Bauabnahme einer Immobilie

Bei Bauabnahme geht das Bauwerk in die Obhut des Bauherrn über

Bei Bauabnahme einer Immobilie geht das Bauwerk in die Obhut des Bauherrn über

Der Bau oder der Kauf einer Immobilie bedeutet für viele die grösste Investition im Leben. Anlässlich der Bauabnahme wird dabei das vollendete Bauwerk auf seine Vollständigkeit und seine vertragskonforme Ausführung genau geprüft. Ein wichtiger Akt, der sehr gut vorbereitet und mit ausreichend Zeit vorgenommen werden muss.

Bauabnahme schon in den Bauverträgen klar regeln

Nicht selten werden auf dem Bau die vorgegebenen Termine nicht eingehalten. So sind Bauherren oder Käufer von Wohneigentum oftmals unmittelbar vor der Bauabnahme mit der Tatsache konfrontiert, dass nicht alle Arbeiten abgeschlossen sind. Unter Umständen sind die Umgebungsarbeiten, die Zugänge zum Haus oder die Tiefgarage nicht fertiggestellt. Trotzdem verlangt der Ersteller die Bezahlung des vollen Kaufpreises bei der Bauabnahme, wie dies in den meisten Bauverträgen vorgesehen ist. Eine unkomfortable Situation für den Bauherrn. Gut, wer in weiser Voraussicht eine Regelung in den Bauverträgen ausbedungen hat, die eine vollständige Bezahlung erst nach der kompletten Fertigstellung vorsieht.

Vorbereitung und Zeitrahmen

Die sorgfältige Prüfung der Immobilie zusammen mit dem Ersteller und das Erstellen eines präzisen Abnahmeprotokolls sowie einer vollständigen Mängelliste benötigt Zeit. Für eine Eigentumswohnung sollen dabei mindestens 2 Stunden und für ein Einfamilienhaus mindestens 3 Stunden einberechnet werden. Je nach Qualität und Stand der Arbeiten gibt es dabei mehr oder weniger Diskussionen um die fachgerechte Ausführung der Arbeiten. Womit der Zeitrahmen durchaus auch variieren kann. Trotzdem soll man sich bei der Abnahme nicht unter Zeitdruck setzen lassen, damit ausreichend Zeit für eine sorgfältige Kontrolle bleibt.

Was muss geprüft werden?

Grundsätzlich muss alles geprüft werden. Anlässlich der Bauabnahme nicht mehr sichtbare Bauteile wie zum Beispiel Wasserabdichtungen und Wärmedämmungen sollten bereits während der Bauausführung regelmässig kontrolliert werden. Denn ca. zwei Drittel der Bauschäden entstehen durch Wassereintritte an der Gebäudehülle. Genau kontrolliert werden müssen die sichtbaren Oberflächen (Boden, Wand, Decken) und korrekte Ausführungen der Käuferwünsche (Materialien, Farben, Anordnung der Elektroinstallation, etc.) da diese wie gesehen akzeptiert werden.

Allgemeine Bauteile an der Liegenschaft

Beim Erwerb von Mit- oder Stockwerkeigentum gehört ein Anteil der Tiefgarage, der allgemeinen Räume, der Fassadenkonstruktion und der Umgebung ebenfalls zum Wohneigentum. Auch diese müssen geprüft werden, denn diese gehen auch in die Obhut der einzelnen Eigentümer der Gemeinschaft über.

Resultate der Bauabnahme

Gemäss der SIA-Norm 118 allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten, die Bestandteil in den meisten Bauverträgen ist, kann eine Prüfung des Bauwerkes folgende Resultate ergeben: die Abnahme des mängelfreien Werkes, was in der Praxis aber nur selten der Fall ist; die Abnahme mit unwesentlichen Mängeln mit einer Behebung der Mängel in einer angemessener Frist; die Zurückstellung des Bauwerkes bei wesentlichen Mängeln liegt vor, wenn die Immobilie infolge nicht oder schlecht ausgeführter Arbeiten nicht im üblichen Rahmen benutzbar ist. Eine Abnahme kann auch stillschweigend erfolgen, wenn sich keine der beiden Vertragsparteien um eine Abnahme bemüht. Wird die Wohnung oder das Haus bezogen, gilt es innerhalb von 30 Tagen als abgenommen, wenn keine gemeinsame Prüfung und Abnahme vorgenommen wurde.

Abnahmeprotokoll und Mängelliste

Das Abnahmeprotokoll und die Mängelliste müssen von beiden Parteien unterzeichnet und somit gegenseitig akzeptiert werden. Mit diesem Dokument besteht allenfalls die Möglichkeit, nicht ausgeführte Arbeiten zu einem späteren Zeitpunkt auf dem Rechtsweg durchzusetzen. Vielleicht mitunter ein Grund, dass der korrekten Erstellung der Abnahmedokumente im Baualltag nicht immer die notwendige Aufmerksamkeit geschenkt wird.

Mängelbehebung und Garantiefristen

Der Ersteller hat die anlässlich der Bauabnahme festgestellten Mängel in angemessener Frist zu beheben. Die SIA-Norm 118 gibt dabei vor, dass diese Frist vom Bauherrn oder Käufer angesetzt werden kann. Diese Frist soll im Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Mit der Bauabnahme beginnen die Garantiefristen zu laufen. Gemäss der SIA-Norm 118 betragen diese 2 Jahre für sichtbare und total 5 Jahre für verdeckte Mängel. Diese Regelungen können aber je nach Bauvertrag individuell abweichen.

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