Bauen im Baurecht

Bauen im Baurecht bedeutet nichts anderes, als eine Immobilie auf fremdem Boden zu erstellen. Dies ist eine kostengünstigere Variante im Vergleich zum Kauf von Bauland. Baurechtsgeber sind meist Gemeinden, seltener auch Private. Diese werden vom Bauherren für die Nutzung des Grundstücks entschädigt.

Das Baurecht ist zeitlich begrenzt, der Vertrag muss mindestens für 30 Jahre und maximal für eine Dauer von 100 Jahren abgeschlossen werden. Nach Ablauf wird er entweder erneuert – oder die Immobilie geht an den Landbesitzer bzw. dessen Nachkommen über. Natürlich muss die Liegenschaft nicht gratis abgegeben werden, dem Baurechtsnehmer steht eine sogenannte Heimfallentschädigung zu. Diese muss bereits bei Abschluss des Baurechtsvertrags definiert werden.

Auch der Baurechtszins wird bei Vertragsabschluss beschlossen. Dieser ist in der Regel jährlich zu entrichten, wodurch der Bauherr weniger hohe Kosten auf einen Schlag begleichen muss. Meist ist der Zins aber an einen Index gekoppelt, wodurch er im Laufe der Jahre markant ansteigen kann. Bauen im Baurecht muss also nicht zwingend günstig sein. Zudem gibt es attraktive Zinsen – und es gibt Wucher. Informieren Sie sich deshalb gut, bevor Sie auf einen Baurechtsvertrag eintreten. Holen Sie Rat – z.B. bei einem unabhängigen Bauherrenberater.

Die Elemente des Baurechtsvsertrags

Ein Baurechtsvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

• Vertragsdauer: mindestens 30, maximal 100 Jahre
• Landpreis: Dieser ist entscheidend für die Berechnung des Zinses.
• Zins: Das Gesetz gewährt hier praktisch unbeschränkte Freiheit. Lassen Sie sich nicht übers Ohr hauen!
• Zinsanpassung: Der Zins wird meist an einen Index gekoppelt. Doch auch hier gibt es grossen Spielraum. Zu Empfehlen ist eine erstmalige Anpassung nach zehn Jahren, danach in fünf- oder Zehnjahresschritten.
• Zahlungspflicht: Diese beginnt in der Regel nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung. Es sind aber auch andere Abmachungen möglich.
• Heimfall: Die Entschädigung, die der Baurechtsnehmer erhält, wenn seine Immobilie nach Vertragsablauf in den Besitz des Baurechtsgeber übergeht.

Der Baurechtsvertrag wird von einem Notar abgeschlossen, öffentlich beurkundet und schliesslich im Grundbuch eingetragen.

Vorsichtige Banken

Obwohl Bauen im Baurecht eine echte Alternative für Bauherren darstellt, zeigt die Praxis dass Banken solche Projekte nicht besonders gerne unterstützen. Die Verträge sind kompliziert und bedürfen einer umfassenden Prüfung. Da wird ein entsprechender Antrag lieber rasch abgelehnt, als dass sich die Kreditinstitute in die Spezialitäten des Vertragswerks einarbeiten.