Alternativen zum Bauhandwerkerpfandrecht

Warum Alternativen? Grundsätzlich will der Baugläubigerschutz die Bauhandwerker (im weitesten Sinne) davor bewahren, von ihrem Bauherrn den geschuldeten Werklohn nicht zu erhalten. Dafür bestehen verschiedene Möglichkeiten wie Vorauszahlungen, Bürgschaften und andere Sicherheitsleistungen sowie von Gesetzes wegen das Bauhandwerkerpfandrecht. Dieses steht dem Unternehmer auf jeden Fall zu, sofern er die Fristen einhält; er kann nicht einmal im voraus vertraglich darauf verzichten (Art. 837 Abs. 2 ZGB).

Ablösung durch Sicherheitsleistung

Für den Grundeigentümer, gegen den sich das Bauhandwerkerpfandrecht richtet, kann dieses sehr lästig sein. Es erschwert oder verunmöglicht insbesondere die weitere Hypothezierung der Liegenschaft, deren Verkauf oder deren Parzellierung (zum Beispiel das Errichten von Wohnungseigentum). Ausserdem haftet ihm immer etwas Anrüchiges an, oft zu Unrecht. Der Grundeigentümer hat deshalb das gesetzliche Recht, zur Vermeidung des Pfandrechtseintrages «hinreichende Sicherheit» zu leisten (Art. 839 Abs. 3 ZGB). Tut er dies, so darf kein Pfandrecht eingetragen werden. Dabei ist zu beachten:

Keine Anerkennung der Forderung

  1. Dadurch, dass der Grundeigentümer eine Sicherheit stellt, anerkennt er nicht etwa, dass die Forderung des Unternehmers begründet und anerkannt sei. Der Unternehmer kann erst auf die Sicherheit greifen, wenn seine Forderung anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist.
    Keine Anerkennung des Pfandrechts.
  2. Stellt ein Grundeigentümer eine Sicherheit ausdrücklich (oder doch eindeutig erkennbar) zur Ablösung eines vom Unternehmer oder Subunternehmer verlangten Bauhandwerkerpfandrechtes, so kann der Pfand bzw. Sicherheitsberechtigte nur dann auf die Sicherheit greifen, wenn er nachweist, dass das Bauhandwerkerpfandrecht Bestand gehabt hätte, das heisst insbesondere, dass die Eintragung innert der gesetzlichen Frist verlangt wurde, dass das richtige Grundstück angesprochen ist (nämlich dasjenige, auf dem die Arbeiten ausgeführt wurden) und dass dieses nicht zum Verwaltungsvermögen des Staates gehört. Ergibt sich, dass das Pfandrecht nicht hätte eingetragen werden können, so kann der Grundeigentümer die statt dessen gestellte Sicherheit zurücknehmen.

Achtung Bauherr: Dies gilt nur, wenn durch die Sicherheit ein bereits angemeldetes Pfandrecht abgelöst wurde. Bei einer im voraus gestellten Sicherheit (zum Beispiel um eine Pfandrechtsanmeldung zu vermeiden) gilt dies dagegen nur, wenn es ausdrücklich vereinbart wird.

Interesse des Unternehmers an Ersatzsicherheit

Nicht nur der Bauherr, sondern auch der Unternehmer kann an einer Ablösung des Pfandrechts durch eine andere Sicherheit interessiert sein:

  • Beim Pfandrecht muss er immer mit der Möglichkeit rechnen, dass die Versteigerung der haftenden Liegenschaft nicht genug einbringt, um sämtliche Pfandgläubiger zu befriedigen.
  • Eine Grundpfandbetreibung bis zur Pfandverwertung ist eine äusserst langwierige Angelegenheit!
  • Eine im voraus gewährte Sicherheit befreit den Unternehmer zudem davor, die knappe Dreimonatsfrist für das
  • Bauhandwerkerpfandrecht einhalten zu müssen.

Einen Anspruch auf Sicherheitsleistung allerdings hat der Unternehmer nicht, sofern diese nicht vertraglich vereinbart wurde.

Ersatzsicherheit muss (mindestens) gleichwertig sein

Bietet der Bauherr eine Sicherheitsleistung anstelle des Pfandrechtes an, so ist es am Unternehmer, diese zu prüfen. Nach Gesetz muss sie «hinreichend» sein, und das bedeutet, dass sie eine ebenso gute Sicherheit gewähren muss wie das Bauhandwerkerpfandrecht. Insbesondere müssen auch die Verzugszinsen ohne zeitliche Begrenzung gedeckt sein (BGE 121 III 445; das Zürcher Obergericht hatte demgegenüber eine auf 3’A Jahreszinsen begrenzte Bankbürgschaft als genügend erachtet).

Achtung Unternehmer: Die Sperrung eines Bankkontos, etwa des Baukreditkontos oder auch eines echten Bankguthabens zugunsten des Unternehmers genügt als Sicherheit nicht, denn im Konkurs des Bauherrn würde das Konto trotz Sperrung zur Konkursmasse geschlagen. Nur eine eigentliche Verpfändung eines bestehenden Bankguthabens gewährt genügend Schutz.

Pfandrecht ist nur so viel wert wie das Pfandobjekt

Auch eine nicht unbedingt vollwertige Sicherstellung kann aber besser sein als ein Pfandrecht: nämlich dann (und nur dann!), wenn das Bauhandwerkerpfandrecht selber praktisch wertlos ist; dies wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn das Gebäude, das als Pfandobjekt dient, bereits eingestürzt ist und folglich keinen Wert mehr darstellt.

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