Baumängel – gut zu wissen welche Rechte haben Bauherren haben
Ob bei einer Küchensanierung oder dem Bau eines Einfamilien- oder eines Mehrfamilienhauses, regelmässig entstehen kleinere oder grössere Baumängel mit kostenintensiven Bauschäden.
Gemäss einer Studie der ETH aus dem Jahre 2013 müssen im Hochbau rund 8 Prozent der investierten Baugelder für die Mängelbebung aufgewendet werden.
Der Zeit- und Kostendruck auf den Baustellen ist in den letzten Jahren noch grösser geworden. Daher ist anzunehmen, dass sich die Menge der Baumängel daher nicht reduziert, sondern eher noch erhöht hat.
Was ist ein Mangel?
Ein Baumangel kann in einem ganzen Gebäude, aber auch nur für einzelnes Werk im Gebäude wie bei den Gipser- oder den Parkettarbeiten bestehen.
Ein Mangel besteht, wenn das Werk nicht der vertraglichen Bestellung entspricht. Oder eine Eigenschaft nicht hat, welche für eine einwandfreie Benutzung des Werkes zwingend notwendig ist, auch wenn diese nicht explizit im Vertrag aufgeführt wird.
Dazu zählen auch die Nichteinhaltung der Regeln der Baukunde. Dies können Normen des Schweizerische Ingenieur- und Architektenverbandes SIA oder Empfehlungen von Schweizerischen Fachverbänden, wie des Maler- und Gipserverbandes, sein.
Baumängel: Grundlagen-Wissen spart unnötige Kosten und Nerven.
Planungs- oder Baumängel
Bereits in der Planung können Mängel entstehen.
Die Studie der ETH Zürich geht davon, dass zirka 20 Prozent der Baumängel bereits auf dem Papier entstehen.
Koordiniert der Architekt einzelne Bauteile wie Fenster, deren Abdichtung und die Ausführung der Fensterbänke nicht in Abstimmung mit der Fassadenkonstruktion erfolgen, sind Bauschäden in den meisten Fällen nicht mehr zu vermeiden.
Die beteiligten Unternehmer mit ihren unterschiedlichen Bauteilen können, oftmals auf der Baustelle das fehlerhafte Zusammenspiel nicht erkennen. Bauschäden können durch unsachgemässe Arbeitsausführung entstehen. Verputzt der Gipser Wände und Decken, wenn diese noch zu feucht sind, können Feuchtigkeitsprobleme entstehen, im schlimmsten Fall können sogar im Laufe der Zeit einzelne Verputzteile abfallen.
Mängelrüge an Unternehmer
Abhängig von den allgemeinen Bedingungen im Werkvertrag oder dem Zeitpunkt seit der Abnahme des Werkes, muss der Bauherr sehr schnell handeln und Mängel umgehend allen möglichen beteiligten Planern und Unternehmern anzeigen. Im Einzelfall kann diese Frist nur 7 Tage betragen.
Bauherren tun gut daran, festgestellte Mängel umgehend zu bemängeln, damit sie ihre Garantieansprüche nicht verlieren.
Ein Bauherrenberater oder ein Baujurist kann dazu in den meisten Fällen eine schnelle Einschätzung vornehmen und das weitere Vorgehen aufzeigen.
Mängelrüge an Architekten
Wird in den Architektenverträgen als Grundlage die Norm SIA 102 vereinbart, welche die Leistungen von Architekten bestimmt, müssen Planungsmängel innert 60 Tagen seit der Entdeckung, gerügt werden.
«Solidarische» Haftung
Entsteht ein Mangel aus der Arbeitsteilung und Zusammenarbeit aus Planern und Unternehmern sowohl durch fehlerhafte Planunterlagen als auch durch fehlerhaft Arbeitsausführung, so haften beide gegenüber dem Bauherrn.
In der Baupraxis kommt es regelmässig vor, dass sich der Bauherr bei Mängeln aus dieser Zusammenarbeit, ausschliesslich an den Planer hält. Dies weil, der Planer durch seine Haftpflicht regelmässig Versicherungsschutz geniesst, wogegen der Handwerker seine Betriebshaftpflichtversicherung für die Behebung des Mangels an seinem eigenen Bauwerk üblicherweise nicht beanspruchen kann.
Verjährung, Ablauf der Garantie und deren Unterbrechung
Können für bereits gerügte Mängel vor dem Ablauf der 5-jährigen Verjährungsfrist keine Einigung erzielt werden, besteht die Möglichkeit mit dem Unternehmer eine zeitlich befristete Verjährungsverzichtserklärung zu vereinbaren. So bleibt für die Klärung der Haftungsfrage mehr Zeit. Ist diese einvernehmliche Lösung nicht möglich, kann die Verjährungsfrist nur mit einem Schlichtungsgesuch oder Klage durch einen Baujuristen unterbrochen werden.
