Der Bauprozess wird von den meisten Bauherren unterschätzt. Denn auch mit dem Beizug eines Generalunternehmers ist der Auftraggeber intensiv in den Bauablauf eingebunden. So müssen unter anderem Entscheidungen gefällt, Kostennachträge und Rechnungen geprüft und die Bauqualität überwacht werden. Schon bei Unterzeichnung der Planer- oder Generalunternehmerverträge wird der Bauherr mit SIA-Normen und Bauspezifikationen konfrontiert, die es für einen Baulaien nicht einfach machen, den Überblick zu behalten. Der Beizug eines Bauberaters kann dem Bauherrn daher die notwendige Entlastung und Sicherheit im Bauprozess geben.

Der Generalunternehmervertrag regelt in einem Dokument sämtliche Leistungen für ein schlüsselfertiges Bauwerk. Der Generalunternehmer übernimmt üblicherweise sämtliche notwendigen Planungs- und Bauarbeiten. Er ist gegenüber dem Bauherrn verantwortlich für die Einhaltung von Kosten, Terminen und der Bauqualität. Ein präziser und ausgewogener Vertrag, in welchem die Risiken für den Bauherrn möglichst minimiert werden, bildet die Basis für ein erfolgreiches Bauvorhaben.

Baupartner umsichtig auswählen

Der erfolgreiche Bauprozess hängt sehr vom Baupartner ab. Von möglichen Baupartnern sollen im Vorfeld die Bonität geprüft und die Referenzen bereits ausgeführter Objekte eingeholt werden. Beim persönlichen Gespräch mit Bauherren bereits erstellter Projekte kann in Erfahrung gebracht werden, wie

• Kosten und Termine eingehalten,
• die geforderte Bauqualität umgesetzt und
• die Beratung bis zur Bauvollendung kompetent wahrgenommen wurde.

Generalunternehmerverträge genau prüfen

Um das Konfliktpotenzial bezüglich Kosten, Termine und der Bauqualität so gering als möglich zu halten, müssen die Verträge vor deren Abschluss auf Risiken und Schwachstellen geprüft werden. Ein ausgewiesener Baufachmann oder Bauherrenberater kann den Vertrag ergänzen sowie optimieren und Ihnen die Restrisiken aufzeigen.

Vertragsformen nicht festgelegt

Die Vertragsformen sind nicht einheitlich festgelegt. In der Baupraxis trifft man somit die unterschiedlichsten Vertragswerke, welche sich teilweise bei genauerem Hinsehen als «Mogelpackungen» herausstellen, da

• Leistungen nur vage beschrieben,
• Vorauszahlungen der Bauherren nicht sichergestellt,
• Mängelrechte abgetreten oder wegbedungen werden.

Die Vertragsvorlage sowie die dazugehörigen allgemeinen Bedingungen des VSGU, des Vereins Schweizerischer Generalunternehmer, bilden sicherlich für jeden Bauherrn einen Ratgeber und grobe Leitplanken dafür, was in einem Vertrag alles geregelt sein muss.

Vollständiger, detaillierter Leistungsbeschrieb

Die Leistungen des Generalunternehmers sollen in einem Baubeschrieb und Projektplänen genau quantifiziert werden.

Formulierungen wie «Schalter und Steckdosen in ausreichender Anzahl» geben keine Auskunft über die genaue Ausführung der Elektroinstallation.

Ärgerlich, wenn während der Bauphase Kosten auftauchen, die nicht Bestandteil des Generalunternehmervertrags sind, wie die präzise Ausführung der Umgebungsarbeiten oder der allgemeinen Räume und Zugänge zum Gebäude.

Sicherstellung der Vorauszahlungen

Vorauszahlungen sollen abgesichert werden, damit die Verwendung für das vereinbarte Bauvorhaben sichergestellt ist.

Eine Einzahlung auf ein Sperrkonto oder eine Erfüllungsgarantie des Generalunternehmers gewährleistet dies. Die Schlusszahlung erfolgt üblicherweise bei der Eigentumsübertragung. Was, wenn dann nicht alle Arbeiten fertiggestellt sind, da der Vertrag kleinere Fertigstellungsarbeiten sowie witterungsbedingte Verzögerungen für die Fassade und die Umgebung zulässt? Vereinbaren Sie, dass für solche nicht ausgeführte Arbeiten ein Rückbehalt vorgenommen werden kann, der erst nach vollständiger Fertigstellung sämtlicher Arbeiten fällig wird.

Bauhandwerkerpfandrecht

Die Bezahlung der am Bau beteiligten Unternehmer erfolgt direkt durch den Generalunternehmer. Das ist ein Prozess, auf welchen Sie keinen Einfluss nehmen können.

Werden Zahlungen vom Generalunternehmer nicht ausgeführt, hat jeder Unternehmer das Recht, seine offenen Forderungen im Grundbuch mit einem Bauhandwerkerpfandrecht vorzumerken.

Im äussersten Fall wird die Liegenschaft versteigert und der Unternehmer schadlos gehalten. Solche Pfandrechte können bis 3 Monate nach Fertigstellung der Arbeiten eingetragen werden. Vereinbaren Sie im Vertrag, dass die Schlusszahlung von ca. 20 % auf ein Sperrkonto erfolgt, welches nach Vorliegen eines Grundbuchauszuges ohne Pfandrechte 3 Monate nach Handänderung ausgelöst werden muss.

Zweitmeinung als Ergänzung einholen

Nicht immer reichen die Informationen des Generalunternehmers aus, daher kann eine unabhängige Zweitmeinung von grossem Nutzen sein für einen Bauherrn. Gibt es für eine Baufrage wirklich keine alternative Lösung? Sind die Mehrkosten für den Zusatzwunsch oder die Änderung wirklich gerechtfertigt? Ist eine qualitativ gute Ausführung in der vorgegebenen Zeitspanne wirklich möglich? Ein nicht am Projekt beteiligter Bauberater kann Ihnen dabei vermutlich weiterhelfen.

Baupfusch durch Kontrollen verhindern

Der Kosten- und der Zeitdruck hinterlassen auch auf dem Bau ihre Spuren. Eine regelmässige Überprüfung der ausgeführten Arbeiten macht sich bezahlt.

Nicht alle Bauteile können anlässlich der Bauabnahme auf ihre fachgerechte Ausführung hin kontrolliert werden.

Baumängel verbergen sich nicht selten in den nicht mehr sichtbaren Bereichen, die dann früher oder später zu Schäden am Bauwerk führen können. Lassen Sie sich vom Baupartner aufzeigen, wie die Qualitätssicherung am Bau vorgenommen, dokumentiert und sichergestellt wird. Speziell kontrolliert werden sollten dabei die Abdichtungen unter Terrain, die Wärmedämmungen im Dach- und im Fassadenbereich, der Aufbau des Unterlagsbodens sowie die Gipserarbeiten. Es kann sich für die Qualität Ihres Eigenheims durchaus bezahlt machen, für punktuelle Kontrollen einen unabhängigen Bausachverständigen beizuziehen.

Was gilt es, an der Bauabnahme zu beachten?

Die Bauabnahme ist ein wichtiger Vorgang, für den Sie sich sorgfältig vorbereiten und sich ausreichend Zeit lassen müssen. Sämtliche Bauteile gehen anschliessend in die Obhut des Bauherrn oder Eigentümers über.

Lassen Sie sich bei den Kontrollen von Ihrem Baupartner nicht unter Druck setzen und verlangen Sie ausreichend Zeit dafür.

Alles, was anlässlich der Bauabnahme sichtbar ist und Sie nicht bemängeln, gilt als akzeptiert. Es ist nicht immer einfach für einen Baulaien, seine Ansprüche gegenüber den Bauprofis durchzusetzen. Was ist jetzt noch innerhalb der Baunormen und Toleranzen und was nicht? Welche Nachbesserung eines Mangels kann verlangt werden und welche steht nicht mehr im Verhältnis? Sämtliche offenen Punkte und festgestellten Mängel werden in einem Abnahmeprotokoll festgehalten, das gemeinsam unterzeichnet wird. Prüfen Sie die Vollständigkeit und ob sämtliche Punkte und abgesprochenen Arbeiten präzise und verständlich protokolliert werden. Bei Punkten, bei denen keine Einigkeit erzielt werden kann, empfiehlt es sich, die Aussagen von beiden Parteien im Protokoll festzuhalten und zu vereinbaren, welche Norm oder welcher Experte als Schiedsrichter beigezogen wird.