Haus wie oft sanieren?

Es gibt verschiedene Gründe, weshalb ein Gebäude saniert werden muss. Fakt ist, dass die Zeit dabei eine entscheidende Rolle spielt. Bauteile altern und müssen nach einiger Zeit ersetzt werden. Ausserdem lauern im Laufe der Jahre Tücken wie Wasserschäden durch Regen oder Kondensat, die Feuchtigkeit oder gar Schimmelpilz verursachen. Durch regelmässige Sanierung  der Innenräume, aber auch der Gebäudehülle und der Haustechnik, werden grössere Schäden verhindert und der Wert der Liegenschaft bleibt erhalten oder kann gar gesteigert werden.

Doch wie oft muss ein Gebäude saniert werden? Nicht alle Bauteile altern gleich schnell, weshalb auch nicht alles gleichzeitig erneuert werden muss. Grob unterscheidet man zwischen einer Teilerneuerung und einer Gesamterneuerung.

Die weniger aufwändige Teilerneuerung sollte alle zwölf Jahre durchgeführt werden und umfasst

  • Boden- und Wandbeläge,
  • Sanitärinstallationen sowie
  • Elektrogeräte.

Bei der Gesamterneuerung, welche alle 25 Jahre ansteht, werden zusätzlich

  • die Fenster,
  • die Sanitär- und
  • Heizungsleitungen sowie
  • die Küche saniert.

Sanieren mit System

Ein grosser Fehler, der oftmals begangen wird: Es wird erneuert, was gerade anfällt.

So ersetzt der Hausbesitzer beispielsweise die Heizung, ohne die schlechte Wärmedämmung an Fassaden, Fenstern usw. ebenfalls ausbessern zu lassen. Die gewünschte Verbesserung der Energiebilanz kann so unmöglich erreicht werden.

Um festzustellen, wann und welcher Sanierungsbedarf besteht, sollte man den Gebäudezustand durch einen Baufachmann analysieren lassen. Mit seinem geschulten Blick erkennt er sofort, welche Teile aufgrund der Alterung sofort saniert und welche mittel- oder langfristig erneuert werden müssen. Die Diagnose des Baufachmanns dient als Grundlage, um einzelne Arbeitsschritte zu planen. Werden die einzelnen Etappen sorgfältig aufeinander abgestimmt, so laufen auch die Kosten nicht aus dem Ruder.

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Wem gehört das Haus nach der Trennung?

Realisiert ein Paar den Traum vom Eigenheim, bildet es damit – ohne sich dessen bewusst zu sein – eine Einfache Gesellschaft. Diese ist leicht zu gründen, dafür umso schwerer aufzulösen. Denn über das Gesamteigentum einer Einfachen Gesellschaft können nur beide gemeinsam verfügen. Auch wenn man die Rechtsform des Miteigentums gewählt hat, was heute die Regel ist, ist man sehr eng miteinander verbunden. Dies zeigt sich besonders dann, wenn ein Partner nach einer Trennung seinen Anteil am Haus verkaufen will.

Wer sich sich Ärger sparen will, sollte folgende Regeln beachten:

  • Unverheiratete, im Konkubinat lebende Partner sollten die Eigentumsverhältnisse vertraglich genau regeln.
  • Bleibt ein Paar trotz der Trennung weiterhin verheiratet, lebt aber getrennt, müssen die Partner die Benutzung des Wohneigentums selbst oder in einem Eheschutzverfahren regeln.
  • Nach einer Scheidung sind primär die im Grundbuch festgehaltenen Eigentumsverhältnisse zu beachten. Im besten Fall einigen sich die Partner gütlich darüber, wer die Wohnung unter Anrechnung der vermögensmässigen Ansprüche des anderen übernehmen soll. Will oder kann keine Partei übernehmen beziehungsweise auszahlen, muss die Liegenschaft verkauft oder allenfalls versteigert werden. Der Erlös wird dann zwischen den beiden Parteien aufgeteilt.
  • Nach Zivilgesetz kann das Gericht einem Ehegatten, der wegen den Kindern oder aus anderen wichtigen Gründen auf die Familienwohnung angewiesen ist, das Wohnrecht zuweisen, jedoch nur auf befristete Zeit. Dies geschieht gegen Entschädigung oder Anrechnung von Unterhaltsbeiträgen (ZGB 121).

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Hausbesitzer: Rückstellungen planen

Wer ein Haus besitzt, vergisst oftmals die Folgekosten. Dabei sollten Unterhalt und regelmässige Sanierungsmassnahmen stets im Hinterkopf eines jeden Hausbesitzers präsent sein. Um böse Überraschungen zu vermeiden ist es einerseits sinnvoll, gewissenhaft für den nötigen Unterhalt zu sorgen, andererseits aber auch Rückstellungen für Renovationen zu tätigen.

Aufgrund von Erfahrungswerten wird eine jährliche Rückstellung von 1,5 bis 2,5 Prozent der Bausumme empfohlen. Der genaue Prozentsatz ist abhängig von Konstruktion und Nutzung der Liegenschaft und muss für den Einzelfall abgewogen werden.

Die Rechnung geht davon aus, dass rund 0,7 Prozent des Gebäudewerts für die Nebenkosten und den laufenden Unterhalt eingesetzt werden. Dazu gehören beispielsweise

  • Versicherungsprämien,
  • öffentliche Abgaben,
  • Betriebskosten,
  • kleinere Reparaturen sowie
  • Garten- und Umgebungsunterhalt.

Der restliche Teil der Rückstellungssumme wird für spätere Investitionen gespart (z.B. Renovations- und Sanierungsarbeiten, Ersatz von Badezimmer und Küche usw.).

Etappenweise sanieren

Damit die Sanierungskosten nicht das Budget sprengen, ist es sinnvoll, Erneuerungen in Etappen zu realisieren. Diese können auf die finanziellen Mittel abgestimmt werden. Es ist jedoch zu beachten, dass es bei der Etappensanierung einer sorgfältigen Planung bedarf, sodass die einzelnen Schritte richtig aufeinander abgestimmt sind. Werden die Sanierungsetappen nur flüchtig geplant, können aufgrund von Unstimmigkeiten hohe Zusatzkosten entstehen.

 

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