Lebenszyklus- statt Baukosten: Wahrheit contra Wirklichkeit!

Wer baut investiert viel. Geld. Zeit. Nerven. Kein Wunder, dass wir im Vorfeld die Kosten genau überschlagen. Das ist richtig so. Nur durch Wissen und Informationen können wir umsichtig planen. Doch Achtung: Die meisten Bauherr:innen, ja genau, die meisten! machen dabei einen wichtigen Überlegungsfehler. Das fertig Haus ist nicht das Ende der Kosten. Im Gegenteil. Kosten für die Hauserstellung liegen bei lediglich 20 bis 30 Prozent der gesamten Investitionskosten. Zeit sich der Wirklichkeit zu stellen!

Ende gut, alles gut!? Das Eigenheim, die Stockwerkeigentumswohnung, das Industrie- und Firmengebäude, endlich fertig. Endlich einziehen und leben, bzw. arbeiten. Die wichtigsten Kosten, die Baukosten, sind abgeglichen. Die Hypotheken sind so tief, lassen wir es uns in den nächsten Jahren doch einfach gut gehen.

Ein Gebäude ist nie fertig. Das klingt jetzt etwas gar theatralisch, ist aber leider so. Gebäude müssen gepflegt werden und darum fallen weiter Kosten in den folgenden Bereichen an:

Energie
Unterhalt
Instandsetzung
Betrieb
Ersatzinvestitionen

Zusammengefasst spricht man von Lebenszykluskosten.

Lebenszyklus- statt Baukosten: Wahrheit contra Wirklichkeit!

1. Was sind die Lebenszykluskosten (LCC) genau?

Lebenszykluskosten bedeuten bei einem Gebäude alle Kosten von der Erstellung bis zum Rückbau im Zeitraum von 30 bis 60 Jahre. Konkret sind dies:

Planung & Bau
Betrieb & Energie
Wartung & Reinigung
Instandhaltung & Erneuerung
Entsorgung / Rückbau

LCC sind nicht als exakte Prognosen zu verstehen. Zu viele oft nicht einschätzbare Einflüsse, können die Zahlen beeinflussen. Warum sich trotzdem an LCC orientieren? Sie sind Entscheidungshilfen. Sie helfen auf das (Un)Erwartete besser vorbereitet zu sein.

Die Sache mit der Verdrängung

Als Bauherr:innen fokussieren wir uns verständlicherweise auf das Investitionsbudget. Wir sind froh, wenn wir diesen, wohl als grösste Hürde gefühlten Bauabschluss, innerhalb der offerierten Kosten abschliessen können. Damit wir das erreichen, wird die Planung nach Honorar und Termindruck optimiert. Der Fokus liegt auf dem Heute. Empfehlen Planer eine bessere, nachhaltigere Lösung, ist eines der meistgenannten Argumente: «Zu teuer!»

Doch was im Moment teuer erscheint, kann über 30 Jahre die günstigste Lösung sein …

2. Wo rechnen sich Lebenszykluskosten?

Orientieren wir uns an der Wirklichkeit, d. h., an der Praxis. Sie lügt in nie.

Gebäudehülle

Gebäudehüllen werden immer wichtiger. Durch die zunehmend stärkeren Wettereinflüsse durch Starkregen oder extreme Hitzewellen, sorgt eine gute Dämmung für mehr Sicherheit. Nichts ist ärgerlicher, als wenn es darauf ankommt und die Fassade dann nicht wasserdicht ist. Darum braucht es:

eine gute Dämmung
langlebige Fassaden

Nutzen: Mehrkosten amortisieren sich oft in 10 bis 15 Jahren.

Technik und Betrieb

Sicherheit durch Einfachheit. Komplexität schafft mehr Verwirrung und im Unterhalt mehr Kosten.

Lieber weniger und robust, dafür wissen wir, was wir haben und verstehen es zudem auch.

Ja, dank der modernen Technik, können die Geräte viel mehr. Mehr als wir wirklich brauchen. Mehr bedeutet auch mehr Komplexität und in der Folge teurere Reparaturkosten.

einfache, robuste Systeme
weniger Regeltechnik
tiefere Servicekosten

Nutzen: tiefere Wartungs- und Störkosten und mehr nachvollziehbares Wissen der Haus- und Stockwerkeigentümer.

Materialwahl

Manchmal ist günstiger tatsächlich besser. Manchmal. Doch das sind Glücksgriffe und bei teuren Investitionen wie bei der Erstellung eines Gebäudes, schlichtweg fehl am Platz. Entsteht Materialschaden zum Beispiel bei den Bodenplatten, ist die Renovation viel teuer, als wenn man von Anfang an auf Qualität gesetzt hätte.

Darum auf

langlebige Oberﬂächen und
standardisierte Bauteile

setzen.

Nutzen: weniger Ersatzzyklen, weniger Stress

3. Wo LCC überschätzt wird

Eigentlich habe ich es schon erwähnt. Doch Klartext ist hier einfach wichtig:

Nicht jede Mehrinvestition zahlt sich aus!

Komplexität und Speziallösungen bergen im Hintergrund hohe Kosten und eine ebenso hohe und oft bewusst gemachte Abhängigkeit von den Herstellern.

Bauherr:innen sollten sich nie an den Möglichkeiten orientieren, sondern an ihren Grundbedürfnissen. Das meiste ist nice to have.

Ein Haus, dessen Kosten einschätzbar sind und bleiben, erhält auch eher eine Hypothek und im schlimmsten Fall auch Käufer:innen.

LCC ersetzt keine technische Vernunft!

4. Praxisbeispiel

Bleiben wir bei einfach und zeigen ein Praxisbeispiel mit zwei Fassadenvarianten bei einem Mehrfamilienhaus:

Variante A: günstige Fassade, tiefe Erstellungskosten
Variante B: teurere Fassade, längere Lebensdauer

Nach 30 Jahren, von der subjektiven Wahrheit zur effektiven Wirklichkeit:

A: mehrere Instandsetzungen, hohe Kosten
B: kaum Eingriffe, tiefe Kosten

5. Was Bauherr:innen konkret tun können

Lebenszykluskosten funktionieren nur, wenn sie früh eingefordert werden:

LCC als Entscheidungsgrundlage im Vorprojekt verlangen
Variantenvergleiche nicht nur nach CHF/m²
Betrieb früh einbeziehen (Hauswartung, Unterhalt, Pflege)
Annahmen transparent dokumentieren
Lassen Sie sich nicht von dem Aussehen eines Neubaus blenden. Starten Sie umgehend mit der Äufnung des Erneuerungsfonds. Nichts ist ärgerlicher, wenn unerwartete Kosten entstehen und kurzfristig kein Geld für die Bezahlung vorhanden ist.
Bewegliche Teile wie ein Garagentor, alles, was viel genutzt wird, braucht regelmässigen Unterhalt!

6. Die Rolle von Planern und Bauunternehmen

In der Regel trifft ein:e Bauherr:innen auf Planer:innen oder Bauunternehmer:innen zu ersten Mal. Das heisst: Aussagen und Erklärungen können noch stark falsch verstanden werden. Man kennt sich oder die Thematik zu wenig. Und so gibt es einiges zu (er)klären.

Planer: Bitte verständlich erklären und nicht nur rechnen.
Unternehmer: Nachvollziehbare Erfahrungen aus Betrieb & Unterhalt einbringen
Beide: einfache Lösungen bevorzugen

Bedenken Sie: Es sind nicht nur verschiedene Wissensstände die aufeinander stossen, sondern auch verschiedene Welten und Vorstellungen.

7. Fazit

Die Erfahrung spricht eine deutliche Sprache:

Lebenszykluskosten rechnen sich. Besonders dann, wenn sie realistisch, früh und verständlich angewendet werden.

Auch wenn wir heute vieles mit Künstlicher Intelligenz vereinfachen und übersetzen können, kommen wir als Bauherr:innen nicht drum herum, uns mit dem Baufachwissen auseinanderzusetzen. Etwas verstehen und nachvollziehen können, spart Zeit und Kosten.

Teuer muss nicht sein. Die Lebenszykluskosten als Orientierung und Entscheidungsgrundlage, sind extrem wertvoll – am allermeisten, wenn wir sie berücksichtigen…