Rüge- und Verjährungsfristen nach OR und SIA

Nach Abschluss des Hausbaus muss ein Immobilienbesitzer Mängel nicht einfach hinnehmen. Dafür gibt es Mängelrechte, auf die er innert gesetzlich vorgeschriebener Frist pochen kann. Wird zwischen dem Bauherrn und dem Unternehmer ein Werkvertrag nach SIA-Norm 118 abgeschlossen, gelten für den Bauherrn bessere Rügebedingungen. Ist dem nicht so, kommt das Obligationenrecht zur Anwendung.

In beiden Fällen gilt: Nach Fertigstellung eines Objekts hat eine Bauabnahme zu erfolgen. Diese dient nicht nur dazu, bereits erkannte oder direkt bei der Begehung erkennbare Mängel festzuhalten. Sie ist auch der Startschuss für den Beginn der Rüge- und Verjährungsfristen. Ohne Bauabnahme droht im Streitfall Uneinigkeit über den Zeitpunkt der Fertigstellung der Immobilie. Bemüht sich keine der beiden Vertragsparteien um eine Abnahme, kann das Werk als stillschweigend und mängelfrei abgenommen gelten.

Die Rüge- und Verjährungsfristen unterscheiden sich je nach Abschlussart des Werkvertrags folgendermassen:

Rügefrist nach SIA 118:

• Die Bauabnahme hat innerhalb von 30 Tagen nach Fertigstellung des Objekts zu erfolgen. Dafür muss der Bauleiter dem Bauherren den Zeitpunkt der Vollendung melden.
• Nach der Bauabnahme kann der Bauherr während zwei Jahren zu jedem Zeitpunkt weitere Mängel rügen und deren Beseitigung verlangen. Dabei kann er kleinere Mängel sammeln und dem Unternehmer zu einem frei wählbaren Zeitpunkt innerhalb der Rügefrist eine Liste vorlegen. Die Beweislast, ob ein Mangel vorliegt oder nicht liegt beim Unternehmer.
• Verdeckte Mängel kann der Bauherr während drei weiteren Jahren rügen, also insgesamt während fünf Jahren. Aber Achtung: Gemäss Bundesgerichtsentscheid sind diese innert 7 Tagen nach Entdeckung zu melden. Die Beweislast für verdeckte Mängel liegt beim Bauherrn.
• Für absichtlich verschwiegene Mängel gilt eine Rügefrist von 10 Jahren.

Rügefrist nach OR:

• Entdeckt der Bauherr nach der Bauabnahme Mängel in einem unbeweglichen Bauwerk, kann er diese während fünf Jahren, spätestens innerhalb von 7 Tagen nach deren Feststellung rügen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um offene oder verdeckte Mängel handelt. Die Beweislast, ob ein Mangel besteht oder nicht, liegt aber in jedem Fall beim Bauherrn.
• Ausgenommen sind sowohl bei Werkverträgen nach SIA als auch nach OR die Elektrogeräte, die als Fertigprodukte geliefert und in das Haus eingebaut wurden. Für diese gilt eine gesetzliche Garantiefrist von zwei Jahren.

Verjährungsfrist nicht vergessen

Ein Mangel ist stets schriftlich und am besten per eingeschriebenem Brief zu rügen. Erfolgt keine umgehende Beseitigung, muss der Bauherr auf die Verjährungsfrist achten. Denn fünf Jahre nach der Bauabnahme kann der Unternehmer auch bei rechtzeitig gerügten Mängeln auf die Verjährungsfrist bestehen und eine Behebung womöglich umgehen.