Vorsicht vor überhöhten Immobilienpreisen

Die Immobilienpreise liegen in manchen Schweizer Regionen auf Rekordniveau. Deshalb ist es wichtig, den Preis von Liegenschaften richtig einzuschätzen.

Die Welt der eidgenössischen Wohneigentumskäufer könnte so schön sein. Die Hypothekarzinsen in der Schweiz sind weiterhin rekordtief. Fünfjährige Festhypotheken gibt es derzeit zu Zinsen ab 2,1%, zehnjährige ab 3%. Libor-Hypotheken, die sich an den Sätzen am Geldmarkt orientieren, sind sogar zu unter 1% erhältlich. Die Finanzierung von Wohneigentum kostet also so wenig wie nie zuvor. Dumm nur, dass die Preise für Wohneigentum in vielen Regionen der Schweiz gleichzeitig auf historische Höchststände gestiegen sind. Gerade in Wirtschaftszentren wie Zürich oder Genf ist das Immobilienangebot sehr spärlich im Vergleich mit der starken Nachfrage. Letztere ist unter anderem eine Folge der Zuwanderung von gut ausgebildeten Arbeitskräften in die Schweiz. Bei vielen Wohneigentumskäufern dürften auch Inflationsängste eine Rolle spielen – Immobilien gelten als stabile Anlage.

Preise oft als Zufallsprodukte
Laut Adrian Wenger vom Finanzdienstleister VZ Vermögenszentrum hat die Situation beispielsweise im Raum Zürich dazu geführt, dass die Preise immer mehr Produkte des Zufalls werden. Ein Blick in führende Internet-Hypothekenbörsen wie Homegate oder Immobilienscout 24 bestätigt dies. Die Preise für Eigentumswohnungen sind teilweise sehr hoch – so wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 67 Quadratmetern und Baujahr 1942 in mittelprächtiger Wohnlage in Zürich für 510 000 Fr. angeboten. Trotz solchen Preisen gibt es im Allgemeinen mehrere Kaufinteressenten, die sich in der Folge einem Bieterwettbewerb stellen müssen, um die Immobilie zu kaufen. Dies birgt die Gefahr, dass ein Käufer am Ende deutlich zu viel bezahlt. Für Interessenten ist es daher wichtig, die Immobilienpreise genau zu prüfen.

Um sich mit dem Liegenschaftskauf nicht unglücklich zu machen, rät VZ-Experte Wenger dazu, bei der Suche eine genaue Linie für das Vorgehen zu definieren. Generell sollte man aus seiner Sicht keine Immobilien kaufen, die grossen Wertschwankungen unterliegen könnten. Die Lage ist dabei das Wichtigste – dabei zählen unter anderem der Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel, der Ruf der Gegend oder Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe. Zudem sollten Käufer darauf achten, ob sie das Objekt gegebenenfalls zu einem ähnlich hohen Preis wieder verkaufen könnten. Bei Bieterwettbewerben rät Wenger dazu, im Vorhinein für sich einen Preis festzulegen, eine Offerte einzureichen und sich dann im Bietprozess eher zurückzuhalten. Bei Bieterwettbewerben gibt es laut Beobachtern oft «Spielchen» der Anbieter mit nicht existenten Personen, die angeblich noch höhere Preise für die Immobilie zahlen wollen. Dies geschieht, um den Preis noch weiter nach oben zu treiben.

Am Markt ist zu hören, dass viele Wohnungen etwa in Zürich nur gegen Zahlung eines Handgelds an den jeweiligen Anbieter oder Immobilienmakler verkauft werden. Bei begehrten Liegenschaften kommt es anscheinend häufig vor, dass zusätzlich zum im Vertrag festgelegten Kaufpreis eine hohe Summe an Bargeld verlangt wird, die anschliessend nicht versteuert wird.

Verschiedene Schätzungsarten
Um den Preis einer Immobilie richtig einzuschätzen, gibt es mehrere Methoden. Kaufinteressenten sollten zunächst eine gewisse Geduld mitbringen, die Preise von Immobilien vergleichen und ein Gefühl für diese entwickeln. Eine erste Hilfe bei der Einschätzung von Immobilienpreisen sind Internet-Rechner – beispielsweise von dem Onlinedienst Comparis –, die den Wert von Wohnungen und Häusern in bestimmten Gegenden einschätzen. Comparis bewertet zudem das Preis-Leistungs-Verhältnis von Wohnobjekten, die in den gängigen Immobilienbörsen angeboten werden. Der Vergleichsdienst ermittelt dabei Richtpreise, die dem durchschnittlichen Preis für vergleichbare Objekte mit derselben Postleitzahl entsprechen.

Auch Immobilienfachleute in Banken können bei der Preis-Einschätzung oft helfen. Eine weitere Möglichkeit ist es, einen professionellen Immobilienschätzer zu engagieren. Je nach Grösse des Objekts beträgt dessen Honorar aber 1000 Fr. bis 2000 Fr. Günstiger als diese klassische Methode der Immobilienschätzung ist die hedonische Methode, die zwischen 300 Fr. und 500 Fr. kostet. Dabei werden einzelne Kriterien bewertet, die beim Kauf einer Liegenschaft wichtig sind. Die Angaben zu der Immobilie werden mit denen von Tausenden anderen verglichen, die in jüngster Vergangenheit den Eigentümer gewechselt haben.

Quelle www.nzz.ch

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