Bauverträge, was gilt es zu beachten

Grundlagen – Der SIA, der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein, und der VSGU, der Verband der Schweizerischen Generalunternehmer bieten Vertragsgrundlagen an. Diese bilden aber den Rahmen, der für jedes Bauwerk individuell angepasst werden muss, bilden diese doch die vertragliche Grundlage für die Erstellung eines einfachen Einfamilienhauses oder eines komplexen Einkaufszentrums.

Vollständigkeit – Die Bauverträge sollen die Leistungen eines Baupartners möglichst präzise und vollständig umschreiben.

1. Risiken kennen und reduzieren – Risiken in den Bauverträgen sollten möglichst reduziert und nach Möglichkeit versichert werden. Auf jeden Fall müssen sie aber bekannt sein, damit eine Risikoabwägung erfolgen kann.
2. Ausgewogene Vertragsdokumente – Die Vertragsparteien sollen die gleichen Rechte und Sicherheiten aus den Verträgen ableiten können, was keinesfalls automatisch der Fall ist. So können Architekten ihren Auftrag zur rechten Zeit ohne Schadensersatz künden. Wenn Bauherren den Vertrag mit dem Architekten künden, werden sie aber automatisch Schadensersatzpflichtig. Generalunternehmer verlangen ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen des Bauherrn, welches die Zahlung in jedem Fall sicherstellt. Verlangen Bauherren vom Generalunternehmer vergleichbare Sicherheiten, sind diese in der Baupraxis nicht einfach zu erhalten.
3. Vertragsbestandteile bestimmen – Welche Dokumente sind Bestandteil eines Vertrages? Dies können Baupläne, der Baubeschrieb, die Baubewilligung, usw. sein. Es soll geregelt werden was gilt, wenn sich einzelne Dokumente widersprechen?
4. Änderungen am Bauwerk – Was kann von der Bauherrschaft mitbestimmt und geändert werden? Welche Rechte hat der Generalunternehmer, Änderungen vorzunehmen? Meistens nicht klar geregelt, aber si-cherlich ein wichtiger Punkt in den Verträgen.
5. Zahlungsfristen – Bei den meisten Geschäften die abgewickelt werden, wird bezahlt, was man erhalten hat. Im Baugewerbe ist dies aber nicht immer die Regel. Architekten, die vor der Garantieabnahme ihre Schlussrechnung stellen oder Generalunternehmer, die sich mit den Vorauszahlungen die Baufinanzierung sicherstellen, gibt es nicht selten. Ein permanentes Risiko für den Bauherrn, hat er doch Leistungen bezahlt, welche er noch nicht erhalten hat.
6. Garantiefristen – Vermehrt werden Garantien von Generalunternehmern vor dem Ablauf der 5-jährigen Garantiefrist an den Bauherrn abgetreten. Der Bauherr muss somit Garantien bei Unternehmern einfordern, mit welchen er keinen Vertrag hat, was in der Baupraxis nicht immer unproblematisch ist.
7. Termine – Fertigstellungstermine klar fixieren. Was, wenn diese nicht eingehalten werden? Gut für Bau-herren, die sich bereits im Vorfeld Gedanken dazu gemacht haben.
8. Bauabnahme – Wie erfolgt die Bauabnahme? Was, wenn noch nicht alle Arbeiten (Fassade, Umgebung, Tiefgarage) abgeschlossen sind? Kann ein Rückbehalt vorgenommen werden oder muss, wie in den meisten Fällen, der komplette Kaufpreis bezahlt werden?