Planung ist alles, was zwischen Wunsch, Vorstellung und Beginn eines Hausbaus erfolgt. Es geht also darum zu erfassen, was a) von Seiten der Bauherren gewünscht ist und b), was die Regeln der Baukunst, wie Baunormen und Empfehlungen der Baufachverbände verlangen. Ein weiterer Punkt sind die Kosten. Keine einfache Angelegenheit. Sie erfordert ein ausgeprägt vernetztes Denken. Die Machbarkeit ist das eine, die Kosten sind das andere. Kein Wunder, passieren Planungsfehler schneller als uns lieb ist.
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So viel Geld wie beim Hausbau nehmen die meisten Menschen nur einmal im Leben in die Finger. Klar, dass dieses auch dafür eingesetzt werden soll, wofür es gedacht ist: für die Errichtung der eigenen vier Wände. Ein Generalunternehmer-Konto bei einer Bank hilft bei der Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer (GU), die Ausgaben unter Kontrolle zu halten.
Denn entscheidet man sich für einen Generalunternehmer, leistet der Bauherr sämtliche Zahlungen direkt an diesen. Im Gegenzug ist der GU für die vollständige Abwicklung des Bauwerks zuständig. Er plant
- das Gebäude,
- engagiert Handwerker,
- überwacht die Arbeiten und
- ist für die Bezahlung der beteiligten Unternehmen zuständig.
Der Bauherr wird so zwar massiv entlastet, ist aber den Machenschaften eines einzelnen (General-)Unternehmers ausgesetzt. Er leistet dem GU in der Regel eine Vorabzahlung und begleicht weitere Raten nach Abschluss bestimmter Bauetappen. Dafür erhält der Bauherr am Ende ein schlüsselfertiges Objekt.
Doch: «Vertrauen ist gut, Kontrolle bekanntlich besser.» Leider gibt es in der Branche einige schwarze Schafe, die sich Generalunternehmer nennen. Denn die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt.
Deshalb sollten vor Abschluss eines Vertrags immer Referenzen eingeholt und ein Betreibungsauszug des gewünschten Generalunternehmers angefordert werden.
Generalunternehmer-Konto: Die Bank als Kontrollinstanz
Weiter sollte bei Vertragsabschluss vereinbart werden, dass der Bauherr seine Zahlungen nicht direkt an den Generalunternehmer leistet, sondern das Geld auf ein GU-Konto bei einer Bank einbezahlt wird. Das Finanzinstitut beaufsichtigt in diesem Fall die zweckmässige Verwendung. D. h. Rechnungen und Zahlungsausgänge werden kontrolliert, womit verhindert wird, dass der Generalunternehmer das Geld für andere Projekte verwendet oder in den eigenen Sack steckt.
Das GU-Konto bietet aber nur bis zu einem gewissen Grad die gewünschte Sicherheit. Ist der Generalunternehmer plötzlich insolvent und bezahlt die Handwerker nicht, so können diese den Bauherrn direkt belangen, in dem sie auf der Liegenschaft das Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lassen. So wird der Bauherr erneut zur Kasse gebeten, obwohl er dem Generalunternehmer bereits das Geld für die Arbeiten überwiesen hatte.
Geht der GU Konkurs, so ist auch das Geld auf dem GU-Konto weg. Es kann nicht an den Bauherrn zurückbezahlt werden, sondern geht in die Konkursmasse über.
Damit es gar nicht soweit kommt, sind bei der Wahl eines Generalunternehmers – wie bereits eingangs erwähnt – wichtige Abklärungen zu dessen Vertrauenswürdigkeit und Solvenz zu treffen. Beim Abschluss des Generalunternehmervertrags ist zudem sorgfältig auf Vollständigkeit sowie auf Details wie z. B. ausführliche Beschreibungen zu achten (Parkett ist nicht gleich Parkett!). Das Bestehen auf eine Zahlungsabwicklung via GU-Konto sowie den Abschluss einer Erfüllungsgarantie runden die Sicherheitsmassnahmen ab. Letztere wird von einer Bank oder Versicherung angeboten und sorgt dafür, dass auch im Falle eines Konkurses des Generalunternehmers die Handwerkerrechnungen bezahlt werden.
Ein Hausbau erfordert viel Aufwand: finanziell und zeitlich. Um nicht bei jedem einzelnen Handwerker Offerten einholen zu müssen, ist die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer eine Möglichkeit. Dieser koordiniert sämtliche Arbeiten und liefert dem Kunden das Eigenheim schlüsselfertig ab.
Soweit, so gut. Doch die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer birgt auch Tücken: Er ist der einzige Vertragspartner des künftigen Hausbesitzers und sämtliche Zahlungen – sei es vorab oder nach dem Erfüllen bestimmter Bauetappen – gehen an ihn.
Geht der Generalunternehmer Konkurs ist das Geld futsch.
Und nicht nur das: Hat der Generalunternehmer die bezogenen Handwerkerleistungen nicht bezahlt, so muss der Bauherr diese direkt begleichen, auch wenn er dem Generalunternehmer das Geld bereits überwiesen hat. Es drohen horrende Zusatzkosten.
Referenzen einholen und auf eine Erfüllungsgarantie bestehen
Soweit muss es aber nicht kommen. Holen Sie vor der Verpflichtung eines Generalunternehmers Referenzen ein. Denn die Bezeichnung «Generalunternehmer» ist nicht geschützt. Jeder, der will, kann sich so nennen. Die Erfahrungen anderer Kunden sind Gold wert und bestärken Sie in Ihrer Entscheidung.
Sichern Sie sich zudem bei Vertragsabschluss ab und bestehen Sie auf eine Erfüllungsgarantie. Diese ist vom Generalunternehmer bei einer Bank oder einer Versicherung abzuschliessen und sorgt dafür, dass die Handwerkerrechnungen auch bei Zahlungsunfähigkeit des GU beglichen werden. Sie minimiert also Ihr Risiko, im Falle eines Konkurses vor einem hohen Schuldenberg zu stehen. Die Garantiesumme beträgt in der Regel 10 Prozent der Werkvertragssumme.
Die Erfüllungsgarantie basiert auf OR-Artikel 111 und ist nicht akzessorisch. Das heisst, dass der Versicherer dem Bauherrn im Schadensfall den Betrag ausbezahlt, auch wenn der Generalunternehmer die Vertragsverletzung nicht anerkannt.
Achtung: Viele Generalunternehmer schliessen nur ungern eine Erfüllungsgarantie ab. Denn die Summe wird vom Garant an die Kreditlimite angerechnet. Dies schränkt den finanziellen Spielraum und somit auch die Liquidität des Generalunternehmers ein. Dabei werden die Prämien bei richtiger Kalkulation gar durch den Bauherrn gedeckt. Lassen Sie sich von einer ablehnenden Haltung nicht beeinflussen und bestehen Sie zu Ihrer eigenen Sicherheit auf die Erfüllungsgarantie!
(Beispiel Schema der Schwyzer Kantonalbank)
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