Bauherrenberater sind wichtig
Ein grosser Teil der Bauten wird heute mit Total- oder Generalunternehmern realisiert. Wer sich für dieses Modell entscheidet, sollte aber trotzdem einen Bauherrenberater beiziehen – genauso wie bei der klassischen Auftragsvergabe mit Einzelverträgen. – Von Reto Westermann
Bauherrenberatung: Keine Vergabe ohne Referenzen
Fixer Preis, fixer Termin, gesicherte Qualität, aber nur ein Vertrag – das sind Pluspunkte, die bei der Realisierung von Bauprojekten für die Zusammenarbeit mit einem Totalunternehmer (TU) oder einem Generalunternehmer (GU) sprechen. Auch wenn diese Art des Bauens nach einem Sorglospaket aussieht, sind verschiedene Stolpersteine zu beachten, die man vor den ersten Verhandlungen und der Unterzeichnung des Vertrages kennen und vermeiden sollte. Das beginnt bereits bei der Wahl der General- oder Totalunternehmer, die man zu einer Offertrunde einlädt. Denn die Qualität und die Sicherheit einer guten Ausführung variieren je nach Anbieter stark:
«Vor allem bei kleinen, unbekannten Generalunternehmern ist nicht immer klar, wie gut sie finanziell abgesichert sind»,
sagt Dominik Lingg, Inhaber des gleichnamigen Büros für Bauprojektmanagement in Basel und Mitglied der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB).
Hat man mit dem jeweiligen Unternehmen noch nicht zusammengearbeitet, lohnt es sich deshalb, aktuelle Referenzen einzuholen und diese zu prüfen. Wichtig ist aber auch die finanzielle Absicherung. Am besten verlangt man dazu vom Generalunternehmer schriftlich eine Bankgarantie. Ist eine solche vorhanden, springt die Bank ein, falls der GU in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Andernfalls drohen bei einem Ausfall des Unternehmens Bauverzögerungen und ungeplante Mehrkosten.
Bauherrenberater prüft Offerten
Sind die Reputation und Bonität der offerierenden Unternehmer geprüft, gilt das Augenmerk dem Preis und der angebotenen Leistung. Hier sind Abweichungen in beide Richtungen möglich: Ist der Preis im Verhältnis zur Leistung sehr hoch, so streicht der GU vermutlich einen grossen Gewinn ein, ist der Preis zu tief, so besteht das Risiko, dass ein Teil der Leistungen nicht im Baubeschrieb enthalten ist und später zusätzlich verrechnet wird.
Für die detaillierte Prüfung der Offerten ist es deshalb wichtig, eine neutrale Fachperson beizuziehen, beispielsweise einen Bauherrenberater.
Gleiches gilt übrigens auch bei der klassischen Auftragsvergabe an die Planer und einzelne Unternehmer oder dem Beizug eines Generalplaners. Wie dort üblich, kannauch bei der Vergabe an einen GU oder TU eine offene Abrechnung mit Kostendach vereinbart werden. In diesem Fall garantiert das Unternehmen einen maximalen Preis, zeigt dem Bauherrn aber, was wie viel gekostet hat.
Bleibt der GU unter dem Maximalpreis, gehört ein vertraglich festgelegter Teil der eingesparten Kosten ihm und der andere dem Bauherrn – meist wird hälftig geteilt.
Steht der optimale Partner für die Ausführung fest, folgen die Vertragsverhandlungen. Gerade bei grösseren Bauten sind diese Verträge heute sehr ausführlich und detailliert geregelt. Auch hier sollte man sich als Bauherr professionelle Beratung holen – entweder bei einem Bauherrenberater mit juristischer Erfahrung oder bei einem Baujuristen.
Heikle Punkte im Vertrag sind beispielsweise die Staffelung der Zahlung, die Informationspolitik gegenüber dem Bauherrn, die Regelung von Mehrund Minderkosten, die Absicherung gegen Bauhandwerkerpfandrechte oder die Übergabe des fertigen Objektes.
Absichern gegen Pfandrechte
Die Höhe und der Zeitpunkt der einzelnen Zahlungen an den GU sollten so geregelt sein, dass sie dem jeweiligen Baufortschritt entsprechen. Wird zu viel im Voraus bezahlt, besteht das Risiko, dass der GU das Geld für andere Projekte verwendet und die Handwerker für den eigenen Bau nicht bezahlt werden. Tritt dieser Fall ein, können die Handwerker im Grundbuch ein Pfandrecht zulasten des Bauherrn eintragen lassen. Dieses wird erst gelöscht, wenn die Bezahlung der Arbeit erfolgt ist oder eine entsprechende Sicherheitsleistung erbracht wird.
Deshalb kann es im schlimmsten Fall passieren, das der Auftraggeber eine bereits mit dem GU abgerechnete Leistung nochmals an den Handwerker bezahlen muss.
Um dies zu verhindern, braucht es einerseits eine genügend hohe Bankbürgschaft seitens des GU, andererseits einen Passus im Vertrag, der es dem Bauherrn erlaubt, im Falle eines Pfandrechtes die Handwerker direkt zu bezahlen. Durch letztere Massnahme ist es möglich, nach Eintrag eines Pfandrechtes mit den Handwerkern auf dem Bau selber abzurechnen, um weitere Probleme zu vermeiden.
Viel zu diskutieren geben immer wieder auch Mehr- und Minderkosten. «Der Umgang damit und insbesondere auch das Honorar des GU bei Änderungswünschen sollten deshalb im Vertrag geregelt sein», sagt Sibylle Schnyder, KUB-Mitglied und auf Baufragen spezialisierte Rechtsanwältin in der Kanzlei CMS von Erlach Poncet in Zürich.
Gleiches gilt für die Information des Bauherrn. Dazu sollte vertraglich festgehalten sein, dass der GU Abmachungen innerhalb von fünf Tagen protokolliert und die Bauherrschaft über die Vergabe von Arbeiten informiert. Sodann sollte vertraglich vorgesehen sein, dass Änderungswünsche des Bauherrn zwingend schriftlich festgehalten und vom Bauherrn unterzeichnet werden müssen. Heikel und deshalb im Vertrag festzuhalten, sind auch die Übergabe des Objektes und die Regelung der Garantie.
Bewährt hat sich die Lösung, die letzten 100/o des Preises erst an den GU zu überweisen, wenn dieser eine zweijährige Gewährleistungsgarantie in ausreichender Höhe über alle Arbeiten (z.B. in Form einer Bankgarantie oder Bankbürgschaft) vorlegt.
Nur so ist sichergestellt, dass Mängel kostenlos behoben werden, selbst wenn es den GU nicht mehr geben sollte.
