Bauverträge können es in sich haben, eine sorgfältige Prüfung ist zwingend notwendig

Für den Erwerb einer Eigentumswohnung müssen sich Käufer mit Bauverträgen und Planunterlagen auseinandersetzen, welche es vor der Unterschrift genau zu prüfen gilt. Keine einfache Aufgabe für Baulaien sich in den unterschiedlichen Baunormen und im Baufachchinesisch in den Unterlagen zurecht zu finden. Wie man trotzdem die grösstmögliche Sicherheit erreichen kann, erfahren Sie hier.

Lücken, Schachstellen und einseitig verteilte Baurisiken in den Verträgen können zu nicht kalkulierten Mehrkosten und Ärger führen. Daher empfiehlt es sich die Unterlagen vor der Unterschrift durch einen Bauberater oder allenfalls durch einen Baujuristen prüfen zu lassen.

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Was sind dabei die grössten Schwachstellen in den Verträgen?

Bauverträge können es in sich haben, eine sorgfältige Prüfung ist zwingend notwendig

Baubeschrieb ist nicht vollständig

Beim Erwerb von Stockwerkeigentum wird in den meisten Fällen die Ausführung und die Qualitätsstandards der Wohnung sehr genau bestimmt. Die allgemeinen Nebenräume, dass Treppenhaus oder die Umgebung werden aber nur spärlich beschrieben.

Ärgerlich ist, wenn

das nicht verputzte Treppenhaus aus sichtbarem Beton zwar dem im Baubeschrieb erwähnten Konzept des Architekten entspricht, diese Ausführung von den Eigentümern als nicht schön und minderwertig eingestuft wird
in den Verkaufsunterlagen ein blühender Garten auf den Fotomontagen abgebildet war, die Verkaufsunterlagen aber nicht Vertragsbestandteil sind und neben dem Rasen nur eine sehr spärliche Bepflanzung ausgeführt wurde.

Lücken und Schwachstellen, welche durchaus vorgängig erkannt und hinterfragt werden müssen und können gegebenfalls im Vorfeld in den Vertragsunterlagen ergänzt werden.

Kein Kontrollrecht während der Bauzeit

Den Käufern wird während der Bauzeit kein Kontrollrecht eingeräumt, sich über den aktuellen Stand der Arbeiten auf der Baustelle zu informieren. Viele Ausführungsdetails wie Risspräventionsmassnahmen, Abdichtungen etc. sind bei der Bauabnahme aber dann nicht mehr sichtbar.

Entsprechend hat der Käufer keine Möglichkeit die Bauqualität regelmässig zu kontrollieren und falls notwendig eine Nachbesserung zu verlangen bevor die Konstruktionsdetails nicht mehr sichtbar sind.

Abnahme durch Verwaltung

Nur 50 % des gekauften Eigentums befinden sich innerhalb der Wohnungen. Das Treppenhaus, die Tiefgarage, die Fassade, dass Dach und die Umgebung bilden die restlichen Bestandteile des gesamten Wohneigentums.

Störend ist, wenn gemäss dem Kaufvertrag die Verwaltung mit der Abnahme der allgemeinen Teile beauftragt wird und dem Käufer ein Mitspracherecht bei der Kontrolle bei der Hälfte seines Eigentums verwehrt wird.
Pointiert wird dies durch den Umstand, dass die erste Verwaltung für die ersten 3 Jahre üblicherweise vom Ersteller beauftragt wird. Ein Interessenskonflikt zwischen den Parteien ist somit nicht ausgeschlossen.

Abtretung der Garantien

Die Garantien werden vom Ersteller an den Käufer abgetreten zur direkten Geltendmachung bei den jeweiligen Planern und Unternehmern.

Geht, während der Garantefirst ein Unternehmer Konkurs, hat der Käufer keine Garantieansprüche auf die von diesem Unternehmer ausgeführten Arbeiten mehr.
Ebenso ist es bei komplexeren Bauschäden mit diversen beteiligten Unternehmer und Planern ohne sämtliche Baudokumente und Unterlagen ein Ding der Unmöglichkeit dem Schadensverursacher den Schaden nachzuweisen und ihn zur Verantwortung zu ziehen.

Garantiebeginn

Der Garantiebeginn für die Wohnung beginnt nicht einheitlich bei der Abnahme der Wohnung zu laufen.

Sondern sie beginnt mit der Fertigstellung der einzelnen Arbeitsgattungen. Somit ist es möglich, dass z. B. bei der Abnahme der Wohnung die Garantie des Baumeisters bereits seit 5 Monaten läuft, weil er seine Arbeiten einiges vor den anderen Arbeitsgattungen, z. B. der Maler fertiggestellt hat.
Dieser Umstand bekommt eine grosse Tragweite, wenn infolge falscher Termine und Fristen Garantieansprüche verloren gehen, weil Planer oder Unternehmer zu spät gerügt und so für die Mängelbehebung nicht mehr zur Verantwortung gezogen werden könne.

In jedem Fall sind Käufer und Bauherren gut beraten Bauverträge und dazugehörige Unterlagen sorgfältig zu prüfen oder prüfen zu lassen vor der Unterschrift.

Tipp hbq Bauberatung: Was macht der Bauberater bei der Vertragskontrolle?