Aktualisierung des Stockwerkeigentumsrechts

Stockwerkeigentum ermöglicht Personen mit geringen finanziellen Mitteln, sich Wohneigentum zu erwerben. So können teure Kosten für die Heizung, das Dach, die Fassade und anderes auf mehrere Parteien verteilt werden. Doch das Stockwerkeigentumsrecht (STWEG Recht) ist veraltet und entspricht nicht mehr den heutigen Bedürfnissen. Darum will der Bundesrat dieses Recht modernisieren. Die wichtigsten Punkte im Überblick.

Das aktuelle Stockwerkeigentumsrecht stammt aus dem Jahr 1965 (ZGB) und hat sich grundsätzlich bewährt. Dass sich Bedürfnisse und Voraussetzungen ändern, gehört zu unserem Lebensalltag. Darum hat der Bundesrat am 13. Mai 2026 drei Änderungen des Zivilgesetzbuches (ZGB) zuhanden des Parlaments verabschiedet.

Stockwerkeigentum: persönlicher Lebensraum mit Pflichten

1. Erwerb von Stockwerkeigentum an noch nicht gebauten Liegenschaften

Viele Stockwerkeigentumswohnungen werden fertig gekauft. Doch schon in den 1990er Jahren wurden Wohnungen bereits in der Planungsphase angeboten und verkauft. Neu sollen im geltenden Recht auch noch nicht gebaute Liegenschaften berücksichtigt werden.

Vor- und Nachteile von nicht gebauten Liegenschaften

Der grosse Vorteil: Käufer:innen können schon im Vorfeld Wünsche einbringen, die – je nach Möglichkeit und Machbarkeit – berücksichtigt werden.
Ein gewisser Nachteil ist, dass Stockwerkeigentumskäufer:innen sich aufgrund des Bauplans oft etwas anderes vorstellen, als es am Schluss und in der Wirklichkeit sein wird.

2. Neues Klagerecht für die Errichtung eines Erneuerungsfonds

Eines der ganz grossen Probleme beim Stockwerkeigentum sind fehlende Finanzen, wenn Reparaturen oder Sanierungen anstehen. Bei vielen Stockwerkeigentums-Gemeinschaften löst dies enorme Spannungen zwischen den einzelnen Parteien aus. Nicht selten können aus diesem Grund wichtige Reparaturen nicht angegangen werden. Unter Umständen kann dies zu grösseren Schäden führen und die letztendlichen Kosten deutlich erhöhen.

Neu sollen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer die Möglichkeit haben, die Schaffung eines Erneuerungsfonds für die Finanzierung notwendiger Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten gerichtlich einzuklagen.

Lösungsansatz

Mit dem neuen Klagerecht sollen bei Bedarf massgeschneiderte Lösungen für Stockwerkeigentümergemeinschaften mit fehlenden oder unterfinanzierten Erneuerungsfonds möglich werden.

Der Bundesrat verzichtet jedoch auf die generelle Pflicht eines Erneuerungsfonds, weil diese zu stark in die Autonomie der Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer eingreifen würde.

3. Ausdrückliche Regelung der Sondernutzungsrechte

Um die Rechtssicherheit für die Eigentümer:innen zu erhöhen, schlägt der Bundesrat vor, die Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft künftig explizit zu regeln.

Das bedeutet, dass die Stockwerkeigentumsgemeinschaft selbstständig beschliessen kann, dass ein Parkplatz nur von einer bestimmten Partei benutzt werden kann – und dies zu einem späteren Zeitpunkt wieder ändern.

Stärkung der Eigenverantwortung

Die neuen Regelungen stärken also die Eigentumsgemeinschaften in ihrer Autonomie und fördern gleichzeitig auch die Eigenverantwortung – und hier liegen Chancen und Gefahren.

Spannungsfelder einer Stockwerkeigentumsgemeinschaft

Eigenverantwortung ist gut. Doch löst sie oft auch Spannungsfelder aus, die zu einzelnen «Siegern» und Verlierern führen – was letztendlich die gesamte Gemeinschaft verlieren lässt …

Unterschiedliche finanzielle Mittel

Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass Stockwerkeigentums-Bewohner:innen unterschiedliche finanzielle Möglichkeiten haben. Genau darum ist die frühzeitige Planung von Renovationen und Sanierungen extrem wichtig, damit der Erneuerungsfonds rechtzeitig genügend finanzielle Mittel zur Verfügung stellt.

«Gute» und «Böse»

Der Mensch ist ein Herdentier. Wie schnell finden sich Parteien, die sich gegenseitig sympathisch finden und eine Art «Wir-sind-die-Guten»-Gruppe bilden. Und so leben in einem Mehrparteienhaus sogenannte «Gute» – und damit wird den anderen irgendwie der Status «Böse» zugeteilt. Auch wenn diese Einstufung vielleicht nie laut ausgesprochen wird, wird sie dennoch gelebt. In der Folge entstehen soziale Spannungen.

Die Chancen liegen in einem offenen und ehrlichen Dialog

Dass der Bundesrat das alte Gesetz revidiert und ergänzt, ist richtig. Ein Gesetz dient dazu, dass sich in unserem Fall die Stockwerkeigentümer:innen bei Unklarheit orientieren können. Doch dauerhafte Konflikte in solchen Gemeinschaften sind und bleiben wohl leider keine Seltenheit.

Und so ist im Grunde genommen ein ehrlicher und offener Austausch das beste Mittel. Dies unter der Bedingung von gegenseitigem Respekt und dem Wissen, dass ein verantwortungsbewusstes Miteinander ausnahmslos allen dient.