Haftung Gebäudeeigentümer bei Schadensfällen

Schadensfälle an Gebäuden können haftpflicht- und strafrechtliche Folgen nach sich ziehen. Die wesentlichsten Aspekte werden im Folgenden in vereinfachender Kürze beleuchtet.

Haftpflicht des Eigentümers
Der Eigentümer des Werks haftet nach Art. 58 OR für Schäden, die „infolge von fehlerhafter Anlage oder Herstellung oder von mangelhafter Unterhaltung“ verursacht worden sind. Eigentümer ist, wer als solcher im Grundbuch eingetragen ist. Auch die öffentliche Hand (Staat, Gemeinde) haftet für ihre Werke nach Art. 58 OR, nicht etwa nach Staatshaftungsrecht.

Ausnahmsweise werden auch andere Berechtigte dem Eigentümer gleichgestellt, so z.B., wer aufgrund einer Konzession auf einem dem Gemeinwesen gehörenden Grundstück eine Anlage betreibt. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat bisher noch nicht beantwortet, ob auch ein Baurechtsinhaber als Werkeigentümer gilt. Andere Personen, welche die Anlage betreiben (z.B. als Mieter, Pächter), sind nicht Werkeigentümer im Sinne von Art. 58 OR; sie können aber aus der normalen Verschuldenshaftung (Art. 41 OR) haftbar werden. Der Eigentümer bleibt gegenüber dem Geschädigten haftbar, auch wenn er die Anlage nicht selber betreibt, sondern vermietet oder verpachtet. Er kann freilich gegenüber Mieter oder Pächter Rückgriff nehmen.

Massgebend ist das Eigentum zum Zeitpunkt des Schadenseintritts. Wer ein Werk kauft, erwirbt daher auch die darin steckenden Mängel und Haftpflichtrisiken.
Mehreren Häusern dienende Einstellhallen stehen oft im Miteigentum aller beteiligten Hauseigentümer. Damit haften auch alle Miteigentümer für den Schaden, und zwar nach der Rechtsprechung solidarisch, das heisst, jeder einzelne kann gegenüber dem Geschädigten für den ganzen Schaden haftbar gemacht werden. Das gilt auch bei Stockwerkeigentümergemeinschaften, wenn die Einstellhalle (was die Regel sein dürfte) nicht im Sonderrecht steht.

In grösseren Baukomplexen befinden sich häufig Anlagen verschiedener Eigentümer. Die Grenzen der Werkmängelhaftung decken sich dabei nicht notwendigerweise mit den Grenzen des sachenrechtlichen Eigentums. Entscheidend ist die Zweckbestimmung des Werkes: Haftpflichtig ist, wer für ein Werk verantwortlich ist, das im Hinblick auf seine Zweckbestimmung als mangelhaft erscheint. Bei enger räumlicher und funktioneller Verbindung mehrerer Anlagen kann unter Umständen ein kombiniertes Werk vorliegen, das eine solidarische Werkmängelhaftung aller beteiligten Eigentümer auslösen kann. Die Rechtsprechung ist hier jedoch nicht gefestigt.

Haftungskriterien
Die Werkeigentümerhaftung ist eine verschuldensunabhängige Kausalhaftung. Der Eigentümer haftet für den fehlerhaften Zustand, unabhängig davon, ob er diesen kannte oder nicht und ob er die Möglichkeit gehabt hätte, ihn zu vermeiden. Voraussetzung ist jedoch, dass das Werk einen objektiven Mangel aus Herstellung oder Unterhalt aufweist.
Die Rechtsprechung hat dafür allgemeine Kriterien formuliert: Ob ein Werk fehlerhaft angelegt oder mangelhaft unterhalten ist, hängt vom Zweck ab, den es zu erfüllen hat. Ein Werkmangel liegt vor, wenn das Werk beim bestimmungsgemässen Gebrauch keine genügende Sicherheit bietet. Eine weitere Schranke der Haftpflicht bildet die Zumutbarkeit: Zu berücksichtigen ist, ob die Beseitigung allfälliger Mängel oder das Anbringen von Sicherheitsvorrichtungen technisch möglich ist und die entsprechenden Kosten in einem vernünftigen Verhältnis zum Schutzinteresse der Benützer und dem Zweck des Werkes stehen.

Diese allgemeinen Kriterien sind konkretisierungsbedürftig. Bei Gebäuden ist für die Beurteilung eines Werkmangels auch von Bedeutung, ob verwaltungsrechtliche Vorschriften über Anlage und Unterhalt verletzt worden sind. Im Allgemeinen enthält jedoch das Baupolizeirecht in der Schweiz kaum Vorschriften über die Konstruktion. Auch im Rahmen des Baubewilligungsverfahren wird die Sicherheit meist nicht gründlich überprüft. Der Umstand, dass eine staatliche Baubewilligung vorliegt, bedeutet daher keineswegs, dass die Baute nicht mangelhaft wäre. Massgebend ist jedoch, ob die anerkannten Regeln der Technik eingehalten sind. Bei Bauwerken wird man hauptsächlich auf das SIA-Normenwerk abstellen: Was gemäss diesen Normen erstellt worden ist, kann grundsätzlich nicht als mangelhaft bezeichnet werden. Auch hier sind freilich Ausnahmen denkbar, wenn in der konkreten Situation die Normen ersichtlich ungenügend sind.

Heikel sind vor allem ältere Anlagen: Auch wenn sie entsprechend den damals geltenden Normen erstellt worden sind, können sie im Laufe der Zeit mangelhaft werden. Das kann hauptsächlich drei Gründe haben:
– Die Baute wird gegenüber den ursprünglichen Plänen geändert, indem z.B. auf die Decke eine zusätzliche Last aufgebracht wird. In diesen Fällen gehört es zur Sorgfaltspflicht des Eigentümers, zu überprüfen, ob die Sicherheit auch unter den geänderten Umständen gewährleistet bleibt.

– Neue Erkenntnisse können zu einer Verschärfung von Normen führen. Grundsätzlich beurteilt sich die Frage, ob eine Anlage mangelhaft erstellt wurde, nach dem Zeitpunkt der Erstellung. Dennoch kann sich im Einzelfall ergeben, dass eine Anlage wegen geänderter Normen anzupassen ist. Wird zum Beispiel als Folge eines spektakulären Unfalls (wie etwa im Falle von Gretzenbach) nicht nur in der Fachwelt, sondern auch in der Öffentlichkeit diskutiert, dass eine bestimmte Bauart bisher unerkannte Gefahren birgt, so wird möglicherweise ein Gericht folgern, der Eigentümer müsste zumindest einen Fachmann mit der Überprüfung der Anlage beauftragen und gegebenenfalls im Rahmen des finanziell Zumutbaren Sanierungen vornehmen. Die Rechtsprechung ist in Bezug auf solche Fragen aber nicht ohne weiteres vorhersehbar.

– Die Alterung des Bauwerks führt zu einer Vergrösserung des Risikos (z.B. Korrosion). Der Eigentümer kann nicht generell davon ausgehen, dass eine fachgerecht erstellte Anlage während der üblichen Nutzungsdauer ohne zusätzliche Sicherheitsmassnahmen benutzbar bleibt. So muss eine periodische Überprüfung vorgenommen werden, wenn spezielle Vorschriften eine dies vorschreiben (wie das. bei elektrischen Installationen der Fall ist). Für Bauten ist eine periodische Überprüfung bisher im staatlichen Recht generell nicht vorgeschrieben. SIA-Normen sehen freilich Überprüfungen (zum Beispiel. bezüglich. Erdbebensicherheit) vor. Solche Vorschriften können sich zu einem allgemeinen Standard entwickeln, dessen Missachtung als fehlerhafter Unterhalt gilt und den Eigentümer haftbar macht. Liegen zudem auch für Laien erkennbare Anzeichen von Mängeln vor (Risse, Korrosionsflecken usw.), so ist der Eigentümer je nach den Umständen verpflichtet, fachkundigen Rat einzuholen.

Strafrechtliche Verantwortung des Eigentümers
Ein Unfall kann auch strafrechtliche Konsequenzen haben. In Frage kommen vor allem die Tatbestände der fahrlässigen Tötung oder fahrlässigen Körperverletzung. Als Täter kommen grundsätzlich alle Personen in Frage, die den Unfall in einer rechtlich zurechenbaren Weise herbeigeführt oder nicht verhindert haben. Das kann der Eigentümer sein, aber – anders als im Rahmen der Werkeigentümerhaftung – auch der Mieter oder Pächter.
Die Fahrlässigkeit setzt ebenfalls eine objektive Pflichtverletzung voraus; dafür gilt ungefähr dasselbe wie in Bezug auf die Haftpflicht. Im Unterschied zur rein kausalen Werkeigentümerhaftung setzt jedoch Fahrlässigkeit zusätzlich ein individuelles Verschulden voraus. Zunächst ist daher zu fragen, ob der Täter eine Gefährdung hätte voraussehen beziehungsweise. erkennen können und müssen. Die Rechtsprechung ist zurückhaltend mit der strafrechtlichen Verurteilung von blossen Eigentümern. Wer als Laie ein Haus von Fachleuten planen und erstellen lässt oder ein so erstelltes Haus kauft, muss in der Regel nicht mit Mängeln rechnen. Strafbar machen kann sich hingegen, wer gesetzlich vorgeschriebene Kontroll- oder Unterhaltspflichten missachtet oder trotz für den Laien erkennbaren Anzeichen für Mängel nichts unternimmt. Wer im Verdachtsfall einen Fachmann beizieht und in guten Treuen dessen Rat befolgt, handelt in der Regel nicht fahrlässig. An professionelle Hausverwalter werden höhere Anforderungen gestellt.


Haftpflicht- und strafrechtliche Verantwortung des Fachmanns

Der Fachmann (Architekt, Ingenieur), der im Auftrag des Bauherrn oder Eigentümers eine Baute plant oder eine bestehende Baute kontrolliert, haftet gegenüber Dritten allenfalls aus Verschulden und seinem Auftraggeber gegenüber aus Vertrag. Der Fachmann kann sich auch strafbar machen, wenn er bei der Planung, Ausführung oder Kontrolle oder bei einer Begutachtung die notwendige Sorgfalt nicht beachtet und sich in der Folge ein Unfall ereignet. Der Verschuldensmassstab ist sowohl haftpflicht- als auch strafrechtlich natürlich strenger als für Laien: Vom Fachmann wird verlangt und erwartet, dass er diejenigen Kenntnisse hat, die mit seiner beruflichen Ausbildung und Erfahrung üblicherweise verbunden sind. Der Bau leitende Architekt muss in der Regel jedoch nicht die Arbeit eines bei gezogenen Spezialisten überprüfen. Vom Spezialisten wird hingegen eine nochmals erhöhte Sorgfalt verlangt. Nach dem Einsturz des Hallenbads Uster wurde beispielsweise der Bauingenieur bestraft, der mit einer Überprüfung der Baute beauftragt worden war, aber die Spannungsrisskorrosion nicht erkannt und gegenüber dem Eigentümer bestätigt hatte, es sei alles in Ordnung. Vorgeworfen wurde dem Ingenieur nicht, dass er die Spannungsrisskorrosion nicht erkannt hatte (was nach dem damaligen Stand des Wissens nicht ohne weiteres erkennbar war), sondern dass er sich als Baufachmann angesichts einer unklaren und nicht überzeugend erklärbaren Schadensituation mit der harmlosesten und einfachsten Ursachenvermutung zufrieden gab und trotz bestehender Unklarheiten eine weitergehende sorgfältige Untersuchung weder unternahm noch veranlasste.

Quelle www.sia.ch

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