«Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser» – selten trifft diese Redewendung so sehr zu, wie beim Erwerb von Wohneigentum. Vor einer Vertragsunterschrift sollten Käufer die Papiere eingehend auf einseitige Klauseln überprüfen, sodass sie nicht über den Tisch gezogen werden. Gewiefte Verkäufer stellen Verträge nicht selten zu ihrem eigenen Vorteil aus. Unterschreibt ein Käufer unbedarft, kann er unter Umständen das blaue Wunder erleben. Es drohen massive finanzielle Folgen.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn man eine Immobilie ab Plan kauft und seine Unterschrift unter einen Generalunternehmervertrag setzt. Denn das unseriöses Vorgehen eines Generalunternehmers kann verheerende Folgen haben. Da die Berufsbezeichnung nicht geschützt ist, gibt es leider auch einige schwarze Schafe in dieser Branche.

Genauen Baubeschrieb verlangen

Der Generalunternehmervertrag entspricht einem Werkvertrag, der die Erstellung eines fertigen Hauses mit Termin- und Kostengarantie enthält.

• Stellt der Generalunternehmer auch das Bauland, ergibt sich eine Mischung von Werk- und Kaufvertrag.
• Bei der Unterschrift ist unbedingt darauf zu achten, dass der Generalunternehmervertrag nicht als reiner Kaufvertrag abgefasst ist.
• Detaillierte Baupläne und ein ausführlicher Baubeschrieb sollten Bestandteil des Papiers sein.

Lässt ein Vertrag grossen Interpretationsspielraum zu, besteht bei Streitigkeiten die Gefahr, dass sich die beiden Vertragsseiten auf unterschiedliche Grundlagen beziehen.

Deshalb sollte der Baubeschrieb so präzise wie nur möglich verfasst sein und eine genaue Definition von Material, Konstruktionsmerkmalen und technischen Details enthalten.

Schliesslich ist «Parkett» nicht gleich «Parkett»; es gibt unterschiedliche Arten und Preisklassen. Auch das zur Verfügung stehende Budget sollte genau aufgelistet werden (z. B. Badezimmer 10 000 Franken).

Abtritt von Garantierechten ablehnen

Ein Generalunternehmer koordiniert die gesamten Arbeiten bei einem Bau. Für den Bauherrn ist er der einzige Ansprechpartner und er regelt alles Notwendige direkt mit den beteiligten Unternehmen. Häufig treten Generalunternehmer aber mit einer Klausel im Vertrag die Garantierechte an den Käufer ab.

• Das bedeutet, dass Mängel oder Baupfusch direkt mit den Handwerkern verhandelt werden müssen.
• Der Generalunternehmer haftet auch nicht, sollte ein am Bau beteiligtes Unternehmen unterdessen Konkurs gegangen und nicht mehr in der Lage sein, die Garantieansprüche zu erfüllen. Der Abtritt von Garantierechten sollte deshalb bei der Vertragsunterschrift nicht akzeptiert werden.

Doppelzahlungen als Risiko

Trickreich ist die Situation auch, sollte der Generalunternehmer plötzlich zahlungsunfähig sein. Denn in diesem Fall können Handwerker das ausstehende Honorar für ihre Leistungen direkt beim Bauherrn einfordern. Dieser hat meist aber bereits vor Baubeginn eine ziemlich hohe Teilzahlung an den Generalunternehmer geleistet und läuft deshalb Gefahr, Handwerkerleistungen doppelt bezahlen zu müssen. Eine Bonitätsprüfung des Generalunternehmers sowie die Einholung von Referenzen sind daher vor Projektantritt Pflicht.

Zudem sollten Fixtermine für Teilzahlungen im Vertrag vermieden werden – ausser sie sind an den Baufortschritt gekoppelt. Sonst muss der Käufer auch dann bezahlen, wenn eine Bauetappe nicht termingerecht erreicht wird.

Kurz und bündig: Worauf es zu achten gilt

Vor dem Unterschreiben eines Generalunternehmervertrags sollten folgende Punkte kontrolliert werden:

• Sind Architekten- oder Handwerkerklauseln vorhanden? Das würde bedeuten, dass nur mit bestimmten Firmen gebaut werden darf.
• Gibt es einen klaren Leistungsbeschrieb? Eine Liste der Vertragspartner, Offerten, Baubeschrieb, Planunterlagen usw. sollten Bestandteil des Generalunternehmervertrags sein.
• Sind Termine und Fristen klar definiert?
• Gibt es die Möglichkeit von Konventionalstrafen und wie sehen diese aus?
• Ist eine Regelung bei Streitigkeiten enthalten (Gerichtsstand)?
• Wie sind die Zahlungsmodalitäten geregelt?
• Gibt es Kleingedrucktes? Achtung: Oft werden die Garantierechte an den Bauherrn/Käufer abgetreten!