Ein Hausbau ist komplex. Wo viele Handwerker und Subhandwerker beteiligt sind, braucht es das Wissen, wie man gesetzlich geschützt ist und wie man bei Baumängeln vorgehen muss. In diesem Artikel beleuchten wir diese Problematik sowie die gesetzliche Entwicklung bei Bauverträgen.
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Bauen. Ein Hausbau braucht nicht nur viel Zeit und Geld, sondern auch die richtigen Partner und Absicherungen. Letzteres regelt man mit einem Bauvertrag, der die wichtigsten Punkte enthält. Das mag am Anfang aufwändig wirken, die Ersparnis von Zeit- und Ärger ist jedoch enorm!
Bauherren schätzen die auf den ersten Blick klaren Angebote von Fertighäusern, müssen aber auch das Kleingedruckte in den Bauverträgen ausreichend beachten und prüfen.
Eine junge Familie mit 3 Kindern aus Rapperswil-Jona hatte die Möglichkeit, ein Grundstück in ihrer Heimatgemeinde zu kaufen. Doch mit welchem Baupartner sollte ihr Traumhaus realisiert werden? Mit einem Architekten oder wäre ein Fertig- oder Systemhauss eine Option? Die Angebote von Typenhäusern in der Schweiz und aus dem benachbarten Ausland wurden dabei zuerst unter die Lupe genommen.
Worin unterscheiden sich Fertig- oder Systemhäuser
Beide Typenhäuser basieren auf standardisierten Plangrundlagen. Der Ausbau und die Materialauswahl können bei den meisten Modellen individuell angepasst werden. Bei den Fertighäusern werden vorgefertigte einzelne Wand- und Deckenelemente auf einem Lastwagen auf die Baustelle transportiert. Mehrheitlich handelt es sich dabei um Holzhäuser. Bei Systemhäusern wird meistens konventionell auf der Baustelle gemauert und betoniert. Fertighäuser werden oftmals in der Schweiz hergestellt. Es gibt auch Wiederverkäufer auf dem Markt, die ausländische Hausprodukte in der Schweiz anbieten.
Die unterschiedlichen Haustypen sind für ebene Grundstücksparzellen geplant und eignen sich daher selten für den Bau an einer Hanglage oder auf einer nicht rechteckigen Grundstücksform.
Anbieter auswählen und Referenzen einholen
Die junge Familie stellte sich ein Haus mit kubischen Formen und klarer Architektursprache vor. Doch wie aus den unterschiedlichen Angeboten den richtigen Baupartner finden? Die angehenden Bauherren verlangten nach den ersten Gesprächen mit den Verkaufsberatern eine Referenzliste ausgeführter, vergleichbarer Häuser in der Region.
Die persönlichen Gespräche mit Eigenheimbesitzern über ihre Erfahrungen während des Planungs- und dem Bauprozesses sowie deren Empfehlungen ergaben einen klaren Favoriten.
Mit einem grösseren Fertighausanbieter wurde das Projekt darauf genauer besprochen, was die Grundlage für die detaillierte Offerte bildete.
Kostensicherheit ja, aber die Neben- und Zusatzkosten im Auge behalten
Die effektiven Gebäudekosten wurden von Anfang an gegeben. Doch sind wirklich alle notwendigen Kosten für die schlüsselfertige Erstellung Bestandteil der Offerte?
- Was ist mit den Nebenkosten für die Aushub- und die Umgebungsarbeiten?
- Sind die Gebühren der Gemeinde einberechnet?
- Was kosten Zusatz- oder Änderungswünsche und die Abweichung zum Standardhaus?
- Wie genau und verlässlich ist somit das Total der Investitionskosten für die gesamte Liegenschaft, damit die Finanzierung auf einem sicheren Fundament steht?
Für die Klärung dieser Punkte waren diverse Nachfragen an den Anbieter und entsprechende Präzisierungen in der Offerte notwendig, damit die Bauherren von der Kostensicherheit des Angebotes überzeugt waren.
Bauverträge prüfen und auch das Kleingedruckte verstehen
Das Vertrauen in ein gutes Angebot und den Ersteller des Eigenheims war gegeben.
Ebenso klar war es den Bauherren, dass ihre Vorgaben in einem klaren Bauvertrag festgehalten werden muss, damit während der Ausführung keine Missverständnisse zwischen den Bauprofis und ihnen als Baulaien entstehen können.
Keine einfache Aufgabe, gut, gibt es Literatur dazu sowie unterschiedliche Beratungsangebote von Vereinen und Verbänden oder Bauexperten, die angehenden Bauherren dabei helfen. Denn nicht immer ist es einfach, die Übersicht bei den schwer verständlichen Baubegriffen und nicht gut zugänglichen Baunormen zu behalten, um Risiken und Schwachstellen in den Verträgen zu erkennen und zu minimieren. Risiken, weil die auf der Baustelle erbrachten Arbeiten nicht den Vorauszahlungen der Bauherrschaft entsprechen und beim Konkurs eines Unternehmers zu Zusatzkosten für die Fertigstellung führen.
Risiken sind auch Lücken im Baubeschrieb, die zu unerwarteten und nicht einkalkulierten Zusatzkosten führen oder nicht vorteilhafte oder unklare Garantieleistungen des Erstellers, welche bei einem Bauschaden den Bauherrn ungenügend schützen. Es war einiges an Verhandlungsgeschick und an Beharrlichkeit notwendig vonseiten der Bauherrschaft, damit der Vertragsentwurf des Anbieters in diversen Punkten angepasst und die Risiken für die junge Familie reduziert werden konnten.
Kurze Planungszeit
Das Konzept des Typenhauses bleibt in seinen Grundzügen erhalten. Die Bauherren haben jedoch ihre individuellen Ausbauwünsche angebracht. Diese wurden während des zwei Tage dauernden Auswahlgesprächs erfasst. Individuelle Ausführungen bei Belägen, Apparaten, Materialien und Farben wurden bemustert und bestimmt.
Fazit: eine gute Sache für Bauherren mit klaren Vorstellungen
Ein Fertig- oder Typenhaus ist durchaus eine Alternative, wenn ein Modell eines Anbieters die Vorstellungen von angehenden Bauherren zu einem grossen Teil erfüllt und noch kleinere individuelle Anpassungen vorgenommen werden können.
Einzelne Anbieter haben in der Schweiz weit über 1000 Häuser gebaut und können so auf eine entsprechende Erfahrung im Planungs- und Bauprozess zurückgreifen, was ebenfalls ein Vorteil für Bauherren sein kann, die ihr gesamtes Vermögen in ihr Eigenheim investieren.
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Grundlagen – Der SIA, der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein, und der VSGU, der Verband der Schweizerischen Generalunternehmer bieten Vertragsgrundlagen an. Diese bilden aber den Rahmen, der für jedes Bauwerk individuell angepasst werden muss, bilden diese doch die vertragliche Grundlage für die Erstellung eines einfachen Einfamilienhauses oder eines komplexen Einkaufszentrums.
Vollständigkeit – Die Bauverträge sollen die Leistungen eines Baupartners möglichst präzise und vollständig umschreiben.
- Risiken kennen und reduzieren – Risiken in den Bauverträgen sollten möglichst reduziert und nach Möglichkeit versichert werden. Auf jeden Fall müssen sie aber bekannt sein, damit eine Risikoabwägung erfolgen kann.
- Ausgewogene Vertragsdokumente – Die Vertragsparteien sollen die gleichen Rechte und Sicherheiten aus den Verträgen ableiten können, was keinesfalls automatisch der Fall ist. So können Architekten ihren Auftrag zur rechten Zeit ohne Schadensersatz künden. Wenn Bauherren den Vertrag mit dem Architekten künden, werden sie aber automatisch Schadensersatzpflichtig. Generalunternehmer verlangen ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen des Bauherrn, welches die Zahlung in jedem Fall sicherstellt. Verlangen Bauherren vom Generalunternehmer vergleichbare Sicherheiten, sind diese in der Baupraxis nicht einfach zu erhalten.
- Vertragsbestandteile bestimmen – Welche Dokumente sind Bestandteil eines Vertrages? Dies können Baupläne, der Baubeschrieb, die Baubewilligung, usw. sein. Es soll geregelt werden was gilt, wenn sich einzelne Dokumente widersprechen?
- Änderungen am Bauwerk – Was kann von der Bauherrschaft mitbestimmt und geändert werden? Welche Rechte hat der Generalunternehmer, Änderungen vorzunehmen? Meistens nicht klar geregelt, aber si-cherlich ein wichtiger Punkt in den Verträgen.
- Zahlungsfristen – Bei den meisten Geschäften die abgewickelt werden, wird bezahlt, was man erhalten hat. Im Baugewerbe ist dies aber nicht immer die Regel. Architekten, die vor der Garantieabnahme ihre Schlussrechnung stellen oder Generalunternehmer, die sich mit den Vorauszahlungen die Baufinanzierung sicherstellen, gibt es nicht selten. Ein permanentes Risiko für den Bauherrn, hat er doch Leistungen bezahlt, welche er noch nicht erhalten hat.
- Garantiefristen – Vermehrt werden Garantien von Generalunternehmern vor dem Ablauf der 5-jährigen Garantiefrist an den Bauherrn abgetreten. Der Bauherr muss somit Garantien bei Unternehmern einfordern, mit welchen er keinen Vertrag hat, was in der Baupraxis nicht immer unproblematisch ist.
- Termine – Fertigstellungstermine klar fixieren. Was, wenn diese nicht eingehalten werden? Gut für Bau-herren, die sich bereits im Vorfeld Gedanken dazu gemacht haben.
- Bauabnahme – Wie erfolgt die Bauabnahme? Was, wenn noch nicht alle Arbeiten (Fassade, Umgebung, Tiefgarage) abgeschlossen sind? Kann ein Rückbehalt vorgenommen werden oder muss, wie in den meisten Fällen, der komplette Kaufpreis bezahlt werden?
