Neue und erklärungsbedürftige Gewährleistungsbestimmungen für Baumängel

Unsere Gesellschaft verändert sich laufend. Veränderungen erfordern oft auch Anpassungen beim Regelwerk. Im folgenden Beispiel bei Baumängeln. Regeln und Gesetze müssen klar formuliert sein, damit sie nicht durch findige und unseriöse Zeitgenossenüberstrapaziert oder verdreht werden können. Nachfolgend die wichtigsten Tipps in Bezug auf die neuen Gewährleistungsbestimmungen im Obligationenrecht ab 1.1.2026.

Regeln und Gesetze – je komplexer die Welt, desto komplexer auch die Gesetze. Zwei Waagschalen, die einander gegenseitig zunehmend aufaddieren. Bei jeder Änderung alles nochmals durchlesen zu müssen, wäre eine Zumutung. Doch wie die wichtigen Stellen finden? Und wie kann man als BauherrIn allfällige Notwendigkeiten erkennen?

Scannen Sie den Text auf Wörter wie «Neues», «zukünftig», «gebaut», «Fristen» – alles, was aus Ihrer Sicht wichtig sein könnte, um sich zu schützen oder gar einen Gang vor Gericht zu verhindern. Bitte beachten Sie, dass neue Gesetze nicht durch Künstliche Intelligenz zusammengefasst werden sollten. KI ist nur bei bisherigen Daten und ausreichender Datenmenge stark. Alles, was neu ist, kann zu unscharfen Informationen führen – und die enden im Bauwesen im schlimmsten Fall vor Gericht …

Die besten Gesetze sind diejenigen, die im Vorfeld klar verstanden und schriftlich geklärt sind!

Gewährleistungsbestimmungen kennen, Baumängel erkennen und melden

Das Wichtigste in Kürze

60-tägige Rügefrist bei offenen und versteckten Mängeln

Diese neue und verlängerte Frist will verhindern und schützen. Verhindern, dass es zu ausufernden Beweisverfahren oder bewussten Verzögerungen kommt. LaienbauherrInnen wird die formal hohe Hürde der Mängelrüge zugänglicher gemacht.

Diese Frist betrifft:

Grundstückkaufverträge
Werkverträge über die Erstellung von unbeweglichen Werken wie der Bau eines Einfamilienhauses
Auch sogenannt bewegliche Werke wie das Erstellen von Plänen oder statischen Berechnungen durch ArchitekInnen oder IngenieurInnen sind inbegriffen.

Verjährung

Die Verjährung deutet bereits im Begriff an, dass es sich um ein definitives Ende, um eine Frist handelt. Innerhalb dieser Maximalfrist können Baumängel gerügt werden. Diese beträgt nach wie vor 5 Jahre. Neu ist aber, dass diese nicht vertraglich gekürzt werden kann.

Nachbesserungsrecht

Auch hier ist eine sehr wertvolle Anpassung vorgenommen worden. Sie betrifft Baumängel an bestehenden oder neuen Bauten, die fest mit dem Boden verbunden sind. Hier ist das Nachbesserungsrecht von BauherrInnen gegenüber Leistungserbringenden (z.B. Bauunternehmen) neu zwingend und kann darum nicht mehr ausgeschlossen werden.

Allfällige Auswirkungen auf die SIA-Norm 118

Auswirkungen gibt es bei den zeitlichen Unterschieden:

Die ersten 2 Jahre gilt die jederzeitige Rügemöglichkeit.
Bei verdeckten Mängeln, also ab 3 bis 5 Jahren, gilt neu die 60-tägige Frist, gemäss Obligationenrecht.

Wie immer lösen neue Richtlinien/Gesetze, besonders bei Sonderfällen, Fragen aus. Hier die wichtigsten im Überblick:

Kauf von Liegenschaften, die älter als 2 Jahre sind

Korrekt würde die 60-tägige Rügefrist angewendet. Beim Kauf von älteren Liegenschaften wird in der Regel die Gewährleistung, welche bei älteren Liegenschaften nun mal nicht zwingend ist, ausgeschlossen. Hier gilt darum meistens: Gekauft wie gesehen.

Verkauf einer Neubauwohnung ein Jahr nach der Erstellung

Wenn ein Neubau (Wohnung oder Haus) nach nur einem Jahr nach Erstellung wieder verkauft werden soll, müssen VerkäuferInnen 5 Jahre Gewährleistung mit 60-tägiger Rügefrist und Nachbesserungsrecht gewähren.

Bei einem Verkauf nach so kurzer Zeit gilt es auch zu bedenken, dass die Grundstückgewinnsteuer sehr hoch ausfällt. Da würde es sich lohnen, andere Möglichkeiten, wie beispielsweise eine Vermietung, zu priorisieren.

Wie ist das bei bereits abgeschlossenen Verträgen?

Die Änderungen treten per 1.1.2026 inkraft. Für vor diesem Datum abgeschlossen Verträge gilt das bisherige Recht.

Laufendes Bauprojekt

Wenn im Jahr 2025 Verträge abgeschlossen wurden und 2026 weitere folgen, empfiehlt es sich, alte Werkverträge mittels Nachträge an die neuen anzupassen.

Fazit: Expertise und Erfahrung werden noch wichtiger

Beim Bau oder Kauf eines Hauses bzw. einer Wohnung müssen BauherrInnen und KäuferInnen auf so viele Dinge achten … Da sind Fehlentscheide – ohne professionelle und erfahrene BauexpertInnen – fast schon vorprogrammiert.