Bauverträge: was gilt es zu beachten
Bauen. Ein Hausbau braucht nicht nur viel Zeit und Geld, sondern auch die richtigen Partner und Absicherungen. Letzteres regelt man mit einem Bauvertrag, der die wichtigsten Punkte enthält. Das mag am Anfang aufwändig wirken, die Ersparnis von Zeit- und Ärger ist jedoch enorm!
«Miteinander reden», so heisst der Sachbuch-Bestseller des deutschen Kommunikationspsychologen Friedemann Schulz von Thun. Es geht darin um die zwischenmenschliche Kommunikation. A ist verantwortlich für das, was er sagt, und B für das, was er versteht – und umgekehrt.
Die zwischenmenschliche Kommunikation und das Verstehen und Deuten von Aussagen sind einer der häufigsten Gründe, warum es zu Streit kommt.
Wer sich sein Haus im Kopf vorstellt, wird vielleicht überrascht sein, wie das Endresultat aussieht. Wunsch und Realität klaffen schnell einmal auseinander. Darum gibt es, darum muss es Bauverträge geben.
Die verschiedenen Verträge
An einem Hausbau sind mehr Parteien beteiligt, als uns bewusst ist. Es gibt Unternehmen, Subunternehme, Subsubunternehmen etc. Darin arbeiten Menschen, die Aufgaben oder Teilaufgaben übernehmen, welche jeweils vom Termin und der Ausführung anderer Parteien abhängen. Ein Hausbau ist also sehr komplex. Damit sich Bauherren möglichst gut absichern können, lohnt es sich, Verträge abzuschliessen:
- Bauvertrag
- Architektenvertrag
- Generalunternehmervertrag
Jeder dieser Verträge sollte umsichtig und durch eine neutrale Fachperson überprüft werden!
Voraussetzungen für einen Vertrag
Grundsätzlich sollten so viele Punkte wie nötig geregelt werden, jedoch so, dass der Inhalt verständlich und für alle Parteien nachvollziehbar ist. Welche Punkte in einen Vertrag gehören, bespricht man am besten mit einem professionellen Bauberater. Die wichtigsten hier in einem kurzen Überblick:
Risiken
Risiken müssen erkannt und erfasst und, sofern möglich, auch versichert werden.
Rechte und Sicherheiten
Hier kann Ihnen nur der Bauberater helfen. Denn zwischen den Zeilen steht viel geschrieben, sodass auf einmal Verantwortlichkeiten auf Sie als Bauherr zurückfallen, ohne dass Sie sich dessen bewusst sind. Architekten zum Beispiel dürfen ihren Auftrag zur rechten Zeit ohne Schadensersatz kündigen. Wenn Bauherren den Vertrag mit dem Architekten kündigen, werden sie jedoch automatisch schadensersatzpflichtig. Oder ein anderes Beispiel: Generalunternehmer können ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen vom Bauherrn verlangen, welches die Zahlung in jedem Fall sicherstellt. Verlangen hingegen Bauherren vom Generalunternehmer vergleichbare Sicherheiten, sind diese in der Baupraxis nicht einfach zu erhalten. Darum vertraglich festhalten, was umsetzbar ist. Einen Bau ohne Risiko, dessen muss man sich bewusst sein, gibt es hingegen nicht.
Welche Dokumente sind Bestandteil eines Vertrages?
Bestandteile sind das eine und Vorsicht ist das andere. Dokumente können sich auch widersprechen. Was passiert dann? Darum unbedingt im Vorfeld regeln und festhalten. Welche Dokumente sind Bestandteil des Vertrags (komplette Baupläne, Baubewilligung, Baubeschrieb)? Sind diese korrekt aufgeführt?
Änderungen
Unser Haus soll individuell sein. Unser eigenes Bijou. Darum gibt es auch den einen oder anderen Sonderwunsch. Was kann mitbestimmt und geändert werden? Welche Rechte haben zum Beispiel GU, um Änderungen vorzunehmen? Diese Punkte festzuhalten, gibt Bauherren Sicherheit und erspart später viel Diskussionen und Ärger.
Zahlungen
Nach Gesetz erfolgt die Zahlung direkt nach erfolgter Leistung. Doch in der Wirtschaft haben sich meistens 10 oder 30 Tage als Zahlungsziel eingespielt. Grundsätzlich regeln dies die betroffenen Parteien. Doch gibt es immer wieder Architekten, die ihre Schlussrechnung bereits vor der Garantieabnahme stellen oder Generalunternehmer, die mit Vorauszahlungen die Baufinanzierung sicherstellen. Ein permanentes Risiko für den Bauherrn, bezahlt er doch für Leistungen, die er noch nicht erhalten hat. Dieses Beispiel zeigt noch einmal, wie wichtig
Garantiefristen
Immer wieder versuchen Generalunternehmen, Garantien vor Ablauf der 5-jährigen Garantiefrist an Bauherren abzutreten. Mit diesem Schachzug muss der Bauherr Garantien bei Unternehmen einfordern, mit denen er gar keinen Vertrag hat. Diese Tatsache birgt ein grosses Konfliktpotenzial.
Termine
Im Grund genommen sind sie wie Ziele. Sie helfen uns, die jeweiligen Schritte im Vorfeld genau zu planen. Darum sollten Fertigstellungstermine klar fixiert werden. Und nicht nur das! Was geschieht, wenn diese nicht eingehalten werden? Wenn Bauherren allenfalls im Hotel übernachten müssen, weil sich der Einzugstermin dadurch verschiebt – wer zahlt dann?
Professionelle Bauabnahme
Vertrauen ist gut, eine professionelle Bauabnahme ist nicht ersetzbar. Hier geht es darum, die erledigten Arbeiten nochmals zu überprüfen und allfällige Baumängel, samt deren Instandstellung inkl. Termin, festzuhalten. Kann ein Rückbehalt vorgenommen werden oder muss, wie in den meisten Fällen, der komplette Kaufpreis bezahlt werden?
Schnittstellen: Verständlichkeit steigern und Kompetenz leben
Wenn es um vertragliche Inhalte, um eine Baukontrolle oder um eine Bauabnahme geht, lohnt es sich, auf einen professionellen Bauberater mit langjähriger Erfahrung zu setzen. Weil dieser nicht nur die Gesetze und versteckten Baumängel gut kennt, sondern auch das richtige Wording anwendet, um die Verständlichkeit zu gewährleisten. Damit B wirklich versteht, was A sagt.
Und weil Schäden sehr kostspielig sind, gibt es auch immer wieder Fälle, wo die Verantwortung wegdiskutiert oder wegdelegiert wird oder eine möglichst billige Lösung angepriesen wird. Dann braucht es eine fachliche Kompetenz, die diese Versuche durchschaut und ihnen widerstehen kann.
Bauen birgt viele Risiken. Umsichtig und kontrolliert bauen mit dem richtigen Bauberater an der Seite viel weniger!
© bauszene.ch, 26.4.2024
