Kauf von Stockwerkeigentum

Das Stockwerkeigentum hat sich als Eigentumsform etabliert. Zurzeit gibt es in der Schweiz rund 450’000 Wohnungen im Stockwerkeigentum.

Beim Kauf von Stockwerkeigentum gilt es einiges zu beachten:

  • Wie generell bei Immobilien, ist auch hier die Lage der Liegenschaft zentral. So ist es wichtig, dass man sich betreffend Erschliessung und Infrastruktur informiert.
  • Zudem ist auf Immissionen wie z. B. Fluglärm zu achten, da dadurch die Wohnqualität beeinträchtigt wird.
  • Falls sich die Liegenschaft in unüberbautem Gebiet befindet, ist abzuklären, wie die Zoneneinteilung verläuft und mit welcher zukünftigen Bauentwicklung zu rechnen ist.
  • Auch die Steuer- und Gebührenbelastung am Wohnort gilt es zu beachten.

Kaufverträge über Liegenschaften öffentlich beurkunden

Rein schriftlich abgeschlossene Vereinbarungen, auch Vorverträge, sind grundsätzlich für beide Parteien unverbindlich. Üblicherweise unterbreitet der Verkäufer dem Kaufwilligen einen Entwurf des Kaufvertrags. Es ist ratsam, diesen vor der öffentlichen Beurkundung durch einen Spezialisten prüfen zu lassen. Für die Beurteilung der Angemessenheit des Kaufpreises ist neben der Lage auch die bauliche Qualität der Liegenschaft massgebend. Pläne und Baubeschrieb sind daher wichtige Beurteilungsgrundlagen.

Zentral ist zudem der Beizug eines Grundbuchauszuges, einschliesslich des Aufteilungsplans, aus dem sich die Zuteilung und genaue Lage der Stockwerkeinheit mit Nebenräumen und ausschliesslichen Nutzungsrechten (Parkplätze usw.) ergeben. Auch das

  • Reglement,
  • die Hausordnung,
  • der Verwaltungsvertrag,
  • Protokolle der Eigentümerversammlung sowie
  • die Jahresrechnungen und
  • das Budget der Gemeinschaftskosten

sind sorgfältig zu prüfen.

Finanzielle Situation des Verkäufers

Kaufwillige sollten sich vor dem Kauf über die finanzielle Situation des Verkäufers erkundigen. Es empfiehlt sich, eine Betreibungsregisterauskunft und Referenzen einzuholen. Dies gilt umso mehr, wenn Anzahlungen vor der öffentlichen Beurkundung des Vertrags geleistet werden. Im Rahmen des Liegenschaftsverkaufs erzielte Gewinne unterliegen der Grundstückgewinnsteuer. Steuerpflichtig ist der Verkäufer. Hier ist allerdings Vorsicht geboten, denn in einigen Kantonen (z. B. Zürich) steht der Gemeinde ein gesetzliches Grundpfandrecht am veräusserten Grundstück zur Sicherung der Grundstücksgewinnsteuer zu. Das Grundstück haftet der Gemeinde für die nicht bezahlte Steuerschuld des Verkäufers, so dass die Grundstückgewinnsteuer letztlich vom Erwerber der Liegenschaft zu erbringen ist.

Es empfiehlt sich daher dringend, vor Abschluss des Kaufvertrages vom Verkäufer die Sicherstellung der zu erwartenden Grundstückgewinnsteuer zu verlangen (Sperrkonto, Bankgarantie).

Bei einem Kauf ab Plan sollten die Pläne und die Baubeschreibung einem Fachmann zur Prüfung vorgelegt werden. Die Möglichkeit, Änderungswünsche einzubringen, sowie deren Kostenfolgen sind genau zu regeln. Zudem soll man sich den Termin der Fertigstellung bzw. den Bezugstermin vertraglich garantieren lassen. Bei Neubauten ist zudem die Pflicht des Verkäufers zur Sicherstellung allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte zu vereinbaren.

Nach Gesetz hat der Verkäufer eines Gebäudes für die mängelfreie Erfüllung Gewähr zu leisten. Die Gewährleistungspflicht des Verkäufers infolge von Mängeln verjährt fünf Jahre nach dem Eigentumserwerb. Allerdings kann diese gesetzlich vorgesehene Gewährleistungspflicht vertraglich beschränkt werden, soweit es sich nicht um arglistig verschwiegene Mängel handelt. Die vertragliche Mängelregelung ist daher genau zu prüfen.

Quelle: nzzdomizil.ch

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