Die Bautafeln auf den Baustellen mit den aufgelisteten beteiligten Planern und Bauunternehmern werden immer grösser. Sie lassen die fortschreitende Spezialisierung in der Baubranche erkennen. Die Komplexität von Bauvorhaben wachsen, weil die Anforderungen an die Gebäudehülle, die haustechnischen Installationen und den individuellen Ausbau stetig zunehmen. Diese Ansprüche und die steigende Zahl von Nahtstellen im Projektablauf bilden meistens ein erhöhtes Risiko für die Bauherrschaft.

Der Auftraggeber tut gut daran, sich frühzeitig zur Organisation von Planung und Bauausführung seines Bauprojektes Gedanken zu machen und diese möglichst optimal auf sein Bauprojekt abzustimmen. Für die Planung und die Realisierung von Bauprojekten sind dabei unterschiedliche Formen der Zusammenarbeit der Projektorganisation möglich. Beim Aufbau der Projektorganisation gilt es, die Vor- und die Nachteile der einzelnen Projektteams abzuwägen.

Grundlagen und Literatur

Der SIA, der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein hat mit der Ordnung SIA 112 Leistungsmodell eine mögliche Grundlage für die Realisierung von Bauvorhaben erarbeitet. Sie stellt die Projektziele, die erwarteten Ergebnisse sowie die Leistungen und die Entscheide der Bauherrschaft zusammen und leitet daraus die entsprechenden Leistungen des Planerteams ab. In der Dokumentation der SIA, D 0174, Modelle der Zusammenarbeit für die Erstellung und Bewirtschaftung eines Bauwerkes, werden die gängigen Begriffe und Modelle der Zusammenarbeit in der Bauwirtschaft beschrieben. Die Verständigung und die Zusammenarbeit zwischen den Bauherren und den Auftragnehmern sollen damit präzisiert und vereinfacht werden.

Architekt – Gesamtleiter einzelner Fachplaner

Während der Planung ist der Architekt Leiter der Projektierung und er koordiniert die weiteren Fachplaner und Spezialisten. Bei der Realisierung über nimmt der Architekt die Leitung der Ausführung und koordiniert die am Bau beteiligten Handwerker. Die Fachplaner übernehmen je nach Pflichtenheft in ihren Verträgen Ausführungskontrollen zur Qualitätssicherung und sind bei der Abnahme der technischen Installation vor Ort. Der Bauherr schliesst dabei individuelle Verträge mit den beteiligten Planern und Unternehmern ab. Die Zusammenarbeit in dieser Projektform eignet sich vorwiegend für einfachere Bauvorhaben. Die Einflussnahme und Projektsteuerung durch die Bauherrschaft ist unter der Berücksichtigung der positiven und negativen Konsequenzen jederzeit möglich.

Generalplaner – ein Planungsverantwortlicher

Bauprojekte werden immer komplexer und benötigen mehr Spezialistenwissen. Gefragt sind Fachingenieure, die sich von der Baustatik über die Elektroplanung bis zu dem Gewässerschutz und der Gartengestaltung mit allen erdenklichen Details beschäftigten. Der Generalplaner schliesst die am Projekt beteiligten Planer in seinen Vertrag mit der Bauherrschaft ein, welche für die Projektierung und die Ausführungsplanung notwendig sind. Der Generalplaner ist der Ansprechpartner des Bauherrn  und Verantwortlicher für die gesamte Planung. Diese Organisation ermöglicht eine vereinfachte Leitung der Planung. Für die Baurealisierung schliesst der Bauherr mit den Baufirmen direkte Werkverträge ab. Die Bauherrschaft kann dabei Projektänderungen einfacher in die Planung einbringen. Die Auswirkungen für die einzelnen Fachgebiete sind aber weniger transparent nachvollziehbar für den Auftraggeber.

Planergemeinschaft – einfache Gesellschaft der Planer

Die solidarisch haftende Planergemeinschaft, zu der sich die beteiligten Planer zusammengeschlossen haben, unterscheidet sich eigentlich nur in ihrer Rechtsform vom Generalplaner. Auch hier schliesst der Bauherr für die Bauarbeiten Werkverträge direkt mit den für die Ausführung betrauten Bauunternehmern ab.

Baumanagement – Vermittler zwischen Bauherr und Auftragnehmern

Der Baumanager ist der Vermittler zwischen dem Bauherrn und den Auftragnehmern, wie etwa dem Generalplanerteam oder der Planergemeinschaft. Das Baumanagement umfasst die Steuerung aller Aktivitäten während der Planung und der Realisierung eines Bauprojekts. Der Architekt bleibt für die Auslegung und Gestaltung des Gebäudes verantwortlich und die Fachplaner haben für die technische Umsetzung die Verantwortung. Der Baumanager führt dabei mit seiner Erfahrung das Planerteam und ist für die organisatorische Abwicklung und die Verbindung zur Bauherrschaft zuständig. Der Vorteil für die Bauherrschaft kann sein, dass ein erfahrener Baufachmann als Projektleiter dem Bauvorhaben vorsteht. Für die Baurealisierung schliesst der Bauherr mit den einzelnen Unternehmen Werkverträge ab.

Generalunternehmer  – schlüsselfertig ohne Planungsleistung

Der Generalunternehmer (GU) erbringt in der Regel sämtliche Bauleistungen für die schlüsselfertige Erstellung eines Bauwerkes. Nicht Bestandteil von GU-Leistungen sind hingegen die Planungsleistungen. Üblicherweise haben der Architekt und die Fachplaner einen direkten Vertrag mit dem Bauherrn. Der GU ist einziger Vertragspartner des Bauherrn für die Ausführung der Bauarbeiten. Die vereinbarten Bauleistungen kann er an seine Subunternehmer für die Ausführung von Teilleistungen vergeben. Die gesamte Verantwortung für die Bauqualität, die Ausführungstermine und den vereinbarten Werk-vertragspreis obliegt aber dem Generalunternehmer. Projektanpassungen während der Bauausführung sind möglichst zu verhindern. Für das Nachofferieren von Zusatzleistungen kann nur der GU und nicht diverse Unternehmer angefragt werden, womit das Erhalten eines effektiven Marktpreises mitunter nicht einfach ist.

Totalunternehmer – schlüsselfertig alles inklusive

Der Totalunternehmer (TU) erbringt je nach vereinbarter Planungsleistung die Ausführungsplanung oder ist bereits bei der Projektierungs- und Bewilligungsphase im Projekt involviert. Er ist dem Bauherrn für die geamte Planung und Bauausführung verantwortlich. Der Bauherr schliesst somit für die Planung und die Bauausführung nur einen einzelnen Vertrag ab, womit diesem Vertragswerk ein entsprechendes Gewicht zuteil wird und es entsprechend klar und präzise abgefasst werden muss.

Präzise Bauverträge

Die Fachverbände bieten diverse Vorlagen an. So findet man bei der SIA Vertragsvorlagen für Architekten- und Planergemeinschaftsaufträge. Die VSGU, der Verein Schweizerischer Generalunternehmer, bietet Musterverträge und die dazugehörigen allgemeinen Bedingungen an. Die KBOB, Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren, hält auf ihrer Webseite ebenfalls Musterverträge bereit. Alle diese Vorlagen bilden aber nur einen Rahmen, der sowohl für den Bau eines Einfamilienhauses als auch für die Erstellung eines Einkaufszentrums verwendet wird. Die Verträge müssen daher individuell auf ein Bauprojekt abgestimmt und ergänzt werden. Ein professioneller Bauberater kann bei der Vertragsprüfung und der Optimierung den Bauherrn unterstützen und beraten.

Die Rolle des Bauberaters

Eine optimale Organisationform, die sich für alle unterschiedlichen Bauaufgaben am besten eignet, gibt es nicht. Der professionelle Bauherrenberater kann den Bauherrn bei der Auswahl der Projektform beraten und die Vor- und Nachteile für das geplante Bauprojekt aufzeigen. Dabei kann der Bauberater grundsätzlich in zwei verschiedenen Rollen für den Bauherrn agieren. Er tritt entweder als Berater des Bauherrn auf und übernimmt dabei eine Stabsfunktion, welche beratend und unterstützend wirkt. Oder er kann die Funktion des Projektleiters des Bauherrn übernehmen und steht dann in einer Linienfunktion, welche die vereinbarten Weisungsbefugnisse beinhaltet. Die Leistungen und Befugnisse eines Bauherrenberaters sollen vorgängig präzise in einem Mandatsvertrag geregelt wer-den.

Weitere Infos unter hbq-bauberatung.ch