Die Zeit hinterlässt auch am Wohneigentum ihre Spuren

Immobilienbesitzer sind für den regelmässigen Unterhalt und die Sanierung ihres Gebäudes zuständig und verantwortlich. Durch eine gut geplante Instandhaltung der Innenräume und der Gebäudehülle werden grössere Schäden verhindert und der Wert der Liegenschaft bleibt erhalten oder kann gar gesteigert werden.

Spuren der Zeit beseitigen – Mehrwert schaffen
Es gibt verschiedene Gründe, weshalb ein Gebäude saniert werden muss. Fakt ist, dass die Zeit da-bei eine entscheidende Rolle spielt. Bauteile altern und müssen nach einiger Zeit ersetzt werden. Ausserdem lauern im Laufe der Jahre Tücken wie Wasserschäden durch Regen oder Kondensat, die Feuchtigkeit oder gar Schimmelpilz verursachen. Ein vernachlässigter Gebäudeunterhalt kann negativ auf den Wert einer Immobilie beim Wiederverkauf einwirken. Ein Umstand, der in den vergangenen Jahren durch die stetig steigenden Immobilienpreise vernachlässigt wurde oder weniger stark ins Ge-wicht gefallen ist. Eine Renovation bildet aber ebenfalls eine Möglichkeit, einen Mehrwert für das Ge-bäude zu schaffen. Ein gut gedämmtes Gebäude mit einem geringen Energiebedarf mit einem alter-nativen Heizsystem hat dabei sicherlich bessere Chancen am Immobilienmarkt.

Rückstellungen für Unterhalte einplanen
Lebensdauertabellen einzelner Bauteile helfen dem Gebäudebesitzer bei der Einschätzung der not-wendigen Unterhaltskosten. Als Hausbesitzer sollte man immer 10 bis 15 Jahre vorausdenken, damit die entsprechenden finanziellen Mittel rechtzeitig bereitgestellt werden können.
Die genaue Summe der Rückstellungen für den Gebäudeunterhalt hängt von der Nutzung des Ge-bäudes und der Gebäudekonstruktion und den Baumaterialien ab. Erfahrungswerte zeigen dabei, dass jährlich 1 bis 1,5% des Immobilienwertes zurückgestellt werden müssen, damit ausreichend Geld für die anfallenden Arbeiten vorhanden ist. Die Finanzierung und Tragbarkeit einer Immobilie kann mit einer kleineren Rückstellung beeinflusst werden. Ein Vorgehen, das sich im Laufe der Jahre nicht bezahlt machen wird, wenn die finanziellen Mittel für die Arbeiten an der Liegenschaft fehlen. Die Gel-der können beim Stockwerkeigentum in einen Erneuerungsfonds eingelegt werden. Die Einfamilien-hausbesitzer haben die Möglichkeit, die Gelder in einer 3. Säule anzulegen. Ein Vorbezug von 3a-Geldern muss aber mit wertvermehrenden Investitionen verbunden sein.

Am Anfang steht das Sanierungskonzept
Das Sanierungskonzept bildet die Grundlage für ein ökonomisch und energetisch optimiertes Vorge-hen, das von diversen Kantonen mit Förderbeiträgen unterstützt wird. Für eine nachhaltige Erneuerung müssen diverse Aspekte miteinbezogen werden. Wie ist der Zustand der einzelnen Gebäudeteile? Wie können bautechnische Details optimal gelöst werden? Damit die Kosten nicht das Budget sprengen, ist es sinnvoll, Erneuerungen in Etappen zu realisieren. Nur eine sehr sorgfältige Planung verhindert aber, dass dadurch Mehraufwand und Zusatzkosten entstehen.

Was sind die häufigsten Fehler?
Die unterschiedlichen Ausführungsetappen werden nicht präzise aufeinander abgestimmt. Es entsteht ein Flickwerk am Gebäude, welches die nachfolgenden Arbeiten erschwert oder verunmöglicht.  Dazu ein paar Beispiele: Die Heizanlage wird vor der Sanierung der Gebäudehülle ersetzt und erreicht so nicht ihren optimalen Wirkungsgrad, da sie für das besser gedämmte Gebäude überdimensioniert wurde. Die Fenster wurden ohne Rahmenverbreiterung gewechselt, was das Dämmen der Fensterlei-bungen bei einer späteren Fassadensanierung verunmöglicht. Die Nasszellen und die Küchen werden saniert, ohne dass der Zustand der bestehenden Wasserleitungen genau analysiert wurde. Ärgerlich, wenn unmittelbar nach der Sanierung ein Wasserschaden durch ein marodes Wasserrohr entsteht im neuen Badezimmer.

Wie geht man am besten vor?
Abgesehen von einer Pinselrenovation wird sich der Beizug eines Gesamtleiters für die geplanten Arbeiten sicher auszahlen. Ein Architekt, ein Bauleiter oder ein Energieberater wird dabei die Nahtstel-len zwischen den einzelnen Bauteilen und den unterschiedlichen Handwerksgattungen planen, auf-einander abstimmen und kontrollieren. Eine Aufgabe, der unter dem aktuellen Zeit- und Preisdruck auf den Baustellen ein immer höheres Gewicht beigemessen werden muss. Auch verzeiht eine immer dichter werdende Gebäudehülle keine Fehler im Bezug auf Planungs- und Ausführungsmängel.

Der Ratgeber „Die Zeit hinterlässt auch am Wohneigentum ihre Spuren“ kann unter www.hbq-bauberatung.ch/ratgeber.html kostenlos als PDF heruntergeladen werden.

0 Kommentare

Hinterlasse einen Kommentar

An der Diskussion beteiligen?
Hinterlasse uns deinen Kommentar!

Schreibe einen Kommentar