So gelingt gemeinsames Sanieren bei Stockwerkeigentum einfacher

Es ist wieder soweit: Die jährliche Stockwerkeigentümer-Sitzung steht an und, damit verbunden, leider oft viele Emotionen. Im Grunde genommen sind Rechte und Pflichten geregelt. Doch statt dem Gesetzgeber zu folgen, neigen wir – und vor allem die Nachbarn – dazu, unser eigenes Gerechtigkeitsgefühl zu priorisieren. Darum ist die wichtigste Hürde bei einer anstehenden Sanierung der gemeinsame Findungsprozess – und der ist möglich!

Stockwerkeigentum ist so beliebt wie gefürchtet.

Beliebt,

weil sich Kosten für Erstellung und Unterhalt nach Quoten aufteilen lassen und Eigentümer:innen so günstiger fahren als beim Kauf eines freistehenden Hauses.

Gefürchtet,

gerade weil verschiedene Parteien involviert und somit Meinungsverschiedenheiten vorprogrammiert sind. Zum Beispiel, wenn unumgehbare Investitionen «boykottiert» werden.

So gelingt gemeinsames Sanieren bei Stockwerkeigentum einfacher

Gemeinschaftlich und doch individuell

Nehmen wir mal eine Stockwerkeigentümergemeinschaft mit 10 Parteien. Hier leben unter anderem ältere Menschen, die ihre Wohnung direkt bei Fertigstellung des Gebäudes erworben haben. Mit den Jahren sind neue Parteien dazu gezogen. Familien, einzelne Paare oder alleinstehende Personen. Dieser Wohnungseigenümer:innen-Mix kann sich laufend verändern wie auch die Bedürfnisse der Einzelnen und die Finanzsituation der gesamten Überbauung.

Die einen wollen ihr Umfeld optimal gestalten, während andere alles am liebsten so lassen würden, wie es ist.

Und so stehen viele Bedürfnisse und Wünsche im Raum.

Warum sollen ...

… Erna und Otto mit ihrer bescheidenen Rente noch investieren wollen?

Und die Familie im Erdgeschoss fragt sich, warum ...

… ein Lift eingebaut werden soll, dessen Anschaffung und Unterhalt immerhin eine stolze Summe Geld kostet.

Lara und Sven können ihre Eigentumswohnung momentan gerade so halten ...

… und stöhnen, wenn über eine Erhöhung des Erneuerungsfonds diskutiert wird.

Alles berechtigte Investitionen, die berechtige individuelle Fragen auslösen.

O jeh. Kosten werden immer emotional diskutiert. Vor allem dann dann, wenn kein Werterhaltungsplan existiert und der Erneuerungsfonds nicht frühzeitig geäufnet wurde.

Wie also ist gemeinsames Sanieren möglich?

Aufschieben ist keine Option

Die Zürcher Kantonalbank ZKB hat 6’800 Gebäude mit 42’000 Wohnungen ausgewertet, im Zeitraum der letzten fünf Jahre. Grundsätzlich funktioniert das Erneuerungskonzept gut. Bei 21 Prozent von über 30-jährigen Gebäuden, jedoch, zeigt sich ein Sanierungsstau. Entsprechend kommt es in den STWE-Gemeinschaften zu mühsamen Diskussionen.

Wo liegt das Problem, wenn nicht laufend saniert wird?

Beim Verkauf. Sanierungsbedürftige Wohnungen erzielen weniger Erlös und haben dementsprechend weniger Interessenten. Wer eine solche Wohnung kauft, bezahlt im Anschluss viel für die Renovation.

Soweit so … machbar. Doch was geschieht, wenn das Budget knapp wird? Dann werden sich diese Parteien gegen alle Kosten wehren, die das Gesamtgebäude betreffen.

Im Stockwerkeigentum können Versäumnisse hohe Kosten für alle betroffenen Parteien nach sich ziehen. Aufschieben und verdrängen steigert Gefahren.

Ein tiefer Erneuerungsfonds lässt auch die Banken aufhorchen und Hypotheken werden unter Umständen nicht erneuert.

Erneuerungsfonds: Spare in der Zeit …

Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband empfiehlt, jährlich 0,4 Prozent des Gebäudeversicherungswerts in einen Erneuerungsfonds einzuzahlen.

Jährlich bedeutet, auch in guten Zeiten. Von Anfang an und ohne Unterbruch.

Wer 6 Prozent des Gebäudeversicherungswerts erreicht, darf temporär stoppen. Damit können die wichtigen Investitionen finanziert und unsägliche Diskussionen vermieden werden. Die 6 Prozent gelten für Neubauen. Je älter die Immobilie, desto höher sollte der Erneuerungsfonds sein.

Unser-Gebäude-ist-noch-topfit klingt zwar gut, doch diese Einschätzung überlassen wir besser einem unabhängigen Bauexperten mit seiner Erfahrung und seinem Fachwissen besitzt.

Der Bauexperte kennt die Lebensdauer sämtlicher Bauteile – Eigentümer eher weniger. So können Sanierungen im Voraus geplant werden. Ist dies der Fall, halten sich die Kosten am niedrigsten und man weiss, woran man ist.