Garantierechte: Wer trägt schlussendlich die Verantwortung?

Wer baut, vertraut. Doch wieviel Vertrauen ist wirklich angebracht? Ein Haus, eine Wohnung, ein Industriegebäude musst nicht nur gut geplant, sondern auch professionell gebaut werden. Und wer schon gebaut hat, weiss, zum Planen gehören verständliche Verträge, die allfällige Garantien berücksichtigen. Garantierechte, Mängelrechte.

Hans W. baut. Er wählt einen Generalunternehmer (GU) als Vertragspartner für die Bauführung. Sein GU vergibt einzelne Arbeiten an Subunternehmer. Diese wiederum können Arbeiten an Sub-Subunternehmen weitergeben. Am Ende wird das Gebäude von einer Vielzahl von Bau- und Zulieferfirmen erstellt.

Kommt es zu Baumängeln, beginnt für Hans W. eine lange Leidenszeit.

Garantierechte: Wer trägt wirklich die Verantwortung?

Mängelrechte und Mängelbehebung

Beim Bauen passieren immer wieder Fehler. Wen wundert’s… Ist doch der Zeitdruck enorm und kosten sollte es auch möglichst nichts. Dies sind ideale Bedingungen für Missverständnisse, Pfusch und in der Folge für Baumängel. Wer ist nun für die Mängelbehebung zuständig und wie werden gesetzliche Mängelrechte umgesetzt?

Zurück zu Hans W. Die Organisation und Gesamtverantwortung bleibt bei seinem Generalunternehmer.

Nach den Grundsätzen des Vertragsrechts wäre dieser auch für die gesamte Mängelbehebung verantwortlich und zuständig. Wäre …

Denn manchmal wälzen GU’s die Mängelbehebung auf Bauherren wie Hans W. ab. Im Generalunternehmer-Werkvertrag wird die Mängelhaftung des GU ausgeschlossen. Als Gegenleistung werden dem Bauherrn die Mängelrechte abgetreten, welche dem Generalunternehmer gegenüber seinen Subunternehmern zustehen.

Das klingt auf den ersten Blick gut, ist aber sehr trügerisch. Denn im Schadensfall ist es nun Sache des Bauherrn, Abklärungen vorzunehmen, rechtliche Fristen einzuhalten und sich gegenüber den Verursachern durchzusetzen.

In solch verzwickten Situationen ist es ratsam, einen fachspezifischen Bauexperten beizuziehen, der in diesen Belangen erfahren ist und sofort weiss, was zu tun ist. Die Kosten für die Reparatur der Baumängel bleibt jedoch nicht selten am Bauherrn, also Hans W., hängen.

Gesetzliche Mängelrechte abzutreten, ist enorm heikel

Wenn der Unternehmer die Garantieansprüche an die Besteller abtritt, lehnt der GU jede Haftung für die Arbeiten der einzelnen Handwerker ab. Rechtlich gesehen ist dieses Abtreten sehr umstritten und für den Bauherren der Anfang von viel Aufwand. Er muss herausfinden, welche Unternehmen für welche Arbeiten verantwortlich sind.

Dazu kommt noch die Beweisbarkeit und das Problem, wenn die gesetzlichen Mängelrechte möglicherweise schon verwirkt sind.

Als Bauherr hängt man in einer solchen Situation so ziemlich in der Luft.

Die Don’ts bei Garantierechten

Was also können Hans W. und die zahlreichen oft unerfahrenen Bauherren in der Schweiz tun, damit sie ihre Rechte sauber wahren können? Was müssen sie genau wissen?

Häufig treten Generalunternehmen alle Garantieleistungen an die Käufer ab.
Diese Abtretung sollte nicht akzeptiert werden. Denn damit ist der GU fein raus und der Käufer heftig drin. Letzterer kennt nicht einmal die Vereinbarungen zwischen GU und Handwerkern.
Achtung: Nur minimaler Schutz im Obligationenrecht
Wenn im Kauf- oder Werkvertrag nichts steht, gilt das Schweizer Obligationenrecht. Dieses schützt Bauherren aber nur minimal.
Besser: Die SIA-Norm 118
Die SIA-Norm 118 kann bei Baumängeln einen besseren Schutz der Bauherren geben, weil z.B. in den ersten 2 Jahren eine Beweisumkehr zu Lasten des GU besteht für Mängel. Da die Norm nicht vom Gesetz her gilt, sollten die Garantierechte im Vorfeld einer umfassenden Prüfung unterzogen werden. Wichtig: Die SIA-Norm 118 wird zwar immer häufiger in Kauf- und Werkverträgen integriert, aber nur in abgeänderter und abgeschwächter Form.

Der Bund arbeitet aktuell daran, diese Abtretungen zu verhindern. Trotzdem gilt auch hier: Die Verantwortung liegt letztendlich beim Auftraggeber. Auch wenn das Gesetz schützt, sollte man Verträge gut lesen und bei Unsicherheiten nachfragen oder noch besser einen erfahrenen Bauexperten beiziehen.