Leistungen von Wartungsverträgen müssen klar bestimmt werden
Bei Immobilien ist es zu empfehlen Unterhaltsverträge auch für die Gebäudehülle, wie die Dach- und die Fassadenkonstruktion abzuschliessen. So können kostenintensive Bauschäden verhindert welche, welche durch mangelnde Wartung entstehen können.
Rechtliche Grundlage
Handelt es sich dabei nun um einen Wartungsvertrag, einen Instandhaltungsvertrag, einen Servicevertrag oder Inspektionsvertrag?
Wird ein Wartungsvertrag, der einem Werkvertrag ähnlich abgeschlossen, spricht man rechtlich von einem Innominatvertrag, da für solche Verträge keine gesetzliche Grundlage besteht.
Entsprechend müssen Vertragslücken und Missverständnisse zwischen den Parteien mit einer umsichtigen Vertragsgestaltung verhindert werden.
Die Ermittlung von Wartungskosten ist eine Zusatzleistung für Architekten gemäss der SIA 102 Ordnung für Leistungen und Honorare der Architekten, muss somit separat vergütet werden.
Vertragsinhalt
Die Leistungen können funktional oder mit einer abschliessenden Aufzählung aufgeführt werden.
Mit einer Checkliste kann sowohl die Bestandesaufnahme dokumentiert als auch die Rückmeldung an den Auftraggeber erfolgen.
Separat gemeldet werden müssen grössere Unterhalts- und Sanierungsarbeiten, welche sich abzeichnen zum normalen Unterhalt.
Wird die Wartung durch den Unternehmer vorgenommen, welcher das Dach oder die Fassade bereits gebaut hat, besteht in vielen Fällen die Möglichkeit die Garantiefrist von 5 auf 10 Jahre verlängert wird.
Dabei muss aber abgegrenzt werden, welche Arbeiten Garantieleistungen gemäss Werkvertrag betreffen und wo die Unterhaltsarbeiten beginnen.
Die minimale Vertragsdauer sowie die Möglichkeit für die Kündigung der Wartungsvertrag, z.B. bei einer nicht termingerechten oder sorgfältigen Erfüllung, müssen ebenfalls vereinbart werden.
Dachunterhaltsvertrag Flachdach
Je nach Konstruktionsaufbau muss eine Wartung 1- oder 2-mal jährlich erfolgen. Dabei werden die sichtbaren Abdichtungen und Abschlüsse geprüft. Beginnende Ablösungen der Abdichtungen oder Blasenbildungen können so frühzeitig erkannt und mit geringen Aufwand repariert werden. Pflanzenbewuchs, welcher nicht zur Dachbegrünung gehört, kann entfernt werden. Dachwasserabläufe können freigehalten und Moosbildungen entfernt werden. Befinden sich Solar- oder Photovoltaikanlagen auf dem Dach, muss verhindert werden, dass ein möglicher Pflanzenbewuchs Schatten auf die Panels wirft, welche zu einer ungleichmässigen Oberflächentemperatur und Schäden an den Panels führen kann. Kittfugen müssen jährlich kontrolliert und ca. alle 3 bis 5 Jahre erneuert werden. Der Auftragnehmer muss dem Immobilienbesitzer notwendige Unterhaltsarbeiten oder anstehende Sanierungsarbeiten umgehend anzeigen.
Fassadenkontrollen verputze Aussenwärmedämmung
Die Fassadenkonstruktion soll alle 1-2 Jahre visuell geprüft werden. Anders als beim Dachunterhalt, werden bei der Fassade nicht automatisch Unterhaltsarbeiten damit verbunden, da nicht alle Bauteile ohne Gerüst oder Hebebühne zugänglich sind in den meisten Fällen.
Bei der Fassadenkontrolle können Feuchtigkeitseinwirkungen im Sockelbereich oder den Fenster- und Dachanschlüssen frühzeitig erkannt und meistens mit geringem Aufwand behoben werden. Auch können Verfärbungen an der Dachuntersicht, welche auf eine Undichtigkeit am Gebäude hinweisen können, überprüft und in einem frühen Stadium behoben werden. Der Auftragnehmer macht den Eigentümer auf notwendige Unterhaltsarbeiten, wie den Ersatz von Kittfugen oder die Reinigung von Algenbewuchs aufmerksam.
Zusammen mit der Systemgarantie des Materiallieferanten der Aussenwärmedämmung erhält der Hausbesitzer somit eine möglichst grosse Sicherheit für seine Fassade.
Bauteile altern ab dem ersten Tag nach ihrer Fertigstellung. Immobilienbesitzer sind entsprechen gut beraten die Wartung der Gebäude vom 1. Tag an zu planen und umzusetzen.
