Sanierungsstau bei Stockwerkeigentum – muss nicht sein …
Die Ziele des Bundesamtes für Energie zur Senkung des schweizweiten Energiekonsums sind hoch: Bis 2050 sollen Gebäude mit nur 65 Twh – statt 90 Twh (Stand 2019) – auskommen. Diese Herkulesaufgabe steht bei über einer Million Gebäuden an, die nicht gedämmt sind und dringend saniert werden sollen. Ein Einblick für Wohnungs- und Hauseigentümer:innen in Problematik und Perspektiven.
Wir sollten weniger Energie verbrauchen und setzen doch immer mehr auf technische Entwicklungen, die, falsch eingesetzt, zu unersättlichen Stromfressern werden.
Es ist, als ob uns Tugenden wie Sparen, bzw. ein sinnvoller Einsatz, abhanden gekommen wären und nur sogenannter Wohlstand zählt.
Das kann Konsequenzen haben, die eigentlich gar nicht sein müssten. Eine einfache und frühzeitige Planung verhindert Schlimmes und ermöglicht wichtige Sanierungen.
Vorab: Was ist ein Sanierungsstau genau?
Wie der Name Stau es andeutet, stehen dringende Sanierungsarbeiten an und es geht nicht vorwärts. Die Gründe können wie folgt sein:
Gründe für das schleppende Sanierungstempo
Wer denkt schon an Sanierungen, wenn er in sein Traumhaus bzw. seine Traumwohnung einzieht. Endlich etwas Eigenes haben. Nach dem anstrengenden Kaufprozedere jetzt einfach geniessen.
Kaum jemand denkt daran, jetzt etwas auf die hohe Kante zu legen. Doch ein Haus oder eine Wohnung kosten auch nach dem Kauf noch …
Zu tiefer Erneuerungsfonds
Stockwerkeigentümergemeinschaften haben in der Regel (hoffentlich) einen Erneuerungsfonds, in den sie regelmässig einzahlen. Ihn äufnen. Dieser kann für werterhaltende und wertsteigernde Massnahmen am gemeinsam bewohnten Gebäude eingesetzt werden. Die Problematik liegt oft in der Höhe des Fonds. Ermittelte Zahlen zeigen, dass die Fonds vielfach nur zu 0.25 Prozent des Immobilienwerts – statt des empfohlenen Richtwerts von 0.8 Prozent (die pro Jahr (!) zurückgestellt werden müssen) – vorhanden sind.
Die Folgen sind logisch: Kein Geld = keine Sanierung.
Folgeprobleme:
- Die Liegenschaft verliert laufend an Wert.
- Konflikte unter den Stockwerkeigentümer:innen sind vorprogrammiert.
- Versteckte Risiken für allfällige Käufer:innen
- Die Reparaturkosten steigen
Gesucht sind attraktive und erreichbare Finanzierungsmöglichkeiten.
Möglichkeiten für die Finanzierung
Stockwerkeigentum macht Wohneigentum auch für Menschen möglich, die sich finanziell kein Haus leisten können. Stockwerkeigentum kann sowohl eine finanzielle Entlastung (gemeinsame Finanzierung) als auch eine gewisse Belastung bedeuten. Zum Beispiel:
Wenn eine dringende Sanierung ansteht und eine Partei nicht zahlen kann. Hier besteht die Möglichkeit, dass finanzstarke STW-Eigentümer der Gemeinschaft ein Darlehen gewähren, das später mit Zins zurückbezahlt wird.
Eine andere Möglichkeit ist, dass eine Sonderzahlung von allen Eigentümern beschlossen wird.
Anreize schaffen
Finanzierung bedeutet, mehrere Möglichkeiten zu betrachten.
- Muss alles auf einmal umgesetzt werden?
- Wenn nicht, mit welchen Zusatzkosten ist zu rechnen (z. B. zweimal Haus eingerüsten)?
- In welchem Fall kann mehr Steuern gespart werden?
- Gibt es Förderbeiträge vom Kanton oder der Wohngemeinde?
Wird ein Entscheid gefällt, muss dieser klar kommuniziert und, je nach Höhe der Kosten, von allen Parteien unterschrieben werden. Insbesondere bei sehr teuren Sanierungen lohnt sich eine Absprache mit der Bank oder dem Treuhänder.
Spare in der Zeit, so hast du in der Not
Wohneigentum wird im Vergleich zu Mieten sehr oft als kostengünstiger dargestellt. Tiefe Hypothekarzinsen tragen das Ihre dazu bei. Und so ist der Anreiz für eine eigene Wohnung hoch, ohne dass vertieft analysiert wird, in welchem Zustand die Gesamtimmobilie sich befindet. Banken und andere Kreditgeber zeigen sich auch noch grosszügig.
Doch Wohneigentum ist nicht automatisch günstiger als Mieten.
Auch Unerwartetes muss eingeplant werden
Plötzlich werden neue gesetzliche Bestimmungen festgelegt, die für Eigentümer hohe Kosten zur Folge haben. Einige Nachbarn haben finanziell nicht genug vorgesorgt und so werden aus Freunden plötzlich Feinde. Statt dem regelmässigen Smalltalk über den Balkon, trifft man sich vor Gericht.
Wohnungseigentum beinhaltet auch eine Verpflichtung gegenüber der Gemeinschaft und sich selbst, genügend Finanzen für allfällige grössere Sanierungen zu haben.
Dabei geht es eigentlich gar nicht um grosse Beträge, sondern um frühzeitige und regelmässige.
Bauszene.ch – 15.6.2026
