Bei Baumängeln Kostenaufteilung oder Wertminderung bestimmen
Sind beim Bauen Mängel entstanden, sind oftmals mehrere Unternehmer und Planer beteiligt. Eine Bauexpertise kann zwar die Ursachen sowie die Mängelbeseitigungskosten beziffern. Eine Lösungsfindung für eine Schadens- und Kostenaufteilung oder die Bestimmung einer Wertminderung unter den Parteien ist in der Praxis in den meisten Fällen schwierig.
Dabei kann eine Kostenverteilung basierend auf dem Verursacherprinzips oder eine Minderwertberechnung mit einem Zielbaumverfahren eine Möglichkeit sein.
In erster Linie gilt es dabei die Haftung der beteiligten Parteien zu bestimmen. Grundsätzlich fällt dies in den Aufgabenbereich von Rechtsanwälten und von Richtern. Ohne den Beizug von Bausachverständigen wird es aber nicht möglich sein, eine nachvollziehbare Berechnung der Haftungsquoten zu erstellen. Der Bauexperte erstellt dabei eine Berechnung, welche auch auf subjektiven Einflüssen beruht. Der begründete Vorschlag eines unparteiischen Baufachmanns stellt aber eine sachliche Grundlage für weitere Verhandlungen der beteiligten Parteien dar und kann zu einer einvernehmlichen Lösung führen.
Kostenaufteilung nach dem Verursacherprinzip
Kann ein Baumangel nicht nachgebessert werden, oder ist die Nachbesserung unverhältnismässig, kann oder muss ein Minderwert vereinbart werden. So geschehen bei 4 Mehrfamilienhäusern am Zürichsee. An den Fassaden zeichnen gut sichtbar die einzelnen Dämmplatten der Aussenwärmedämmung ab.
Das Gutachten eines Fassadenexperten zeigte, dass längerfristig keine konstruktiven Mängel zu erwarten sind, da die Fassade konstruktiv korrekt erstellt wurde. Die einzelnen Dämmplatten haben aber teilweise ausserhalb der Toleranz abgeschwunden, was zur Abzeichnung der einzelnen Platten geführt hat. Die Fassaden weisen aber eine optische Beeinträchtigungen auf, welche ebenfalls einen Mangel im üblichen Sinne darstellt.
Der Experte kam zum Schluss, dass die gesamte Überarbeitung mit dem neu anbringen eines Fassadenverputzes nicht im Verhältnis steht zu den anfallenden Kosten. Der Mangel somit einem Minderwert abgegolten werden kann, auf was sich die beteiligten Parteien einigten.
Der Fassadenexperte erstellte darauf im Auftrag der beteiligten Parteien (STWG, Generalunternehmer, Fassadenbaufirma, Systemlieferant der Aussenwärmedämmung) eine Minderwertberechnung als Grundlage für die Absprache des weiteren Vorgehens.
Die Verhandlungen waren erfolgreich, es wurde eine aussergerichtliche Lösung gefunden.
Weitere Informationen auf www.baumangel.ch
