführten Pläne, Ge- brauchsanweisungen usw.) und welche besonders zu vereinbaren sind (z. B. Erstellen von neuen Bauplänen entsprechend der Ausführung, Eintragen von umfangreichen Gebäudeinstallationen, Verkaufsprospekte). Nach der SIA Ordnung 102 ist die Dokumentation über das Bauwerk in der letzten Teilphase der Architektenleistungen enthalten.
Werkvertragliche Regeln
Haben die Parteien keine Vereinbarungen über die Fälligkeit des Honorars getroffen, gelten für die Erstellung der Pläne die werkvertraglichen Regeln, wonach die Vergütung erst nach Vollendung und Ablieferung fällig wird. Die SIA-Ordnung 102 sieht vor, dass der Architekt Anspruch auf Abschlagszahlungen von mindestens 90 % der vertragsgemäss erbrachten Leistungen hat. Mit der Schlussabrechnung wird das restliche Honorar für die erbrachten Leistungen zur Zahlung fällig.
- Hat der Architekt in diesem Zeitpunkt die vertraglich geschuldete Dokumentation dem Bauherrn noch nicht übergeben, ist die Schlusszahlung nicht fällig.
- Hat der Architekt zwar vollständig seine Leistungen erbracht, aber schlecht erfüllt, kann der Bauherr Nachbesserung verlangen und gleichzeitig die geschuldete Schlusszahlung verweigern, bis die Nachbesserung ausgeführt ist (Art. 82 OR).
- Verweigert der Architekt die Nachbesserung, beispielsweise der Dokumentation, entfällt zwar das Rückbehaltungsrecht, hin- gegen kann der Bauherr wegen Schlecht-Erfüllung (Art. 97 OR) die Herabsetzung des Honorars verlangen.
Es empfiehlt sich, bereits vor Vertragsunterzeichnung sowohl Zeitpunkt wie Umfang, Inhalt und Form (Datenträger, Papier) der zu liefernden Dokumente klar festzulegen.
Dazu gehören
- Bewilligungsakten,
- Pläne,
- Unternehmerverzeichnis,
- Baubeschrieb,
- Bauabrechnung,
- allfällige Gebrauchsanweisungen und Weisungen für den Gebäudeunterhalt,
- Garantiescheine sowie
- Unterlagen der Fachingenieure und Spezialisten.
Bei vorzeitiger Vertragsauflösung erlischt die Vorleistungspflicht des Architekten, und die beidseitigen Leistungen sind Zug um Zug, das heisst gleichzeitig zu erfüllen. Nach der SIA- Ordnung 102 verbleibt das Eigentum an den Erzeugnissen seiner Arbeit beim Architekten. Er muss dem Bauherrn jedoch auf dessen Rechnung Kopien erstellen. Steht dem Bauherrn aus der Schlecht-Erfüllung des Vertrags ein Anspruch auf Schadenersatz zu, kann er diesen unter den Voraussetzungen von Art. 120 ff. OR verrechnen. Selbst wenn der Honoraranspruch durch die Verrechnung auf null schrumpft, darf der Architekt die Herausgabe der Dokumen tation nicht verweigern.
Quelle: Marie-Theres Huser Rechtsanwältin baurecht.ch
