Das Bauhandwerkerpfandrecht ist in der Schweiz ein vom Gesetz vorgesehener Schutz für Handwerker und Unternehmer. Es sichert deren Ansprüche gegenüber dem Bauherrn ab. Sollten also erbrachte Leistungen nicht bezahlt werden – aus welchen Gründen auch immer – können die Handwerksbetriebe auf das Grundstück der entsprechenden Liegenschaft ein Grundpfandrecht eintragen lassen.

Geschützt sind die Lieferung von Material und Arbeit sowie die Arbeit allein. Darunter lassen sich alle typischen Bauleistungen einordnen, zu denen sich ein Unternehmer in einem Werkvertrag verpflichtet. Dabei ist es nicht relevant, ob die Leistungen auf der Baustelle oder beispielsweise in der Werkstatt des entsprechenden Unternehmens erbracht wurde. Ausgeschlossen sind blosse Materiallieferungen wie z. B. Backsteine oder Ziegel, die auch anderweitig verkauft werden können.

Eintragen lassen kann das Bauhandwerkerpfandrecht in der Schweiz, wer selbständig und auf eigene Rechnung auf oder für eine/r Baustelle eine Kundenarbeit erbringt.

Dies erfordert gewisse Fertigkeiten und eine berufsmässige Ausübung der Arbeit. Zwischen dem Leistungserbringer und dem Bauherrn muss kein direkter Vertrag bestehen. Es ist also möglich, dass beispielsweise ein Subunternehmen das Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lässt, weil der Generalunternehmer die Leistungen nicht bezahlt. Für den Bauherr bzw. Grundeigentümer ergibt sich so das Risiko, Doppelzahlungen leisten zu müssen.

Schutzmassnahmen ergreifen

Das Bauhandwerkerpfand soll in erster Linie präventiv wirken. Es forciert den Grundeigentümer, sich darum zu kümmern, ob, wie und von wem die Leistungen der Handwerker vergütet werden. Um nicht unverschuldet in Schwierigkeiten zu geraten, sollte der Bauherr Schutzmassnahmen ergreifen. So kann er beispielsweise mit dem Generalunternehmer die direkte Bezahlung der Subunternehmen, Rückbehalte und Sicherheitsleistungen vereinbaren. Auch das Verlangen von Bank- oder Versicherungsgarantien oder die Einsetzung eines Bautreuhänders helfen, Doppelzahlungen zu vermeiden.

Übrigens sind nicht alle an einem Bau beteiligten Unternehmen berechtigt, mit dem Bauhandwerkerpfandrecht ihre Ansprüche geltend zu machen. Ausgeschlossen sind sogenannte «Kopfarbeiter», also z.B. Architekten, Ingenieure oder Geologen. Deren Leistungen sind dem Auftragsrecht unterstellt, das keinen Pfandrechtsanspruch vorsieht.

So wird das Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen

Ein Handwerker hat vier Monate nach Abschluss der Arbeiten Zeit, seinen Pfandrechtsanspruch geltend zu machen. Dazu braucht er entweder eine schriftliche Bestätigung des Grundeigentümers über den Bestand der einzutragenden Forderung oder eine gerichtliche Feststellung. Unter Vorlage der Beweise kann der Gläubiger beim zuständigen Grundbuchamt die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts verlangen.

Erkennt der Grundeigentümer den Anspruch einer Forderung nicht an, so muss der Handwerker beim zuständigen Gericht eine vorläufige Eintragung des Pfandrechts beantragen. Der Richter entscheidet schnell, ob eine Forderung glaubhaft ist oder nicht. Sind die Voraussetzungen gegeben, ordnet das Gericht die vorläufige, zeitlich befristete Vormerkung des Bauhandwerkerpfands im Grundbuch an. Der Gläubiger muss anschliessend in einem Zivilprozess seinen Pfandrechtsanspruch beweisen, beispielsweise mit Arbeitsrapporten oder durch Zeugenaussagen.

Kommt es zum definitiven Eintrag des Bauhandwerkerpfandrechts, wird das Grundstück in seinem ganzen wirtschaftlichen Wert mit Einschluss aller Bestandteile und aller Zugehör belastet.

Der Grundeigentümer kann den Vermerk im Grundbuch nur löschen lassen, in dem er sich um die Bezahlung des Handwerkers kümmert. Tut er dies nicht, kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen.