Baumängel und Bauverträge: Das müssen Sie wissen!

Ein Hausbau ist komplex. Wo viele Handwerker und Subhandwerker beteiligt sind, braucht es das Wissen, wie man gesetzlich geschützt ist und wie man bei Baumängeln vorgehen muss. In diesem Artikel beleuchten wir diese Problematik sowie die gesetzliche Entwicklung bei Bauverträgen.

Wer ein Haus bauen will, tut gut daran, sich im Vorfeld vertieft zu informieren. Denn ein Hausbau ist sehr komplex. Eine Grundlage dazu ist das Obligationenrecht (OR). Diese Gesetzgebung ist durch den Bundesrat geprüft und angepasst worden.

Baumängel und Bauverträge: Das müssen Sie wissen!

Änderung des Obligationenrechts betreffend Baumängel und Bauverträge

Ausgangslage: Bekanntlich existiert im Schweizer Recht heute kein gesetzlicher Typ des «Bauwerkvertrags». Einzig im Obligationenrecht (OR) bestehen mit den Artikeln 371 Absatz 1 und 2 sowie Artikel 375 Absatz 2 ein paar wenige Bestimmungen über sogenannt unbewegliche Werke (Bauten).

Mit dem Grundstückskaufvertrag besteht im Kaufrecht zwar ein spezifischer Vertragstyp, dieser ist jedoch unzureichend geregelt.

Zudem unterscheidet er nicht zwischen dem Kauf eines Grundstücks mit schon länger bestehendem Bauwerk und dem Kauf eines neuerstellten.

Die Folge: Käufer sind benachteiligt.

Verkäufer sind in der stärkeren Position

Diese vertragliche Vereinbarung hat Nachteile. Insbesondere im günstigeren Preissegment des Marktes für Wohneigentum. Dort sind Unternehmer oder Verkäufer dem Bauherrn oder der KäuferIn gegenüber leider oft in einer stärkeren Position. Warum ist das so?

Problematisch sind:

1. Die Mängelrügefrist:

Als Richtwert für die Sofort-Rüge können nach der bundesgerichtlichen Praxis 7 Tage gelten.

Bedingung: Es muss sich um Mängel handeln, wo ein Zuwarten (Zeitverzögerung) zu grösseren Schäden führen kann, eine kürzere Frist jedoch eine Vergrösserung von Schäden verhindert.

Problematik: Die sehr kurze Frist überfordert viele BauherrInnen, da sie die rechtliche Bedeutung nach dem Auftreten von Mängeln nicht erkennen. Zudem kennen sie die Fristen für eine Mängelrüge und deren inhaltliche Anforderungen nicht.

Daraus können sich Probleme ergeben: Dies hauptsächlich durch die kurze Frist, um die Mängelrüge zu erstellen und fristgerecht zu melden. Folge: die vollständige Verwirkung sämtlicher Mängelrechte bei unterlassener, verspäteter oder nicht genügend begründeter und fundierter Mängelrüge.

2. Abtretung von Gewährleistungsansprüchen:

Unternehmen greifen bei der Erstellung eines Bauwerkes oft auf Subunternehmer zurück. Diese Unternehmen sorgen dafür, dass im Bauwerkvertrag die Gewährleistungsansprüche (z. B. das Fertigstellen von Arbeiten) an die BauherrInnen abgetreten werden. Gut formuliert, muss trotzdem abgeklärt werden.

Diese Bestimmungen für Gewährleistungsansprüche können für BauherrInnen zu vielen Nachteilen führen. Im Bereich der erwähnten Mängelrechte sind sie sogar dysfunktional.

Denn bei allfälligen Mängeln müssen BauherrInnen im schlimmsten Fall direkt mit dem Subunternehmen verhandeln. Das sind schlechte Voraussetzungen für die Fertigstellung eines Bauwerks.

Anpassung Gesetzesvorlage: Punktuelle Revision statt Totalrevision des Werkvertragsrecht

1. Kein Bauwerksvertrag

Laut Bundesrat reiche das geltende Recht. Es sei insgesamt ausgewogen und zweckmässig.

In der Folge werden die Garantiefristen entsprechend nicht verlängert.
Die Rügefrist soll grundsätzlich beibehalten, gegenüber heute jedoch in drei wichtigen Punkten verlängert werden.
Für Mängel an unbeweglichen Werken wird neu eine Rügefrist von 60 Tagen vorgeschlagen. Damit wird die Situation für Bauherren stark entschärft und es werden unnötige Streitigkeiten verhindert.

2. Abtretung von Garantieansprüchen weiterhin möglich

Das Recht auf Wandelung, Minderung und Schadenersatz (= Wegbedingung der übrigen Mängelrechte) wird im Rahmen der allgemeinen Voraussetzungen zulässig bleiben. Obwohl in der Vernehmlassung teilweise eine Nichtabweichung sämtlicher Mängelrechte gefordert wurde, rechtfertigt sich dies angesichts der grossen Wirkung, die mit einem Nachbesserungsrecht alleine erzielt werden kann, nicht.

In wenigen Worten: Der Berg hat eine Maus geboren.