Stockwerkeigentum: Bestandesaufnahme und langfristige Planung zahlen sich aus
Die Wohnung ist gekauft, eine ideale Wohnlage, praktische Einteilung, die neuesten Haushaltsgeräte, vielleicht sogar Minergie-Standard. Trotzdem dauert die Freude nur so lange, bis es Streit gibt, weil vielleicht die erste grössere Sanierung ansteht. Das muss nicht sein. Eigenverantwortung, Planen und Sanieren sind die wichtigsten Grundpfeiler für Stockwerkeigentümer, um den Wert der Liegenschaft und den Hausfrieden zu erhalten. Im nachfolgenden Artikel ein Überblick, warum rechtzeitige Planung und Sanierung so wichtig sind.
Mit dem Kauf einer Wohnung werden, ob man will oder nicht, auch Nachbarn mitgeliefert.
Der Preis ist zwar günstiger als für ein eigenes Haus, dafür ist man sich räumlich und menschlich eben näher.
Nirgends sonst ist die eigene Logik so dominant wie dort, wo es um Verantwortlichkeiten und Geld geht.
Dann kann unser Gerechtigkeitsgefühl manchmal seltsame Züge annehmen:
- Protokolle werden gegensätzlich verstanden bzw. ausgelegt,
- die eigene Befangenheit, der Tunnelblick,
- die Schuldzuweisungen
nehmen zu und es kommt zum Streit.
Liebe Stockwerkeigentümer: Das alles könnte verhindert werden!
Die Lösung klingt ganz einfach:
Stockwerkeigentum: Unterhalt langfristig planen
Wie kann man unerwartet hohe Kosten für eine Sanierung verhindern?
Vorab müssen wir zwischen Sonderrechtsteilen und allgemeinen Teilen der Liegenschaft unterscheiden. Dabei geht es um das Nutzungsrecht.
Was ist ein Sonderrecht?
Beim Stockwerkeigentum spricht man von einem Miteigentumsanteil an einem Grundstück. Jeder Eigentümer hat ein Sonderrecht in diesem eigenen Bereich. Er darf es benutzen und sogar innen ausbauen. Dieses Sonderrecht wird im Kaufvertrag erfasst.
Was sind allgemeine Teile im Stockwerkeigentum?
Zu den allgemeinen Teilen gehören der Boden und elementare Bauteile, die für Statik, Substanz etc. wichtig sind. Zum Beispiel die Fassade, das Dach, gemeinsame Leitungen, Lifte sowie auch Gebäudeteile, die das äussere Erscheinungsbild prägen.
Diese gemeinschaftlichen Teile betreffen die gesamte Stockwerkeigentümergemeinschaft. Deshalb müssen in Fragen zu baulichen Veränderungen auch alle Eigentümer einbezogen werden.
Nachfolgend die drei Themenbereiche, die den allgemeinen Teil betreffen.
- Notwendige Massnahmen: Unterhalt, Wiederherstellung und Erneuerung. Ziel: Erhalt der Gebrauchsfähigkeit und des Werts.
- Nützliche Massnahmen: Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit sowie Wertsteigerung.
- Luxuriöse Massnahmen: Verschönerung der Ansehnlichkeit, der gemeinsamen Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch.
Hegen, Pflegen und Sanieren bewusst planen
Es ist kein Geheimnis, dass, wer seiner Liegenschaft Sorge trägt, nicht nur deren Wert erhalten kann, sondern auch weniger Kosten bei einer Sanierung oder Gesamtrenovation zu tragen hat.
Schwierig wird das Ganze, wenn sich Stockwerkeigentümer in falscher Sicherheit wiegen. «Es ist ja noch neu.»
Nicht selten kommen Wohneigentümer nach Jahren «auf die Welt», wenn das Gebäude saniert werden muss. Es gehört zu uns Menschen, dass wir Veränderungen oft nur wahrnehmen, wenn wir
- a) genau hinsehen oder
- b) länger abwesend waren.
Nichts ist so ärgerlich, wie wenn grosse Sanierungen anstehen, der Erneuerungsfonds nicht geäufnet ist und einzelne Eigentümer nicht genügend Geldreserven haben.
Und so sieht man sich viel zu oft vor Gericht wieder.
Was sind typische Sanierungsfälle beim Stockwerkeigentum?
Heizung sowie Warmwasserspeicher und Sonnenkollektoren
Fassade dämmen, Fenster ersetzen und Sonnenschutz verbessern
Flachdächer dichten, Dach, Estrich, Kellerdecke isolieren
Lift, Funktionstauglichkeit, Sicherheit
Immissionen durch Lärm oder Rauch
Wasserschäden, Schwachpunkte eruieren
Stockwerkeigentümerschaft sensibilisieren
Zwischenmenschliche Vorbehalte müssen zeitnah aus dem Weg geräumt werden. Es lohnt sich, ganz am Anfang die verschiedenen «Ämtli» zu verteilen (immer auf mindestens zwei Personen aus verschiedenen Parteien).
Wichtig: Für den Zustand der Liegenschaft sind ausnahmslos alle Eigentümer zuständig. Damit reduziert man die möglichen Schuldzuweisungen. Eine klare Kommunikation ist unerlässlich.
Der Zustand einer Liegenschaft geht alle etwas an!
So sollte dieser an der alljährlichen Versammlung ein fixer Bestandteil der Diskussion sein.
Noch besser, wenn ein Bauexperte eine Zustandsanalyse erstellt, die er in Absprache mit den Stockwerkeigentümern in regelmässigen Abständen überprüft.
Der Bauexperte sieht mehr und weiss auch, wann welches Material ermüdet und ersetzt werden muss.
Es liegt auf der Hand: Pflegen und Sanierungen planen sind ein bewusster Entscheid, der von allen Stockwerkeigentümern mitgetragen werden muss.
Das mag auf den ersten Blick sehr aufwändig erscheinen. Doch es ist allemal günstiger, als unter Umständen vor Gericht um sein Recht kämpfen zu müssen und das mit Menschen, mit denen man es lange gut hatte …
© bauszene.ch, 16.1.2025
