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Absicherung für die Handwerker: das Bauhandwerkerpfandrecht

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Das Bauhandwerkerpfandrecht ist in der Schweiz ein vom Gesetz vorgesehener Schutz für Handwerker und Unternehmer. Es sichert deren Ansprüche gegenüber dem Bauherrn ab. Sollten also erbrachte Leistungen nicht bezahlt werden – aus welchen Gründen auch immer – können die Handwerksbetriebe auf das Grundstück der entsprechenden Liegenschaft ein Grundpfandrecht eintragen lassen.

Geschützt sind die Lieferung von Material und Arbeit sowie die Arbeit allein. Darunter lassen sich alle typischen Bauleistungen einordnen, zu denen sich ein Unternehmer in einem Werkvertrag verpflichtet. Dabei ist es nicht relevant, ob die Leistungen auf der Baustelle oder beispielsweise in der Werkstatt des entsprechenden Unternehmens erbracht wurde. Ausgeschlossen sind blosse Materiallieferungen wie z. B. Backsteine oder Ziegel, die auch anderweitig verkauft werden können.

Eintragen lassen kann das Bauhandwerkerpfandrecht in der Schweiz, wer selbständig und auf eigene Rechnung auf oder für eine/r Baustelle eine Kundenarbeit erbringt.

Dies erfordert gewisse Fertigkeiten und eine berufsmässige Ausübung der Arbeit. Zwischen dem Leistungserbringer und dem Bauherrn muss kein direkter Vertrag bestehen. Es ist also möglich, dass beispielsweise ein Subunternehmen das Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lässt, weil der Generalunternehmer die Leistungen nicht bezahlt. Für den Bauherr bzw. Grundeigentümer ergibt sich so das Risiko, Doppelzahlungen leisten zu müssen.

Schutzmassnahmen ergreifen

Das Bauhandwerkerpfand soll in erster Linie präventiv wirken. Es forciert den Grundeigentümer, sich darum zu kümmern, ob, wie und von wem die Leistungen der Handwerker vergütet werden. Um nicht unverschuldet in Schwierigkeiten zu geraten, sollte der Bauherr Schutzmassnahmen ergreifen. So kann er beispielsweise mit dem Generalunternehmer die direkte Bezahlung der Subunternehmen, Rückbehalte und Sicherheitsleistungen vereinbaren. Auch das Verlangen von Bank- oder Versicherungsgarantien oder die Einsetzung eines Bautreuhänders helfen, Doppelzahlungen zu vermeiden.

Übrigens sind nicht alle an einem Bau beteiligten Unternehmen berechtigt, mit dem Bauhandwerkerpfandrecht ihre Ansprüche geltend zu machen. Ausgeschlossen sind sogenannte «Kopfarbeiter», also z.B. Architekten, Ingenieure oder Geologen. Deren Leistungen sind dem Auftragsrecht unterstellt, das keinen Pfandrechtsanspruch vorsieht.

So wird das Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen

Ein Handwerker hat vier Monate nach Abschluss der Arbeiten Zeit, seinen Pfandrechtsanspruch geltend zu machen. Dazu braucht er entweder eine schriftliche Bestätigung des Grundeigentümers über den Bestand der einzutragenden Forderung oder eine gerichtliche Feststellung. Unter Vorlage der Beweise kann der Gläubiger beim zuständigen Grundbuchamt die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts verlangen.

Erkennt der Grundeigentümer den Anspruch einer Forderung nicht an, so muss der Handwerker beim zuständigen Gericht eine vorläufige Eintragung des Pfandrechts beantragen. Der Richter entscheidet schnell, ob eine Forderung glaubhaft ist oder nicht. Sind die Voraussetzungen gegeben, ordnet das Gericht die vorläufige, zeitlich befristete Vormerkung des Bauhandwerkerpfands im Grundbuch an. Der Gläubiger muss anschliessend in einem Zivilprozess seinen Pfandrechtsanspruch beweisen, beispielsweise mit Arbeitsrapporten oder durch Zeugenaussagen.

Kommt es zum definitiven Eintrag des Bauhandwerkerpfandrechts, wird das Grundstück in seinem ganzen wirtschaftlichen Wert mit Einschluss aller Bestandteile und aller Zugehör belastet.

Der Grundeigentümer kann den Vermerk im Grundbuch nur löschen lassen, in dem er sich um die Bezahlung des Handwerkers kümmert. Tut er dies nicht, kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen.

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Forderungen von Planern verjähren

Mit der Behauptung, der Anspruch auf Bezahlung sei teilweise oder ganz verjährt, pflegen sich Auftraggeber ab und zu von ihrer Pflicht zu drücken. Leistungserbringer sollten deshalb die Verjährungsfristen kennen und wissen, wann diese für die vertraglich vereinbarten Grundleistungen zu laufen beginnen.

Die Grundregel in Artikel 130 des Obligationenrechts besagt, dass die Verjährung mit der Fälligkeit der Forderung zu laufen beginnt. Die Fälligkeit ist der früheste Zeitpunkt, zu dem eine vertraglich versprochene Leistung eingefordert werden kann. Gleichzeitig markiert die Fälligkeit den Zeitpunkt, mit dem die Verjährungsfrist, nach deren Ablauf die vertraglich versprochene Leistung nicht mehr erbracht werden muss, zu laufen beginnt.

Sofort fällige Verpflichtungen

Normalfall im Geschäftsleben sind die sofort fälligen Verpflichtungen. Bei diesen beginnt die Verjährung gleichzeitig mit dem Vertragsabschluss zu laufen. Darunter fallen alle Verpflichtungen, für die weder das Gesetz noch der Vertrag etwas anderes bestimmen. Die Fälligkeit und die Verjährung für die wichtigsten Vertragsverhältnisse beim Bauen, beim Planungsauftrag, beim Bauleitungsauftrag, beim Werkvertrag und beim Kaufvertrag sind geregelt.

Die Fälligkeit beim Planervertrag

Der Anspruch des Auftraggebers, dass der Beauftragte die ihm übertragene Aufgabe erledige, und der Anspruch des Beauftragten, dafür bezahlt zu werden, setzen bei Vertragsabschluss ein, und die Verjährungsfrist beginnt sofort zu laufen. Wenn Auftraggeber und Beauftragter zehn Jahre untätig bleiben, sind sie nicht mehr an den Vertrag gebunden. Die gegenseitigen Ansprüche sind verjährt.

Meist wird jedoch nach Vertragsschluss mit der Vertragserfüllung begonnen. Da stellt sich bei gleichzeitig fälligen Forderungen die Frage, ob beide gleichzeitig oder welcher von beiden seinen Teil erfüllen muss. Die Vertragsbedingungen des SIA, wie sie in den Leistungs- und Honorarordnungen und im Leistungsmodell zu finden sind, halten fest, dass der Auftraggeber mit seiner Zahlung warten kann, bis die Planerleistung erbracht ist. Gemäss LHO wird erst im Gegenzug zur vertragsgemäss erbrachten Leistung der Anspruch des Planers auf die Bezahlung des Honorars fällig. Danach kann er seine Forderung bis zum Ablauf der Verjährungsfrist, also während zehn Jahren, geltend machen.

In der Praxis ist eine Leistung des Planers erbracht, sobald sie vom Auftraggeber wahrgenommen werden kann: entweder indem der Planer dem Auftraggeber sichtbare Resultate liefert oder indem er ihm eine Aufstellung der erbrachten Leistungen vorlegt.

Auch wenn für Teile von Gesamtleistungen Teilrechnungen gestellt und Abschlagszahlungen geleistet werden, beginnt die zehnjährige Verjährungsfrist für die gesamte Honorarforderung erst ab dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem diese fällig ist, also nachdem das letzte wesentliche Element der Gesamtleistung erbracht ist.

Abschlagszahlungen verlangen

Auch in Auftragsverhältnissen, bei denen nicht geregelt ist, wer zuerst und wer anschliessend leisten muss, kann der Planer seinen Anspruch auf Honorarzahlung erst durchsetzen, wenn er den entsprechenden Teil seiner vertraglich vereinbarten Leistung erbracht hat. Würde er seine Honorarforderung früher geltend machen, könnte der Auftraggeber einwenden, seine Zahlung sei noch nicht fällig, denn der Architekt habe seine Leistung noch nicht erbracht (Art. 82 OR).

Vorsichtigerweise wird der Planer für jeden Leistungsschritt Rechnung stellen und eine Abschlagszahlung verlangen. Sonst kann er bei vollständig erbrachter Leistung vor dem Problem stehen, dass er von seinem Honorar noch gar nichts erhalten hat und vielleicht über einen grossen Betrag – und bei lang dauernden Vertragsverhältnissen eventuell auch darüber, ob die Forderung bereits verjährt sei, – streiten muss. Für den Bauleitungsvertrag gelten die gleichen Regeln.

Die Fälligkeit beim Werkvertrag

Beim Werkvertrag regelt das Obligationenrecht in Art. 372, dass die Vergütung mit der Ablieferung des Werkes fällig wird und zu bezahlen ist. Das bedeutet, dass die zehnjährige Frist für die Werklohnforderung nicht mit dem Vertragsabschluss, sondern mit der Ablieferung des Werkes zu laufen beginnt. Bei grossen Bauwerken, die über einen längeren Zeitraum von mehreren Monaten oder Jahren mit grossem Aufwand an Material und Arbeit erstellt werden, ist Bezahlung erst bei Ablieferung, wie es das Gesetz vorschreibt, nicht realistisch.

Norm SIA 118 sieht deshalb für den Bau- und Werkvertrag periodische Abschlagszahlungen vor. Diese sind dem Baufortschritt entsprechend fällig, bevor das Werk in seiner Gesamtheit vollendet ist.

Die Schlusszahlung nach Beendigung des Bauwerks wird fällig, wenn die Bauleitung die Schlussabrechnung geprüft und der Unternehmer den Prüfbescheid erhalten hat. Ist die Bauleitung säumig, kann der Unternehmer die Fälligkeit seiner Forderung durch Ansetzen einer Nachfrist herbeiführen. Spätestens wenn die Nachfrist abläuft, beginnt die Verjährungsfrist für seine Forderung zu laufen.

Trödelt der Bauunternehmer mit der Schlussabrechnung, wird der noch offene Betrag mit dem Zeitpunkt fällig, an dem die Schlussabrechnung nach Treu und Glauben spätestens hätte vorgelegt werden können.

Die Fälligkeit beim Kaufvertrag

Im Zusammenhang mit Bauvorhaben kaufen der Bauherr selber oder der Unternehmer viel Material ein. Beim Kaufgeschäft gibt es im Gesetz, abweichende vertragliche Vereinbarung oder Branchenüblichkeit vorbehalten, keine Abweichung von der Grundregel:

Die Lieferung der Ware und die Zahlung des Kaufpreises sind mit Vertragsabschluss fällig. Die Verjährung beginnt zu laufen. Leistung und Gegenleistung müssen Zug um Zug, also sozusagen gleichzeitig, erbracht werden.

Im Geschäftsalltag wird oft ein anderer Modus vereinbart:

Ware gegen vorgängige Bezahlung oder Bezahlung gegen vorgängige Lieferung der Ware. In diesen Fällen ist die Gegenleistung in dem Zeitpunkt fällig, in dem die Vorleistung erbracht ist. Dann beginnt die zehnjährige Verjährungsfrist für die Gegenleistung zu laufen. Der Beginn der einjährigen Frist für eine Rüge von Mängeln der Kaufsache ist nicht an die Fälligkeit der Forderung, sondern an die effektive Übergabe der Kaufsache gebunden: Zum Zeitpunkt, zu dem die Sache geprüft werden kann, beginnt die Verjährungsfrist für die Mängelrüge zu laufen (Art. 210 OR).

Quelle sia.ch

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