Bauhandwerkerpfandrecht

Das Zivilgesetzbuch (ZGB) hält fest, dass Handwerker oder Unternehmer, die zu Bauten oder anderen Werken auf einem Grundstück Material und Arbeit geliefert haben, für ihre Forderungen ein Grundpfandrecht errichten lassen können. Wird ein Grundpfandrecht errichtet, trägt die Bauherrschaft das Risiko einer Doppelzahlung, was unter gewissen Umständen harte Folgen für ihn haben kann. Auch ein Planer sollte sich der Problematik bewusst sein.

Vertragliche Beziehungen
Die klassische Konstellation sieht auf der einen Seite einen Bauherrn, auf der anderen einen Handwerker oder Unternehmer. Zwischen den beiden Parteien besteht eine vertragliche Beziehung, meistens in Form eines Werkvertrags. Der Handwerker muss seine Leistungen erbringen, und die Bauherrschaft muss den entsprechenden Preis bezahlen. In diesem Zusammenhang herrscht somit grundsätzlich Klarheit. Die Probleme beginnen aber, wenn zwischen Bauherrschaft und Handwerker keine vertragliche Beziehung besteht. Dies trifft insbesondere in der Konstellation „Generalunternehmer und Bauherr“ zu. Der Generalunternehmer ist der einzige Vertragspartner gegenüber dem Bauherrn; ersterer schliesst die Verträge mit Handwerkern und Subunternehmern ab. Der Handwerker schuldet die Leistung, aber er wird nicht vom Bauherrn bezahlt. Der Bauherr hingegen wird mit verschiedenen Vorauszahlungen seitens des Generalunternehmers konfrontiert, was an und für sich keine Probleme darstellt, handelt es sich um eine seriöse Firma.

Bezahlung der Handwerker
Die Situation ist anders, wenn der Generalunternehmer die Vorauszahlungen des Bauherrn zweckentfremdet, sodass die Handwerker ohne Werklohn im Regen stehen. Wenn sie ein Pfandrecht auf dem Grundstück des Bauherrn errichten, können sie ihre Forderungen sichern, was in der Praxis oft geschieht. Der guten Ordnung halber ist noch darauf hinzuweisen, dass Architekten und Ingenieure vom Schutz des Bauhandwerkerpfandrechts ausgeschlossen sind, auch wenn das zum Teil schwer nachvollziehbar ist. Die Lage ist prekär, wenn ein Generalunternehmer in Konkurs geht, wie kürzlich eine Firma aus St. Gallen, die sich auf die Sparte Fertighäuser konzentriert hatte. Sie überzeugte mit forschem Auftritt potenzielle ­Eigenheimbesitzer in der ganzen Schweiz vom Abschluss eines Vertrags. Noch vor dem Spatenstich war ein grosser Teil des Werklohns schon überwiesen.

Die Folgen
Die Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts ist sehr unangenehm für den Grund­eigentümer, denn wenn er den offenen Betrag dem Handwerker nicht überweist, wird er betrieben, und das belastete Grundstück wird realisiert. Problematisch ist im Übrigen, wenn das Grundstück verkauft wird. Hier gehen die Meinungen der Juristen auseinander: Momentan sind die Bestimmungen des ZGB über das Bauhandwerkerpfandrecht in Revision mit dem Hauptziel, das Doppelzahlungsrisiko zu reduzieren. Wie die Lage dann genau aussieht, ist noch offen.

Massnahmen
Es bleibt den Beteiligten nichts anderes übrig, als vertraglich vorzusorgen. Zum Beispiel, indem der Bauherr sich vom Generalunternehmer garantieren lässt, dass sämtliche Forderungen der Handwerker beglichen werden. Noch besser ist, die direkte Zahlung der Handwerker und Subunternehmer durch den Bauherrn zu vereinbaren.

Quelle www.sia.ch

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