Eine Eigentumswohnung kaufen: Darauf müssen Sie achten!

Wäre es nicht doch günstiger, statt eine Wohnung zu mieten, eine Eigentumswohnung zu kaufen? Eigenkapital ist genügend vorhanden. Warum also nicht? Gerne eine mit Garten oder an einem See, gross, klein, mittel, altersgerecht. Vielleicht sogar eine Penthousewohnung mit Dachterrasse? Das Angebot ist gross und es gibt viel zu entscheiden. Wer sich eine eigene Wohnung kaufen möchte, dem ist gut geraten, wenn er oder sie ein paar wichtige Dinge weiss. Die wichtigsten Tipps hier im Überblick. 

Eine Eigentumswohnung kaufen. Wissen: Hier bin ich zu Hause. Hier wird mir nicht gekündigt. Ich darf tun und lassen, was ich gut finde. Den Kindern ein stabiles Zuhause geben. Es gibt so viele Gründe, in eine Wohnung zu investieren.

Eine Eigentumswohnung kaufen: Darauf müssen Sie achten!

Eine Eigentumswohnung kaufen: Darauf müssen Sie achten!

Wie viel Eigenkapital braucht es, um eine Wohnung zu kaufen?

Vorab: Das letzte Wort hat Ihre Bank oder Ihr Geldgeber. Wer eine Hypothek aufnehmen will, der muss auch Sicherheiten bieten. Arbeitslosigkeit, dauernder Jobwechsel, Schuldbriefe etc. wirken sich eher negativ aus.

Mindestens 20 Prozent Eigenkapital müssen vorhanden sein und die monatlichen Kosten für die Wohnung sollten weniger als ein Drittel des aktuellen Lohnes ausmachen (Tragbarkeit = jährlich anfallende Kosten für Zinsen der Hypothek(en), Amortisationsraten der 2. Hypothek und mögliche Unterhaltskosten). Bei diesen 20 Prozent ist es so, dass die Hälfte davon nicht aus der 2. Säule kommen darf. Das sind zum Beispiel Kontoguthaben, Säule-3a-Guthaben, Erbvorbezüge und Schenkungen.

Eine Eigentumswohnung kann teuer werden. Nicht nur beim Kauf, sondern auch später, beim Unterhalt. Deshalb ist es wichtig, frühzeitig einen Experten beizuziehen. Etwas investieren, um Sicherheit zu gewinnen, ist grundsätzlich empfehlenswert.

Region, öffentlicher Verkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Schulweg

In welcher Region, welcher Stadt, welcher Ortschaft soll die Eigentumswohnung ungefähr liegen? Im Grünen? Über dem Nebel? Gut erschlossen mit öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen, alles gut zu Fuss erreichbar? Empfehlenswert ist es, dass Paare ihre Wunschvorstellungen notieren und gegenseitig austauschen. Zum Beispiel

  • Anzahl Zimmer, m²

  • Parkmöglichkeit

  • Mit Garten, Terrasse, Balkon

  • Region, Ort etc.

Geheimtipps für den Wohnungskauf

  • Einkaufsmöglichkeiten, die auch ohne Auto erreichbar sind

  • Landwirtschaft, die regionale Produkte anbietet

  • Spazier- und Wandermöglichkeiten in der Region

  • Wer wohnt sonst noch in der Überbauung?

  • Ein Hausarzt in der Nähe, der Sie und Ihre Familie noch aufnimmt und noch ein paar Jahre arbeitet

  • Für vulnerable Menschen: woher kommt im Notfall der Rettungsdienst (Anfahrtsdauer)?

Ebenso wichtig ist es, Prioritäten zu setzen. Welches sind mir die fünf wichtigsten Punkte? Auf diese Weise findet man am ehesten eine Einigung – und vor allem eine Wohnung …

Bedenken Sie, dass Sie immer den Ist-Zustand sehen. Wie sieht das Ganze bei Regenwetter aus (Lichtverhältnisse)? Wann scheint aus welcher Richtung die Sonne?

Versuchen Sie auch bereits, allfällige Auswirkungen von Klimaveränderungen zu berücksichtigen.

Verdrängte «Gefahren» beim Wohnungskauf

  • Gewässer in der Nähe (mögliche Auswirkungen von Überschwemmungen

  • Die Wohnung am Hang (Stabilität, Wasser)

  • Mögliche Bauvorhaben in der Nähe (alte, ungepflegte Grundstücke, Licht- und Sichtbeeinträchtigung durch Neubauten)

  • Alter der Immobilie

  • Der aktuelle Zustand des Daches

  • Gebäudehülle Zustand (Auswirkungen von intensiven Regenfällen, Hagel etc.)

  • Manchmal ist es auch gut, die Geschichte einer Überbauung zu kennen (siehe Stockwerkeigentümer-Versammlungs-Protokolle)

Ebenso wichtig ist es, Prioritäten zu setzen. Welches sind mir die fünf wichtigsten Punkte? Auf diese Weise findet man am ehesten eine Einigung – und vor allem eine Wohnung …

Bedenken Sie, dass Sie immer den Ist-Zustand sehen. Wie sieht das Ganze bei Regenwetter aus (Lichtverhältnisse)? Wann scheint aus welcher Richtung die Sonne?

Versuchen Sie auch bereits, allfällige Auswirkungen von Klimaveränderungen zu berücksichtigen.

Wo findet man die passende Hypothek?

Die Chance auf eine Hypothek ist bei der bestehenden Bank, wo auch das Ersparte liegt, am höchsten.

«Man kennt sich» kann bei Verhandlungen entscheidend sein und neue Kunden zu gewinnen, ist auch für Banken ein nicht zu unterschätzender Aufwand.

Möglich sind Festhypotheken, variable oder SARON. Welche ist wann die beste? Grundsätzlich sind Ihre persönliche Situation und allfällige Zukunftspläne sehr wichtig.

Festhypotheken

Ihr Vorteil: Planungssicherheit.

Nachteil: Die Hypotheken können günstiger werden und man zahlt jahrelang zu viel.

Variable Hypotheken

Diese heben den Nachteil der Festhypotheken auf, wenn die Zinsen sinken. Im Umkehrschluss bezahlt man leider auch die möglichen Erhöhungen.

SARON-Hypothek

Was ist eine SARON-Hypothek? Diese richtet sich am Leitzins der SNB (Schweizerische Nationalbank) aus. Auf diesen Basiszinssatz schlagen die Banken eine Marge, deren Höhe von der Bonität des Kunden abhängt. In der Regel liegt sie zwischen 0,8 und 1,3 Prozent.

Besichtigung der Eigentumswohnung – worauf müssen Sie achten?

Jede Besichtigung hilft Ihnen, sich einen persönlichen Eindruck zu verschaffen. Sie erhalten wertvolle Impulse für Ihre mögliche Wohnung.

  • Wohnungsbesichtigungen

    Wohnungsbesichtigungen finden möglichst dann statt, wenn das Tageslicht und die Verhältnisse am günstigsten sind. Das ist soweit in Ordnung. Trotzdem empfiehlt sich eine allfällige weitere Besichtigung mindestens einmal am Abend. Zur Rushhour oder dann, wenn die Nachbarn zu Hause sind und Sie die Realität der Isolation 1:1 hören können.

  • Nachbarschaft

    Infos über die Nachbarschaft und den Grund für den Wohnungsverkauf gehören auch zu einer Besichtigung.

  • Renovationen

    Was wurde bisher an der Wohnung renoviert? Was steht an? Wird zum Beispiel das Dach regelmässig durch einen Fachmann überprüft?

  • Erneuerungsfonds

    Wie gut ist der Erneuerungsfonds geäufnet?

Sie haben sich für eine Wohnung entschieden – und nun?

Wichtig und oft entscheidend ist, was Ihre Bank sagt. Auch wenn diese Ihre Immobilie nur am Schreibtisch mit einem bestimmten Programm beurteilt wird. Ist die Finanzierung nicht gesichert, geht nichts. Manchmal wissen Banken auch, ob die Wohnung schon von anderen potenziellen Kunden besichtigt wurde und welche Erfahrungen die Interessenten mit den Verkäufern gemacht haben. 

«First come, first served» – schnelle Entscheidungen sind herausfordernd! Doch manchmal geht es nicht anders. Wenn dieser Druck da ist, nur kaufen, wenn Sie sich wirklich 100 Prozent sicher sind. Im Zweifelsfall verzichten.

Kaufdruck ist im Übrigen nie gute Werbung seitens des vorherigen Eigentümers oder des Maklers.

Ein Wohnungskauf braucht Zeit. Das wissen alle beteiligten Parteien.

Manchmal gibt es ein Bieterverfahren. Dabei ist ein Mindestverkaufspreis definiert und InteressentInnen müssen ein Kaufangebot in individueller Höhe einreichen. Für Sie als KäuferIn ist es wichtig, einen Maximalpreis – auch in Absprache mit der Bank – festzulegen. Der maximale Schätzwert der Liegenschaft bietet hier wertvolle Unterstützung.

Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung ist das eine. Berücksichtigen Sie bei Ihrem Angebot unbedingt auch die Nebenkosten und die zukünftigen Sanierungskosten.

Mensch und Klima sorgen dafür, dass sich auch Wohnungen verändern. 

Wie läuft ein Wohnungskauf ab?

Die wichtigsten Punkte im Überblick. Sie

  1. erteilen eine Zusage
  2. unterschreiben den Reservationsvertrag
  3. zahlen eine erste Anzahlung (Kaufabsicht bestätigen)
  4. vermitteln alle nötigen Infos an den Notar
  5. überprüfen den Vertrag, den der Notar 2 Wochen vor der Unterschrift zustellt
  6. verlangen von der Bank ein «unwiderrufliches Zahlungsversprechen»
  7. unterschreiben die öffentliche Beurkundung
  8. bezahlen die geforderten Beträge (Eigentumsübertrag ins Grundbuch)

Sicherheit beim Wohnungskauf = mit Bedacht und Expertise

Wir freuen uns auf eine neue Wohnung. So soll es sein. Doch dieser Wunsch sollte uns nicht zu Schnellschüssen verführen.

Auch wenn der Verkäufer noch so gut argumentieren kann, sollte eine Eigentumswohnung mit Bedacht und externer Expertise gekauft werden.

Am richtigen Ort investieren, kann langfristigen Ärger ersparen. Und das ist unbezahlbar …

Bauszene.ch, 3.2.2025